剩余量，从销售进度上说是比较滞后的，可以看出，就目前珠海的市场状况而言，在南屏地区开发高档楼盘仍以定的风险和压力。四客户特征长期以来，南屏横琴斗门金湾地区很少受到珠海市区客户的关注，只有靠近市区的华发新城依靠项目规模高品质的规划开发商品牌吸引了大量的市中心的客户，其他的楼盘仍然是以周边的客户群为主。五年月份销售量与销售均价销售量暂无数据公布平均售价南屏横琴斗门金湾多数板块楼盘销售价格主要集中在元平方米以下。六区域市场发展情况预测南屏横琴斗门金湾四个板块中，以斗门的人口最多，并且年月份，占地面积分别为万平方米和万平方米的锦绣荣城和绿庭雅苑已在斗门奠基，因此，斗门板块可能是未来启动最快的板块。南屏板块由于华发新城以及华发通过竞拍取得的占地万平方米地块这两大项目的带动，也会产生定的开发量。另外若港珠澳大桥最终确定落脚横琴，该板块也会成为珠海的开发热点。四个板块中，只有金湾区有可能是发展最为滞后的区域。从产品开发形式上看，由于几个板块短期内无法改变常住人口量小的局面，若大规模开发项目，必然要吸引到市区以及外地客户方能支撑各板块的市场，因此，这几个板块的产品开发必然向高档次度假型的方向发展，在价格上，会略低于市区的平均价格水平。第五部分珠海商品房市场需求特征珠海城镇居民总体生活水平从年前三季度经济发展状态来看，经济持续稳定发展，经济形势良好，城镇居民收入进步提高，消费畅旺。据市统计局城调队抽样调查资料显示，月珠海城镇居民收入消费同步增长，月人均可支配收入为元，比年同期增长消费支出为元，比年同期增长。薪酬水平提高，收入增加珠海城镇居民收入水平提高主要来自以下几个方面就业者平均薪酬水平提高，这是收入增长的主要因素。调查显示，月份就业者月均收入为元，比年同期增长居民的财产性收入特别是房租收入的增加，月份人月均房租收入为元，同比增长。调查显示月末，我市每百户居民拥有空闲房屋套，其中用于出租的套，分别比年同期增加和。从亲友中获得的赡养收入及赠送收入增加。二消费持续旺盛，消费层次及生活水平显著提高年前三季度消费支出同比增长，其中以交通和通信消费增幅最大，同比增长，拉动消费增长个百分点，成为消费增长的主动力。其次是居住支出，增长，拉动消费增长个百分点。第三是食品消费，增长，拉动消费增长个百分点。有所下降的是医疗保健消费及教育娱乐文教服务消费。但从总体情况来看，市民消费水平提高，主要体现在以下几点在外用餐增多随着收入水平的不断提高，市民对食的追求已从量的满足转向质的提高，即从吃得饱转向吃得好，追求吃的享受。最明显地表现为在外用餐消费，到餐厅酒店宴请亲朋，享受美味菜肴及周到服务是很普遍的事情。前三季度珠海城镇居民在外用餐月人均支出为元，同比上升，在外用餐占食品支出的比重为，同比上升个百分点。家庭设备更新换代，家政服务方兴未艾虽然大部分的家庭设备都已接近饱和，但厂家不断改良产品推陈出新，缩短了市民家本节中所涉及的数据及相关的分析结论引自珠海统计局所公布的相关报道庭设备的更换周期，使得家庭设备消费保持旺盛，月家庭设备用品消费额同比增长，其中市民购买较多的是电风扇空调器洗衣机微波炉等家庭设备。懂得享受的市民除了添置现代化家庭设备外，还聘请家政服务，让自己从繁重的家务所中解放出来，有更多的时间用于休闲娱乐和学习。月家政服务支出同比增长，显示珠海城镇居民家庭聘请保姆或钟点工的越来越多。汽车和移动电话仍是市民的消费热点随着汽车价格以及有关费用的下调，越来越多的家庭买得起车，养得起车，汽车消费成为热点。调查显示，月份珠海每百户城镇居民购买汽车部。月末，珠海每百户城镇居民拥有小汽车台，比年同期增加。另外移动电话也持续热销。虽然移动电话已相当普及，但由于它在功能和款式方面不断推陈出新，且整体价格水平有所下降，使得移动电话持续畅销。月份每百户城镇居民新购移动电话包括小灵通部，同比增长。文娱活动更丰富，健身活动成为新热点文娱消费主要包括文娱耐用品及文化娱乐服务消费两部分。各种新款彩电电脑数码照相机等文娱耐用品在经历了上两年的购买高峰期后开始回落，调查显示珠海人月的文娱耐用品消费额比年同期下降。然而文化娱乐服务消费包括参观游览团体旅游健身活动等却保持旺盛，同比增长。其中以健身活动增幅最大，增长近倍，市民在工余时间打球游泳健身成为既时尚又健康的消遣方式旅游消费也保持强劲的增长势头，同比增长。这些都反映出市民越来越注重健康的休闲方式，越来越懂得享受生活，品味生活。电脑逐渐普及，网络开始溶入生活到月末，珠海每百户城镇居民拥有电脑台，比年同期增长。随着电脑在家庭的逐步普及和互联网资费的下调，越来越多家庭接入互联网，享受上网带来的便利和乐趣，到月末止，珠海每百户城镇居民就有户接入互联网，比年同期增长。舍得花钱在自己身上珠海人对个人衣着穿戴，仪容仪表越来越注重越讲究，舍得把钱花在自己身上。调查显示月珠海城镇居民衣着化妆品美容费和金银首饰几方面的个人消费分别比年同期增长和。住房装修成为时尚现在的住房装修更多地是要追求美观舒适，能突显个人风格，体现个人品位。月珠海城镇居民月人均装修费为元，比年同期大幅增长。到目前为止，有的市民对住房进行过装修，这比例比年上升了个百分点。市民在最近次的装修花费平均为元，比年提高了。由此可见，住房装修的概念已深入民心，市民住房装修的档次及要求也将越来越高。二珠海城镇居民目前的居住状况总体情况人均住房面积逐步增大，居住条件更加优越随着近年来珠海经济的发展和住房制度改革的进行，以及经过近几年的城中村改造，珠海市民的居住条件大为改观，住房面积更加宽敞，配套设施更加完善，自有房比率越来越高。调查结果显示，目前珠海户均人口人，住房建筑面积户均平方米，人均住房建筑面积平方米，与全省平均水平佛山深圳相比，分别高出平方米。的家庭拥有了自己的住房，的家庭拥有单元配套住宅或单栋小楼。据调查，还有的家庭拥有二套以上住房，如果把这部分居民实际拥有而未居住的面积计算在内，珠海居民实际拥有的人均住房建筑面积为平方米，远远超过了我国小康课题组确定的人均居住面积平方米三口之家两居室间成套率的城市小康住房标准，居住条件大大改善。的家庭拥有单元配套住宅或单栋小楼从建筑类型来看，的住房为单元房，的住宅为单栋配套房，的住房为简易楼房，的住房为平房，可见我市有的家庭拥有单元配套住宅或单栋小楼。珠海八成的居民家庭拥有了自己的住房从住房产权看，的的住房是商品房，的住房是房改房，的是租赁私房，的是租赁公房，的是自建房，的是经济适用房，另外还有的原有私房和的其他产权的房如是亲属的住宅等，也就是说我市八成的居民家庭拥有了自己的住房。的住房实现了规范化的管理从住房管理情况来看，的住房是社区物业管理，的住房是单位管理，的住房是房管部门管理，的住房是无管理，可见我市的住房实现了规范化的管理。的家庭拥有独立的洗浴设施从住房的厕所类型和浴室类型看，的家庭厕所类型为蹲式冲水，的坐式抽水马桶的住房是淋浴浴缸，的是整体浴室，也就是说的家庭拥有独立的卫生设备，的家庭拥有独立的洗浴设施。的家庭使用的主要燃料为液化石油气从住房厨房使用的主要燃料看，的家庭使用的主要燃料为液化石油气，的家庭以管道燃气为主，只有的家庭以电或其他燃料为主。住房面积同户主的受教育程度有着明显的正相关性交叉分析显示，户主受教育程度不同的家庭户人均住房建筑面积存在较大差异，户主为中专及以上受教育程度的家庭人均住房面积随着户主受教育程度的提高明显增加，户主为硕士研究生的家庭人均住房建筑面积最宽，达到了平方米，户主受教育程度为小学的家庭人均住房建筑面积最小，平均为平方米。从户主的职业看，户主为单位或部门负责人的家庭人均住房建筑面积最宽，达到了平方米，其他职业平均为平方米。二各区情况三个行政区的居民居住情况有所差别由于各区所处的地理位置不同，经济发展水平也存在差距，各区居民家庭的居件条件也存在差异住宅建筑式样不同香洲斗门两个区自住单元房的家庭比金湾区多。调查得知，斗门区拥有单元房的家庭最多占，香洲区占，而金湾区仅占，比最高的斗门区低个百分点拥有单栋配套房的家庭香洲区最多，占，斗门区占，金湾区仅占，比最高的香洲区低个百分点香洲斗门两个区住平房和简易楼房的家庭分别占和，金湾则高达。从以上数据对比可以看出，香洲斗门两个区的家庭住房条件较为相似，以单元配套房为主，而金湾则相对较差。拥有自有房的比例不同从住房产权看，香洲区住商品房的家庭占，斗门区占，金湾区占住房改房的香洲区占，斗门区占，金湾区占，详见下表香洲区斗门区金湾区租赁公房租赁私房自建房原有私房商品房经济适用房房改房其他从上表可以看出，斗门区的自有住房拥有率最高，达，香洲区次之，为，金湾区最低为。住房的管理情况不同据调查，住房是社区物业管理的香洲区占，斗门区占，金湾区占无管理的香洲区占，斗门区占，金湾区占。可见，香洲区的住房管理较为规范，多为封闭式的社区物业管理。详见下图图表各区住房管理情况厨房使用的主要燃料以液化石油气为主调查显示，厨房使用的主要燃料是液化石油气的家庭，香洲区占，斗门区占，金湾区占。香洲区还有的家庭使用的是管道燃气。人均住房建筑面积和二套以上住房拥有率存在差距香洲区人均住房建筑面积为平方米，斗门区为平方米，金湾区为平方米。香洲和斗门区都超过了全市的平均水平平方米。拥有二套以上住房的家庭香洲区占，斗门区占，金湾区。从以上数据可以看出人均住房的建筑面积和二套以上住房拥有率斗门区最高。三珠海置业者的置业偏好对板块及居住区域的偏好吉大仍是珠海置业者的置业首选区域由于吉大商务中心的确立,加上良好的生活配套,吉大成为置业者最为青睐的居住板块，而新老香洲较高的受选率表明城中村改造已初见成效，几个大盘已深入人心。唐家湾大学城和高新区的建立，湾仔的昌盛大桥的即将开通，南屏的高科技产业园已初见规模，这三个地区的迅速崛起，也使得这三个板块有着较强得吸引力。图表珠海居民置业的居住板块偏好比例吉大老香洲新香洲湾仔南屏唐家湾拱北夏湾前山其它大型超市是置业者最为关注的商业配套如下图可知，大型超市是置业者最为关注的商业配套，然而在实际上，珠海的大型超市相对较少，分布也不均衡，未来在房地产开发以及商业地产的运营上将有更大的空间。图表对各类商业配套的偏好程度大型超市大型百货综合性农贸市场商业步行街银行是置业者最为关注的生活配套由于各种生活支出都可以通过银行托收的方式交纳，因此，在现代生活中银行的作用十分明显，在受访者选择的选项中，银行是最受关注的生活配套。以上数据为珠海特区报年月份调研成果世联在年月份的研究结论表明，吉大拱北是最受欢迎的居住板块，然而从经验来