目商业层的市场均价为元。依据我司商业经验及行业惯例，楼层价格级差般为∶∶∶∶∶∶推算出均价元平米均价元平米均价元平米均价元平米以上分析只是从外部市场环境进行的推断，更准确和具体的价格有待于在后期销售执行报告中加以详细分析和计算。方案二创新商业模式项目地块综合研判项目地处沿江大道的滨江绿化带是政府重点工程，是长沙市居民共享的公共资源，也是属于全部长沙市市民的资源，每到华灯初下，游人如织这独特的人文景观资源决定了项目的客户来源范围出自于整个长沙市，乃至可以形成对整个长沙乃至周边城市的辐射。滨江绿化带是政府严控严管的市政形象工程，项目零距离亲水零距离亲近绿化带，并以的建筑总体量是沿江大道前无古人后无来者巨无霸型的商业项目。对于稀缺资源占有的特点和处在长沙东西城之交的泛核心商业圈的显赫位置，项目无疑是可以承载顶级商业业态形式的优质地块。回顾目前长沙市商业特点商业地产同质化经营结构上定位较雷同，缺乏个性化和特色，业态较为单外地知名商家不少，但国际品牌少，中低端消费竞争激烈，有品位有格调的高端消费场所欠缺构建集购物休闲餐饮旅游于体的全方位新理念的消费体系还有待进步完善。综上所述，我司认为创新商业模式的确立是凸显项目核心竞争力的催化剂。主题商业定位长沙国际商务区解析纽约区，如今已成为纽约最著名的文化和时尚街区，有最酷的艺术馆，最具特色的品牌店和食品店区也是伦敦最有活力和最时髦的街区，它们是新潮创意与前卫设计理念的展示厅，也是全伦敦最时尚人士荟萃之地，这里似乎集结了所有的时尚元素美景佳肴霓裳艳影，各色光鲜人等川流不息，星光熠熠。香港的区的特色国际化美食天堂，主流客户是那些年轻且有活力的雅皮们，是香港最懂得享受生活的群。项目业态和功能组合项目业态顶级商务俱乐部国际十大品牌服饰名品店品牌餐饮店酒吧街含咖啡吧音乐吧酒吧书吧等经营功能划分购物十大国际奢侈服装品牌专卖店国际名表店国际名品皮具店高端艺术品店餐饮星巴克咖啡日本料理品牌粤菜品牌西餐必胜客匹萨各国美食娱乐音乐吧书吧清吧爵士吧商务俱乐部采取会员制面积划分购物餐饮娱乐商务俱乐部商业客户定位长沙本地和深圳香港投资客户国际品牌服装连锁店区域总代理国内国外高档餐饮酒吧服务机构国内外知名俱乐部经营机构价格定位价格定位参照目前长沙中高端高端商业物业租售现有水平名品中心物业名称位置建筑面积销售价格元租金元月备注喜来登酒店世界名品专卖芙蓉路松桂园路口万长沙未来最好的酒店通程金色家名品中心韶山中路东塘长沙现有最高档品牌卖场，共有三层，总建筑面积平方米，平和堂百货五广场楼名品柜按收入分成，二三楼服装按收入分成二酒吧三餐饮四俱乐部物业名称位置建筑面积销售价格元租金元月备注金色年代酒吧贺龙体育馆摩天轮下约平方米金色年代酒吧解放西路酒吧街解放西路周边街铺水平约元平方米月解放西路酒吧街物业名称位置建筑面积销售价格元租金元月备注唯星城国际商务楼裙楼五楼长沙市韶山北路号已招满新世纪花苑候家塘立交西北角楼捌角铺位黄兴南路步行街三楼黄兴南路左右左右物业名称物业类型位置建筑面积销售价格元租金元月备注顺天国际财富中心写字楼甲级写字楼长沙市芙蓉中路号以上最高物管费元平方米月，不包水电空调等费用。唯星城国际商务楼写字楼甲级写字楼长沙市韶山北路号物管费元平方米月，无中央空调通程大酒店写字楼五星级酒店韶山北路号实用率左右，物业管理费元平方米月实用面积除水电外全包翡翠明珠俱乐部四星级酒店金源酒店裙楼层历史价格，现自营金源酒店星四星级酒店金源酒店层除电费以外全包。五销售价格定位由于缺乏同类型的大型社区综合功能的可比照商业项目，因此不能仅根据周边市场的情况作为判断项目未来销售价格的主要依据，应当结合本项目整体规划策划构想长沙市场发展成熟程度以及本项目稀缺性和对投资购买客户的吸引和信心等方面加以综合考量。本项目商铺十大品牌服装店面层销售均价定为元平米。本项目商铺酒吧街店面二层销售均价定为元平米。由于本项目目前周边商业氛围较差，加上大体量商业面积推向市场，投资客户初期的认同度及热情需要有个推动和蓄水的过程，未来随着社区人口不断增长及商业环境的改善，人气聚集，市场关注程度的提升和升温，其物业价值在销售阶段会得到提升。六租赁价格定位考虑到市场培育周期以及目标商家引进所需给予的优惠政策和不同品牌档次客户采取不同的对待措施。购物名品店元平米品牌餐饮店元平米酒吧街元平米。商务俱乐部元平米。第五部分财务分析项目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目的开发规模目前的现状以及前期的准备情况，我们假设本项目的施工总进度如下前期土地手续年月月，共个月土地平整及三通年月年月，共计个月主体工程施工年月年月，共计个月配套工程施工年月年月，共计个月竣工验收程序年月。项目整体施工期为年月至年月，共个月。有关销售及租赁计划说明根据上述假设的施工进度片区房地产市场的发展情况以及市场承接力等因素，我们假设本项目的销售周期如下商业销售期年月年月共计个月。商业返租期假设年月年月商业租赁期年月年月，共计年二投资估算及资金筹措项目总投资估算项目开发成本构成表序号项目建筑面积单价元总价万元备注土地费用前期费用含勘查土地平整规划设计等费用建筑工程费用，含桩基础主体工程，灯塔，车库及设备工程，总图其他配套部分含室外停车场水电管线绿化园林小品等管理费用根据普遍经验，按照二三项之和的计算财务费用，自由资金万，其余为银行年期贷款，年利率不可预见费根据普遍经验，按照二三项之和的计算总成本六，总投资估算说明土地成本根据协议，本项目属于合作开发类型，土地方以土地作价入股，所以本项目在核算成本时可以将土地取得费用视为零。前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定如下序号明细计算标准费用万元建设项目前期工作费计价格号文编制项目建议书编制可行性研究报告评估项目建议书评估可行性研究报告工程设计费计价格号文工程勘察费设计费﹡施工图审查费工程费用﹡工程预算编制费工程费用﹡工程及规划报建费长政发号小计项目前期费用为万元。建安工程费包括基础主体水电安装室外配套以及劳动力成本等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入，按照长沙市平均造价成本，结合项目实际工程构成，本项目建安工程费主要包括主体工程灯塔车库及设备工程总图其他配套部分共计四个部分，分项费用如下主体工程约，万元灯塔，万元车库及设备工程，万元总图其他配套部分万元。项目建安工程费用为，万元。管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。按长沙市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，由于项目规模大，故项目管理费前述项之和的计取。项目管理费均为万元。不可预见费项目开发过程中会遇到些计划外的费用支出，按照长沙市房地产开发的平均水平，同时结合开发商控制项目成本能力，我们认为本项目不可预见费按前述项之和的计取较为合理。项目不可预见费为万元。财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。本项目需向银行贷款，万元将在资金筹措部分详细阐述，贷款期年，贷款年利率计算。利息为万元。综上所述，本项目总投资成本为，万元。资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金银行融资，项目总投资为，万元，其中自有资金万元，剩余，万元需从银行进行贷款。资金来源及筹措表序号项目总价万元比例自有资金，银行贷款，三方案经济测算分析方案介绍方案为项目整体销售，其中分楼层销售均价如下均价元平米均价元平米原则要维护购物中心的产业经营黄金比例。目前比较认同的零售餐饮娱乐的这个购物中心产业经营黄金比例此比例特别适用于超大型综合性的购物中心。这个比例当然不是绝对的。譬如广州天河的正佳广场和上海的虹桥购物乐园就是大致按照这个比例来招商的。经过参考其他案例和推算，本项目的产业经营比例购物餐饮娱乐俱乐部。第二基本原则要维护购物中心的统主题形象统品牌形象。商业购物中心是种多业态组合的商业组织模式，但它决不是个无序的大杂烩，购物中心必须是个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。譬如正在兴建的广东佛山东方广场，其经营主题就很明确国际旅游观光，但经营者定要注意管理和维护好这个主题。第三基本原则购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异异业互补。同业差异简单地说，就是市场有定承受力，不能盲目招同品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货超市因为经营品项不同，可以互补让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。在这方面做的比较成功的购物中心有香港的太古广场广州的天河城广场等。第四基本原则购物中心经营方式的选择原则。商业购物中心的经营方式基本有三种自营联营和租赁。购物中心毕竟是个以零售为主的商业组织形式，而零售是个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。第五基本原则招商顺序原则核心主力店先行，辅助店随后的原则零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。第六基本原则核心主力店招商布局原则核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进