济带相交位置，商业前景较好道路交通轻轨号线已通车，地铁号线将途经本项目项目辐射范围内缺乏中高档商业及办公物业，项目具有市场优势。威胁整体形象差古田片区作为工业贸易区，在整体印象仍较为陈旧周边居民平均收入较低其他威胁新拍卖土地对本项目后期威胁。项目定位市场定位打造成集商业卖场写字办公公寓及其它定向开发综合体。项目产品定位鉴于项目所属区域中高档商业及写字办楼不多，项目产品以中档品牌卖场及中高档写字楼这主力品种，要求品质高，具有区域地标性。价格定位商业销售均价元平方米写字楼销售均价元平方米公寓销售均价元平方米地下停车场租赁价格按元车位月第四部分项目开发方案地块规划指标落实方案规划指标特别是容积率指标是项目效益指标最关键因素，也是项目能否实现公司及投资人利益最大化决定性因素。地块基本情况大厦宗地面积平方米折合亩，土地用途为旅游用地，地面建筑包括华联楚天大厦建筑面积约平方米及职工住宅建筑面积约平方米，地面总建筑面积为平方米，现状容积率约。地块控规现状根据目前市最新上位规划，该项目地块控规是商业，属于级商业用地，强度分区三级，建筑高度控制为不超过米。根据上位规划和强度分区，该地块额定容积率为，加上修正系数，该，多为些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。面向附近居民，档次较低，价格低廉。该项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边居民企业消费和需求。第三部分项目分析及定位项目分析优势本项目南临解放大道，交通方便，项目周边已初步形成了定商业氛围商业集中也能吸引大量周边地区居民，能从衣食住行各方面满足各消费层次需求临近轨道交通线，对商业房产升值潜力有巨大帮助，会带来更大人流量④项目周边已有多个中高档小区，中高档人群增加将提升项目潜在价值项目南距汉江江滩约，且无高大建筑物阻挡，具有江景概念通过项目前期市场运作，本项目产品已有定部政府将关于以城市副中心建设为龙头带动古田板块发展议案作为硚口区号议案提请市人大审议，议案认为，硚口古田区域具备成为城市副中心所有必要条件，发展硚四路站古田三路站辛家地站古田二路站等。所在位置如图上红点所示。主要公交线路有路路路路路路路路路路路路路路路路路路等。其可以到达关汉口火车站武昌火车站等地，交通非常方便。到达武广等汉口中心城区车行时间在二十分钟左右。般而言，对地块交通方便程度判断应满足规则，即市市区内任起点至任终点最多乘辆公共汽车。项目地块公交网络成熟，基本满足规则。轻轨交通已建成通车轻轨也把本片区和市中心繁华地区紧密相连。轻轨交通号线二期工程正好途径项目门口，并于古田四路古田三路路口分别设站。轻轨客运能力为单向万人次小时，设计时速公里。轻轨号线二期工程从宗关直到吴家山，和期工程想通，直达黄浦路。人流交通情况项目周边没有过街天桥，通过解放大道只能走人行斑马线。但只有麦德龙超市前斑马线有红绿灯，在没有红绿灯情况下横穿解放大道是非常危险，所以这也阻碍了解放大道两边人员流动，人们在横穿马路时会有诸多顾虑。古田地区人流量最大地方麦德龙超市为附近其次为普爱医院和古田三路公交车站和中百仓储附近。小结该项目位于解放大道商经济带古田四路商带古生态新区观水景区相交部位，项目商业开发潜力较大。该项目周边商业目前主要集中在解放大道沿线，多为些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。面向附近居民，档次较低，价格低廉。该项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边居民企业消费和需求。第三部分项目分析及定位项目分析优势本项目南临解放大道，交通方便，项目周边已初步形成了定商业氛围商业集中也能吸引大量周边地区居民，能从衣食住行各方面满足各消费层次需求临近轨道交通线，对商业房产升值潜力有巨大帮助，会带来更大人流量④项目周边已有多个中高档小区，中高档人群增加将提升项目潜在价值项目南距汉江江滩约，且无高大建筑物阻挡，具有江景概念通过项目前期市场运作，本项目产品已有定部分定制客户。劣势项目所在位置离中心城区距离较远周围旧建筑较多，影响项目形象地块狭长且不规则，建筑格局布置受到限制。机会市总体规划及硚口区相关规划，项目周位于两个经口古田城市副中心时机已经成熟。依据市城市总存放所需要场地，使用该项目业务难以在近期内发展起来。市场价格分析我司目前处于起步发展阶段，设备设施不健全导致费率短期内很难提高。但随着我司改造进程推进，作业效率服务质量生产规模提高，品牌效应将逐渐显现，预计价格还有望提高，主要提高价格收费项目是吊费和堆存费。业务量预测年年业务量预测年年年集装箱吞吐量单位万散杂货吞吐量单位万吨汽车集装箱周转量单位万公里第三章更新改造必要性年主要举措积极配合内贸平台建设，建立佛山操作网点，顺利引进洽谈中内贸货物装业务。加强与客户联检部门沟通，改善通关环境，继续做好进口两废业务同时积极引正贸货物进口，如木方和果仁等。继续丰富出口航线资源，引入更多船公司，改善拖车报关仓储等配套服务，促进出口货物货量增长。完善财务管理制度建设，加强成本管理创造管理价值。配合省公司完成陆路运输平台建设，提高拖车服务质量。码头更新改造完善机械设备配套，提高生产效率和堆场资源利用率。更新改造必要性实施改造可以有效解决码头岸线机械设备和后方堆场等资源不匹配而影响业务开展问题。根据计算，我司目前产能情况是这样岸线门座吊正面吊吸车堆场集装箱产能，以下是详细计算过程岸线单位长度年生产能力吊米码头岸线年通过能力吊集装箱所占比例码头岸线年通过能力米现有岸线米码头岸线年通过能力，门座吊现有数量单机产能吊年年生产能力计算自然柜集装箱所占比例年吞吐能力备注门座吊台现有门座吊共台，其中吨门座吊台吨固定吊台吨门座吊台。年月，米码头上将新安装台吨门座机，可于月投入生产，用于内贸操作。单机产能机械作业速度机械年作业时间每天工作时间机械利用率吞吐能力单机产能现有数量集装箱所占比例门吊作业速度按平均吊小时计算每天工作时间按小时作为标准固定吊利用率为考虑运转时间空闲时间作业船型维修保养等因素据年数据统计约占正面吊吸车现有数量单机产能吊年集装箱所占比例年通过能力备注正面吊吸车台正面吊吸车正面吊台吸车台废旧设备，利用率很低，仅能维持现有进出口重柜装卸操作，济带相交位置，商业前景较好道路交通轻轨号线已通车，地铁号线将途经本项目项目辐射范围内缺乏中高档商业及办公物业，项目具有市场优势。威胁整体形象差古田片区作为工业贸易区，在整体印象仍较为陈旧周边居民平均收入较低其他威胁新拍卖土地对本项目后期威胁。项目定位市场定位打造成集商业卖场写字办公公寓及其它定向开发综合体。项目产品定位鉴于项目所属区域中高档商业及写字办楼不多，项目产品以中档品牌卖场及中高档写字楼这主力品种，要求品质高，具有区域地标性。价格定位商业销售均价元平方米写字楼销售均价元平方米公寓销售均价元平方米地下停车场租赁价格按元车位月第四部分项目开发方案地块规划指标落实方案规划指标特别是容积率指标是项目效益指标最关键因素，也是项目能否实现公司及投资人利益最大化决定性因素。地块基本情况大厦宗地面积平方米折合亩，土地用途为旅游用地，地面建筑包括华联楚天大厦建筑面积约平方米及职工住宅建筑面积约平方米，地面总建筑面积为平方米，现状容积率约。地块控规现状根据目前市最新上位规划，该项目地块控规是商业，属于级商业用地，强度分区三级，建筑高度控制为不超过米。根据上位规划和强度分区，该地块额定容积率为，加上修正系数，该，多为些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。面向附近居民，档次较低，价格低廉。该项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边居民企业消费和需求。第三部分项目分析及定位项目分析优势本项目南临解放大道，交通方便，项目周边已初步形成了定商业氛围商业集中也能吸引大量周边地区居民，能从衣食住行各方面满足各消费层次需求临近轨道交通线，对商业房产升值潜力有巨大帮助，会带来更大人流量④项目周边已有多个中高档小区，中高档人群增加将提升项目潜在价值项目南距汉江江滩约，且无高大建筑物阻挡，具有江景概念通过项目前期市场运作，本项目产品已有定部政府将关于以城市副中心建设为龙头带动古田板块发展议案作为硚口区号议案提请市人大审议，议案认为，硚口古田区域具备成为城市副中心所有必要条件，发展硚