连云港有限公司按照城市总体规划要求，拟将该地块建设成为建筑布局合理配套设施完善环境优美新型商住区，为该地段居民提供个良好现代生活环境和较舒适居住条件，与周边环境形成个有机整体。该项目开发建设，是连云港市进行老城区改造个重要组成部分，无论从改善地段居民居住条件，还是从美化市容改善城市面貌来讲，都是很有必要。第四节可行性研究范围本可研报告是对小区这项目，在市场需求市场分析及建设规模经济效益等诸方面可行与否研究，并作出结论。研究范围包括需求预测及建设规模论证建设条件分析配套公用工程情况项目环保及安全情况分析投资估算及经济效益投资风险分析。该项目总投资万元，建设期个月，销售期为个月包括建设期，投资回收期个月，投资净利润率，故我们认为该项目是可行。第二章市场需求与市场分析第节区域概况连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，与韩国日本海相望，西与新沂市相连，北与山东日照市莒南县相邻，南与宿迁市沐阳县相邻。地理坐标为北纬东经。连云港是我国年进步实行对外开放十四个沿海城市之，是新亚欧大陆桥东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要工业商贸科技文化旅游综合发展海港城市。全市现辖县，拥有个国家级经济技术开发区，全市总面积平方公里，年全市总人口万人，其中市区面积平方公里，人口万，城市建设用地平方公里。至年底连云港先后与日本韩国澳大利亚新西兰等国家部分城市以及国家沿桥个省区个地市洲缔结了友好城市关系，与个国家和地区有着密切贸易合作往来。城市采用市双城式布局新海城区作为政治经济文化中心，集中发展地方工业连云区域作为港口开发区保税加工区临海工业区，是城市涉外贸易旅游窗口。优越地理位置，丰富自然资源，广阔经济腹地，不断改善投资环境，使连云港市经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基础设施投资力度，连云港市也在进行大规模旧城改造建设，加快城市化进程，增强城市规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高城镇化水平。因此，这在客观上需要大量商业用房和商品住宅。据此，我们认为，盛世嘉缘开发建设在经济上前景是光明，可行。第二节市场需求与市场分析连云港市国民经济社会发展和城市建设概况改革开放以来，连云港市经济有了飞跃发展。年，经济增长创近几年最好水平，全市国内生产总值即达亿元，比上年增长财政收入亿元，增长其中第产业亿元，比上年增长第二产业亿元，增长第三产业亿元，增长。人均国内生产总值元，比上年增长。年全市完成固定资产投资亿元，比上年增长全年基本建设投资完成亿元，增长房地产开发完成投资亿元，增长。建筑业快速发展，全年完成施工产值亿元，增长，全年施工单位工程个数个，单位工程竣工个数个，其中优质工程个房屋建筑施工面积万平方米，竣工面积万平方米，分别比上年增长和。城市建设迈上新台阶，新看东区处于城市规划发展方向，小区无论从规模配套环境户型等方面较以前都有了较大改观，致使该区项目销售良好，现在该区在售项目基本进入清盘阶段。香益世纪花城，去年推出约平方米，年三月份开盘到十月份销售已达，开盘时均价元平方米收盘涨到将近元平方米。南区是连云港市经济房重点发展方向，近两年开发量较多，今年在售有玉带新村和鸿港花园，至今已全部售空。西区近两年供应量较东区南区小，但由于城市东迁造成成本区在前两年不是很受欢迎，但由于今年东部价格飞涨，与西部价格形成极大反差，故而在今年下半年西部房产基本销售完毕。园林小区刚刚盖到两层，已被抢订空，并且其价格高出紧邻新海花园元平方米，达到元平方米。新海花园总建筑面积约四万平方米，去年开盘销售直比较平缓，但是下半年后，在短短几个月时间全部销售完毕。北区由于是老城区，人气较旺，总开发量不是很大，可开发地块稀少。随着旧城改造步伐加快已形成供给量不足，需求量逐步加大趋势，现房已脱销，房价上涨已成必然。中心区可以出让地块越来越少，总供应量不是很大，有纳比克小区飞翔公寓兆隆新村等，基本销售完毕给地区房地产开发提供了良机。今年房地产市场之所以出现上述情况，我们认为主要是以下几方面原因政府导向和东部市场带动。政府在九八年就确定了东区为城市行政教育中心，导致近几年东部房地产开发速度加快和价格急剧上扬，进而又带动全市房地产价格上涨旧城区拆迁改造力度加大。据有关资料显示年全市总拆迁户约户，而按照新江苏省拆迁政策，所有拆迁户给予货币安置，这样极大刺激了房地产需求市场房地产开发水平和营销水平提高。今年开盘些小区，如溢世纪花城等，在景观规划配套设施和户型设计等方面下了很大功夫，较以前有了很大提高再加上开发商大力度推广使今年房产享受形式片大好供需不平衡。由于些大规模中高档小区出现，极大地刺激了中高收入阶层购房欲望同时大量拆迁户需要重新购房。虽然今年开发量较去年有所上涨，但总体供应量不足。产品结构发展不平衡，中高档次供应量比需求量大，而面向拆迁户和中低收入人群供应量不足，以致下半年出现了在部分地区有钱买不到房局面总论项目名称小区项目性质房地产开发建设单位连云港市房地产开发有限公司建设地点连云港市区公司住所区新海南路号开发资质注册资本法人代表项目负责人第节概论项目概况基地概况本项目基地位于连云港市区的西南部，东面是米宽的锦屏路，西面的规划道路宽米，南面是米宽的东风路，北面为米宽的规划道路，周边交通便捷，市区路路路路路路公交车均路过该地域靠近该地块，由该地到连云港港口约分钟车程，投资净利润率为本项目投资利润率较高，主要原因该项目地块为公开拍卖净地块。该项目位于公园西侧，位于旧城区，其商品住宅售价升值潜力大。第六节敏感性分析该项目敏感分析主要从以下几个方面进行分析建设周期因素本项目建设周期计划为个月，如不能按期完工，每推迟个月，则占用资金万元，将直接影响资金回笼速度，若能提前个月交付使用，则可加快资金周转。原材料价格因素根据连云港市工程造价站分布年连云港市建筑工程材料预算指导价和从目前建材市场价格来看，上半年价格直在回落，近期呈平衡稳定状态，预计近期不会有大波动，建材价格涨落因素可不予考虑。销售价格因素销售价格受地域条件建造质量配套设施户型结构等因素制约，销售价格高低直接影响投资效益，该地块处于新浦非热点地区，配套设施基本齐全，因此，销售价格处于中等位置。比较分析情况具体见本文第十章表。本项目在其建设经营过程中，许多因素发生变化，如投资价格成本经济评价中对其所做预测等。在本节敏感性分析中对建设周期原材料价格因素作了具体分析，从而为开发商采取必要风险防范措施，提供依据。下面根据项目销售价格及经营成本进行敏感性分析，即在其他因素不发生变化时，产品价格下降定幅度，经营成本上升定幅度情况下利润税后变化情况增减幅度项目收入营业收入营业成本利润税前根据以上变化情况，在现金流人销售收入下降以上，现金支出总成本费用不变或现金支出增加以上现金流人不变情况下，税后利润为负数即财务净现值，则本项目不可行。因此为了保证本项目盈利能力最低要求，需满足定销售收入及降低成本支出。第七节投资风险分析本项目投资风险关键在于建设速度资金到位销售价格三个方面。建设速度本项目预计建设工期为个月，提前或推后完工和交付使用对投资效益有定影响。连云港市目前持币待购房者较多。若花苑开发工程若能按期开工建设，按期完工，即可把握商机。二资金到位是项目建设关键，能否及时到位，直接影响到工程施工进度。影响到能否按期完工。若资金到位及时，则工程施工顺序，可按时完工销售，否则则相反。三销售价格在上节敏感性分析中已经作了分析。四销售速度销售速度直接关系到投入资金回笼速度。从开工开始，企业即可加大力度作宣传搞销售，以加快资金周转速度，本项目销售量与资金回笼分析情况如下销售百分比内容销售面积销售额万元销售成本万元利润总额万元根据上表分析表明该工程按期完工后，在盈亏平衡销售百分比为，营业用房及住宅面积盈亏平衡销售量为平方米销售收入为万元。也就是说开发商在建筑销售量达左右，方可赢利，若不能按期完工或达不到销售计划进度，则将直接影响到投资利润及资金周转。第十章结论综上所述，盛世嘉缘项目开发建设是可行，社会效益和经济效益是明显，对加快新浦区旧城改造，美化市容市貌改善居住条件提高人们生活质量是有利。该项目总投资万元，评价计算期为个月，投资回收期为个月，销售净利润率为投资净利润率为存在问题及建议项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑价较低，中低收入阶层客户群体较多，未来西部区域总体供应量低于需求量，所以西部区域北部区域房地产市场前景看好，价格增幅空间较大。从各区域来看东区在未来两到三年内将有万平方米开发量，其中，万平方米以上住宅楼盘有香溢万润连通市房开等项目，其开发规模大，配套齐全，档次高。部分房价已突破元平方米以上，主要客户群为政府机关工作人员，效益好企业职工以及个体经营业主。但是因为价格太高，所以销售情况不定很好。南区基本上没有住宅用地储备，预计明后年开发量仍不会太大。北区是老城区，各项市政配套随着旧城改造步伐均加快已逐步完善，明年供应量仍不是很大，但由于价格低，其价格上涨空间较大。中心区今明两年将有位于步行中街南侧市房开开发小区见开盘，开发量不是很大。地区除经济适用房外，现在可无具有定规模小区，给我们房地产开发提供了良机，也加快地区经济发展步伐。对附近流动人口多，将会形成以商业和居住开发价值很高地块，其销售前景令人乐观。第三章建设规模及总图布置第节建设规模及内容小区项目开发，集商业用房商品住宅为体，总占地面积亩，计万平方米，拟建建筑总面积万平方米，其中住宅建筑面积万平方米，商业建筑面积万平方米。第二节建筑布置住宅小区布置小区内住宅均为六层，住宅建筑之间除考虑了主要自然朝向外，还充分结合了小区景观布置作了些变化，使自然朝向间距前提下，