1、“.....房地产投资信托基金在我国商业地产融资中的应用研究致谢致谢随着毕业论文的完成，我心中感慨良多，千言万语化为诚挚的感谢二字。首先，要感谢我的论文指导老师李洁慧教授。感谢李老师在工作之余抽出大量私人时间，对我的论文选题大纲制定正文撰写提出了很多建设性的意见与建议。她的耐心指导与无私帮助对于本文的最终成文起到了难以替代的重要作用。同时，我也要感谢苏州大学年春季班班的各位同窗好友，他们不仅陪伴我度过了两年半难忘的时光，也在此次论文成稿过程中给我提供了诸多支持，为我搜集和查询了大量背景资料。最后，感谢各位评审专家于百忙之中对我论文的审阅。张哲年月于收入来源于服务禁区。新加坡新加坡要求资金的全部来源必须是合格的投资。香港其资金来源主要是租金，针对房地产房地产租金必须具备连续性稳定性和专注性......”。

2、“.....表则直观地体现了个国家和地区的资产规定，这些为我国发展带来了启发。的规模渐渐变大，规模较小则无法适应的投资要求，也不能减小其风险。的期限受商业地产的投资周期长，回报慢的影响，其周期般也在十年左右。表各国家和地区相关资产规定表地区相关资产规定美国美国要求资产由地产组成的应大于总资产的。新加坡其要求来自房地产的资产超过总资产不能在空地上浪费资金，在特殊情况下，即空地已计划开发在单发展商的资产不能超过。香港资产主要用于房地产，并要求房地产具有定的租金收入房地产中没有任何收益的地产要小于总资产的不能将资产用在空地和物业活动上。第四章我国推行房地产投资信托基金的分析及建议房地产投资信托基金在我国商业地产融资中的应用研究第四章我国推行房地产投资信托基金的分析及建议我国商业地产行业的发展日新月异，新建项目的增加不断加剧着行业企业对于资金的需求......”。

3、“.....商业地产行业的融资渠道尚不甚通畅，业界对这已被海外市场充分证明的融资模式的需求与日俱增。因此，有必要在分析在我国发展的必要性与可行性的基础上，探讨在的诸多模式中适用于我国当前市场环境的模式。对我国商业地产融资的必要性我国商业地产融资困境根据中国的实际情况出发，中国商业地产在融资方面仍面对着困境。在商业地产开发期，其资金来源主要是自有资金的积累和银行贷款。商业地产项目较普通房地产往往需要更多的资金，也需要更多的时间，商业地产需要资金周转周期般长达年，大量高端商业地产项目的投资回收期甚至在年以上，企业不能在很短时间内获得利润。进步说，商业地产行业需要更好的经营管理，促使企业更好更快地进入市场，需要更好地融资方式，促进商业和资金的循环。但我国大部分商业地产开发商受制于市场整体的政策限制，缺乏有效的风险能力，企业上市发行债券的通道不甚通畅......”。

4、“.....以下是中国商业地产的资产负债表及相关图形，从表和图可以知道，从年间，我国商业地产行业的资产负债率保持在之间，负债总额逐年增高且增幅呈放大趋势。我们知道，资产负债率反映了负债总额与资产总额的比例，它是衡量企业保护债权人的重要。多年连续超过的行业整体资产负债率体现出本行业的财务杠杆已利用的十分充分，进步提高资产负债率的空间十分有限，也就意味着希望通关过间接融资模式获得新资金的渠道已不通畅。此外，考虑到国家宏观调控政策对房地产市场的不利影响，如预计调控政策衍生至商业地产领域，则银行信贷更不可能支撑行业未来的发展，这种传统的间接融资模式的局限与行业发展对资金的巨大需求之间的矛盾已愈发明显......”。

5、“.....银行业实质成为最后的风险接棒者。且在银行体系内，由于占债务大头的短期存款与长期房地产贷款之间存在期限错隔，因而银行业积累的风险容易受经济周期性波动影响，甚至会放大影响，引发系统性风险。另方面，此种模式本身就是高度依赖政策导向的市场化作用未得到充分发挥的融资模式，其对政策导向的敏感性过强，很容易将宏观政策环境的不利影响直接导入商业地产金融市场。对中国商业地产的积极意义作为有效的直接融资手段，房地产投资信托基金可以刺激和活跃金融市场，而作为融资手段又可以促进整个房地产业的发展。当前，随着国民经济的迅猛发展，特别是香港特区允许了投资海外房地产并获得良好效果等诸多利好因素的叠加，正在以前所未有的声势及规模进入内地房地产市场，这些对于正遭遇资金困扰的中国房地产开发商来说，是个借用海外资本发展物业的绝佳机遇。由于目前银行信贷仍是商业地产的融资主渠道......”。

6、“.....而房地产以上的开发资金都是来源于商业银行，这在近期内也是不会改变的。然而，因为国家房地产金融信贷要求适度从紧的政策已经实施，信托债券等直接融资方式将在不久的将来成为中国房地产业的重要融资渠道。根据中国商业地产融资架构以及社会闲散资金的投资需求角度出发，发展房地产信托投资基金，对整个商业地产行业具有重要意义。发展对中国商业地产金融架构有益与其他国家成熟的房地产市场对比分析，中国商业地产仍然存在着很多的不足与不完整性，我国商业地产目前的融资需求只有银行体系可以满足，商业地产简介信贷融资比例过高，也给中国的商业地产带来了定的风险。房地产信托投资基金可以有效加强商业地产资产的流通性与安全性，作为银行信贷资金的重要补充，它可以有效减少银行体系所承受的巨大金融风险......”。

7、“.....从而减轻银行系统的经营负担，进而防范金融业结构性风险。还拓宽了我国房地产企业融资的渠道，我国商业地产行业利用进行融资，也可以改善行业融资结构，进而促使商业地产整个行业走向成熟。发展对中国商业地产的价格有定的提升作用从理论和实践角度看，商业地产的价值取决于系列的因素，包括开发成本物业租金销售型物业价格等。在房地产市场化的前提下，商业地产本身的价值决定的价格而从同过程的相反方向看，通过体系中专业机构的专业化经营，改善相应商业地产项目的经营水准，进而对商业地产项目本身的租金水平与物业价值有积极的提升作用。发展对实现商业地产投资多元化有定的促进作用商业地产属于不动产，其流通性较差，不利于获得中小投资者的广泛投资。而作为种信托基金产品，可在证券市场进行公开交易，投资者不需要那么多资金的前提下，其交易变得更为便捷，资产流通性得到加强......”。

8、“.....也决定了房地产投资信托基金的价值。通过，商业地产资产与证券化投资可以互相交替，相互流通，通过资产流通性的增加，既为为中小投资者提供了新的投资选择，也为商业地产企业引入了新的筹资机制与资金来源，有利于我国房地产资本市场的形成，促进商业地产资产与投资的多元化。房地产投资信托基金在我国商业地产融资中的应用研究第四章我国推行房地产投资信托基金的分析及建议在我国建立的可行性投资主体已初具规模目前，我国城乡居民人民币储蓄余额超过万亿元，形成了巨大的资金池。这方面源于我国居民的收入水平稳步提升，但与此同时，普通居民投资渠道狭窄的原因也不容忽视。社会资产的大量囤积需要寻找种有效安全的渠道将其释放。而目前在我国证券交易市场中，大部分产品成型产品结构不合理，风险较高，不能满足广大投资者的投资需求。由于房地产市场在新实际以来的爆发式增长，许多投资者对房地产行业始终抱有较高的投资热情......”。

9、“.....由于将大额不动产资产转化为了小额的流通性强的证券，为普通投资者提供了参与房地产投资分享房地产收益的机会，也为房地产企业带来了新的资金。此外，我国的社保基金养老保险企业年金等机构投资者的资金来源于长期资金，有获取长期稳定但风险较低收益的需要。机构投资者方面掌握着巨额资金，另方面也苦于难以获得适合的投资产品。而依托于成熟商业地产项目的在风险收益期限等多方面可以与其投资需求相匹配，与此类资金的需求趋同。商业地产基础资源逐渐丰富资产应是可以产生稳定现金流的商业物业，甲级写字楼大型购物中心高级酒店等商业物业因具备稳定的租金收益，都可以成为的优质基础资产。目前，我国商业地产的开发与经营已逐渐从原始的开发销售转变为开发与经营。国内商业地产市场中已经出现了大批优质的商业地产项目和批经验丰富的商业地产开发商运营商......”。