将运动健身作为项目辅楼的主题定位，并打出了奥林匹克运动主题会馆的口号，那么具体设施布局就要充分体现这样的主题，不仅设施品种要多，并且需要做到有品位有特色，才能使整个概念真正支撑起来。第三，充分尊重现实的原则。本项目已经打桩，因此要进行大的调整，尤其是结构上作大的调整，可能性不是太大，因此要尽量考虑到目前进度的现实，比如恒温游泳池室内网球场等就不考虑设置了。第四，配置基本设施原则。通过对滨江区写字楼自身配套的共同特点调查，以及需求对配套要求的反馈，些写字楼所应该配备的基本配套还是可以有比较明了的结论。这些配套设施，可以说和主题定位无关，而是满足基本办公需求的，需要在辅楼功能布局中予以配置。第五，考虑到辅楼运作的灵活可行原则。本案辅楼面积有万平方米，如果全部都是以招商形式来进行运作，不是最理想的方案。在此条件下，考虑作为销售，作为招商。写字楼辅楼战略定位本项目辅楼为六层和七层两栋建筑，六层楼顶有楼顶花园。七层辅楼通过条形通道与主楼连接，总建筑面积约万平方米。辅楼层单层面积约平方米，和主楼完全分离层每层面积平方米，定位为办公用房七层和主楼连接条形建筑为办公区，块状部分为屋顶花园和设备房。经过对滨江区商业特征办公人群心理特征的分析，以及对不同功能定位的比较与论证，可以比较清晰的发现，运动健身服务是本项目辅楼比较合适的功能定位，可以通过万平方米辅楼布局运动服务设施，打造杭州首席运动主题会所的核心概念。这样的功能定位，对主楼来说有很大的益处。由于本项目属于全市级的特色高档写字楼，大型运动主题会所是其重要的支撑和卖点，能够籍此增强对创意产业企业的吸引力，因为运动时尚的工作方式正契合了创意产业企业的需求。对于主楼知名度的打响和影响力的扩大有重要作用。而辅楼的大量运动服务设施，又可以作为主楼的配套，解决主楼办公企业的健身休闲消费的需求，增强主楼对企业入驻的吸引力。项目与理论分析理论最早出现于市场营销学中，即产品价格地点促销。这四大要素配套组合的优劣与否，在很大程度上决定了企业在目标市场上的竞争地位和经营特色其理论的基础是如果企业按正确的价格，以适宜的促销方式在正确的地点销售正确的产品，那么市场营销计划将是有效和成功的。理论从企业的生产出发，强调的是产品导向。随着消费者需求变化的速度越来越快，仅仅从企业角度考虑消费者的需求已经显得有些过时了，此时出现了理论，即消费者消费者获取满足的成本消费者购买的方便性企业与消费者的有效沟通。理论从消费者的角度出发，认为企业需要确定合适的消费者，方便得让消费者以低成本获得产品或服务，同时企业需要与消费者进行有效的沟通，及时掌握消费者的需求。企业提供的产品定价以及营销组合等必须得到消费者的认可方能取得成功。理论与理论从不同的角度考虑产品定价营销等问题，理论虽然也要研究消费者需求，提倡双向沟通消费者导向，但其思维基础是以企业为中心。而理论则以消费者为中心，重视消费者的需求。企业的定位需要在顾客需求分析的基础上，以为基础，确定企业的。以理论与理论分析为基础，确定项目市场定位，项目产品定位，项目价格定位，项目营销定位四大块。项目市场定位项目客户的市场定位为创意产业企业，创意产业不是个单独的产业，而是系列具有相同特征的产业的集合。按照英国的划分，创意产业至少包括以下个领域广告建筑艺术与古董工艺设计时尚设计影像互动休闲软件音乐表演艺术出版软件及计算机服务电视及广播。通过第三章地分析，滨江区写字楼入住企业中，创意产业的比例占到了，而且创意产业的发展速度非常快。采用英国的划分，滨江区的主要产业基本上都包括在创意产业的范围内。在杭州，创意产业得到了蓬勃发展，已经成为杭州市的项重要产业予以扶持。无论是杭印路号的诞生，还是首届中国国际动漫节的开幕，创意产业在杭州已经刮起了股旋风。杭州也具备这样的氛围，中国美院等艺术类院校的存在，大量广告设计类公司的分布，使杭州具有浓厚的创意产业氛围。资料显示，年杭州市文化产业增加值为亿元，比上年增长年包括文化体育教育卫生在内的大文化产业增加值占到全市的以上年上半年杭州安排文化事业资金亿元。结合滨江区和杭州市的情况，由于滨江区创意产业数量难以满足项目的需求，所以整个杭州市的创意产业都将作为企业的目标顾客。所以，项目市场定位为以滨江区为主的杭州市创意产业。项目产品定位及组合方案产品档次定位项目的战略定位为滨江区第楼，所以项目的产品需要符合这个战略定位首先是项目的知名度很高，影响力很大在滨江，由于高档次的定位，本项目是当之无愧的第名楼而在全杭州范围内，本项目也是广受关注的，是在很多客户选择杭州最高级别写字楼时，会予以比较的个项目。其次项目的外在形象非常好从目前的建筑方案看，外立面现代大气，在滨江写字楼中应该是最好的，也可以拿到杭州的高档写字楼中去比较。关键就是今后的实施过程中，要以高档次的外立面材料来保证方案所要达到的形象的实现。再次是项目的内在品质很高。无论是公共部位的装修，还是电梯空调的选用，以及智能化配备，都选用国际国内著名品牌，以产品材质支撑起项目的档次。第四是配套设施要有亮点。辅楼作为杭州首席运动主题会馆的配套是支撑起本项目高档形象的重要基础。第五是服务要跟上。写字楼作为办公场所，其对物业服务要求相对较高反过来说物业管理服务的好坏，直接影响写字楼形象及档次。本项目作为滨江区最高档的写字楼，更需要好的物业管理机构提供好的服务，以此来提升本项目整体形象，增强对目标客户的吸引力。因此物业管理可以委托深圳或者上海有丰富写字楼经验的物业公司，虽然费点钱，但可以将此作为本项目的张重要王牌。最后是本项目所面向的是全市性的办公用户。滨江区的企业是本项目的重要客户，这是短期内的现实。但在方向上，本项目是面向全市的办公企业的，吸引批中高层次的，想获得更为高尚的办公空间，但在市区的租金价格下又会面临较大压力的企业。主楼产品组合写字楼档次和办公户型面积不存在很强的关联，小企业集中的写字楼，其档次同样可以非常高。上海淮海路的高级写字楼，大部分也都是中等规模的企业在办公，关键是这些企业的知名度较高，企业形象较好。在进行户型定位时，也更多应该考虑目前滨江区的现实条件。根据目前的户型布置方案，标准层面积平方米，其中北侧布置两个户型，户型面积估计在平方米上下，南侧布置个户型，户型面积在平方米左右。而根据调查与研究，目前滨江区在驻企业的规模最多的是平方米，其次是平方米和平方米。潜在客户的需求反馈则是以平方米最多，其次是平方米。根据本项目高档写字楼的定位，同时考虑到项目的适租适销，北面户型分割为个单位，单位户型面积在平方米上下而南面的户型同样也组合为个单位，单位户型面积在平方米左右。这样的户型分割所体现的也只是项目总体的户型定位，在具体销售和出租过程中，还可以分楼层进行不同的要求。具体需要根据目标客户的定位以及实际实施过程中的经验进行调整。辅楼产品组合由于本项目所处的地理位置较好，南临江南大道北临闻滔小学东北面为大型居住区中兴花园二期，而且项目基地还规划有大面积的休闲广场，因此，辅楼的下层的商业价值还是比较高的。鉴于辅楼的层和二层如此高的商业价值，将层和二层定为特色运动健身休闲服务广场。具体的形式是将层和二层分割为二三十个店中店，店中店的单位面积在平方米不等，其商业业态为中小型的特色健身休闲店，如氧吧旅行社足道韵律操房武术馆专业美容等等。这些店以连锁品牌和特色品牌为主，虽然规模不大，但档次比较高，和三四楼的关系就好比特色餐厅与大型餐厅的关系，各有各的市场。这些店中店，是用于出售，约定经营用途必须是运动健身休闲服务类，左右则是以租赁形式，通过租赁来带动商业氛围的尽早形成。三层和四层是个大型的健身俱乐部，可以引进个类似于舒适堡的著名健身品牌来进行经营。具体的内容包括跑步机漫步机椭圆运转机登山机坐式脚踏车，划船器台阶练习器无氧器械等形形色色的运动健身器材和男子瘦身女子美体水疗瑜迦有氧操跆拳道拉丁舞等等。五层设置为球类运动馆。整个层面分成若干个单位，设置保龄球室桌球室乒乓球室壁球室金属掷地球室飞镖室等没有层高要求的的球类运动，可以分别租赁给不同的商家进行经营。六层平面作为整个大楼的基本配套层。主要设置三大功能第是员工食堂，这个食堂既为写字楼服务，也为运动主题会馆内的经营户消费者服务，因此面积要比较大，在平方米左右第二是会议中心，设置若干个大小不等的会议室，面积在平方米左右第三是商务中心，面积约平方米。虽然位于辅楼的七层，但由于拥有大面积的屋顶花园，因此其环境非常好。将整个七楼的室内外规划为咖啡吧，委托给上岛名典等知名的商务咖啡品牌来进行经营。项目价格定位主楼价格定位滨江区写字楼市场还处于起步阶段，各项配套设施及办公环境还不完善，导致目前该区块写字楼入住率租金都较低。另外，从杭州及滨江写字楼市场价格租金分析中，可以发现，写字楼的价位主要还是靠地段来决定，写字楼本身的影响并不是特别大。所以本项目虽然定位为全市级的高档写字楼，但其租金与价格不可能按照市区的高档写字楼来要求，初期价格不能偏离整体水平太大，而是应该建立在客户可接受的对滨江区的价格认同上。表杭州写字楼租金状况区块租金元天区块租金元天黄龙商圈庆春商圈武林商圈文教商圈城站商圈四桥区块区政府区块康恩贝滨海年中华荣抵租后现代印象图滨江区部分写字楼单身公寓均价总体来看，滨江中高档次的写字楼比中档写字楼的租金要高，元天科技大楼龙禧研发中心大楼亚琪科技大厦等档次较差的写字楼租金在元平方米天以内，而像华荣时代大厦创新大厦等写字楼租金达到元平方米天，并且取得了较好的租售业绩，说明只要档次跟得上，滨江区企业对租金适当提高还是可以承受的。