1、“.....而物业公司因收不上管理费而导致服务质量下降，形成个恶性循环，最终导致小区品质下降，各方利益均受到损害，因此如何解决好收费问题是物业管理过程中风险管理的重要环节。第五章房地产项目风险评估房地产项目风险管理研究第五章房地产项目风险评估房地产项目风险评估概述识别风险仅能从宏观上了解和辨别风险，若要了解风险的准确情况和确切的根源，尚须对其进行进步的分析。房地产项目风险评估就是在风险识别的基础上，对项目风险所进行的风险估计和风险评价。在房地产项目开发周期的过程中，会出现各种不确定性，这些不确定性将对项目目标的实现产生积极或消极的影响。房地产项目风险评估的过程就是运用风险估计和风险评价的技术对由不确定性造成的风险进行衡量，并能按产生的危险大小对风险进行优先排序，从而据此来制定风险对策和选择风险控制方案。风险估计的概念风险估计是指在风险识别之后，通过对所有不确定风险要素的充分系统而又有条理地考虑，确定事件的各种风险发生的可能性以及发生之后的损失程度......”。

2、“.....应用各种风险评价技术来判定风险影响程度进行项目风险分级排序的过程。房地产项目风险估计的常用方法房地产项目风险估计的常用方法主要有盈亏平衡法敏感性分析法概率分析法。这些风险估计方法分析的角度各不相同，侧重点也不同，因此适用的范围也不尽相同。于建星工程项目风险管理天津大学出版社，房地产风险管理研究第五章房地产项目风险评估盈亏平衡分析盈亏平衡分析就是研究项目成本和收益关系的方法。主要通过计算成本收益和利润三个指标的关系，以收益与成本平衡，即利润为零时的情况为基础，计算项目的风险承受能力，测算房地产项目最少销售量项目最低销售价格。盈亏平衡点越低，说明项目的抗风险能力越强。盈亏平衡分析法可分为线性盈亏平衡分析法和非线性盈亏平衡分析法两种。本文中仅介绍线性盈亏平衡法。线性盈亏平衡法是以成本函数和销售收入都是线性的，即总产量总收入总变动成本按固定比例增长为假定条件。根据销售收入与成本的关系，可得......”。

3、“.....由于盈亏平衡点是求企业达到收支平衡所必需的最小规模，即保本点，因此有，经代入移项整理，得式中房地产项目正常年份的保本经济点。盈亏平衡分析还可用图示来表示见图。从图中可以看出，为保本经济点，当企业生产规模小于时，企业处于亏损状态当企业生产规模大于时，企业处于盈利状态。徐龙振房地产项目全面风险管理研究与应用天津大学，第五章房地产项目风险评估房地产项目风险管理研究敏感性分析法法敏感性分析是指从众多不确定性因素找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的种不确定性分析方法。根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析法可以分为单因素敏感性分析法和多因素敏感性分析法。本文采用单因素敏感性分析法，是指每次只变动个因素而其他因素保持不变时所做的敏感性分析法......”。

4、“.....计算正常情况下经济评价指标值。分析计算不确定因素变动时经济效果评价指标。绘制敏感性分析图确定敏感因素及各因素允许最大变化幅度。概率分析法概率分析根据各种风险因素的概率分布，来分析房地产项目在风险条件下获利的可能性的大小。概率分析的方法有两种解析法和模拟法。前者用于解决些比较简单的分线决策问题。房地产项目经济分析涉及的变量较多般采用模拟法，而常见的模拟法是蒙特卡洛方法。模特卡罗分析法是种利用计算机随机抽取满足输入变量的数值，对项目模型的变量反复迭代计算来估测风险发生概率或风险损失，可获得评价房地产风险管理研究第五章房地产项目风险评估指标概率分布期望值方差标准差钝特征值，从而估计房地产项目的风险。其实质是统计试验方法，主要用于多个非确定性风险的测算。房地产项目风险评价的常用方法房地产项目风险评价的常用方法主要有主观评分法层次分析法决策树法等。决策树决策树法是通过对风险事件的逐步分解并确定各分解因素发生的概率和果......”。

5、“.....优点是能够通过对风险事件的细分，充分挖掘风险深层的根源，同时能够通过图形直观地表达各风险因素的关系。层次分析法层次分析法，也叫权重分析法，其综合了定性定量两种分析方法，其目是确定各风险因素在项目风险评价中的相对重要性，即各因素的权重，通过权重将不同性质种类的风险综合起来，以确定影响项目风险的主要因素次要因素，进步确定项目的整体风险。权重分析法具体步骤如下明确问题，建立评价系统指标体系的层次结构。层次分析法要求对系统所涉及的范围包含的因素因素间的关系进行系统分析，确立系统所要达到的目标评价的准则及指标体系，并建立相应的层次结构。般的评价与决策问题可以分为三个或四个层次目标层难则层指标层和方案层。根据应用层次分析法的目的不同，可以对层次结构进行相应的取舍和调整。构造判断矩阵构造判断矩阵是将每层元素针对上层因素所涉及的相互之间的重要性做出判断，将判断的数值用矩阵形式表示出来。判断矩阵可以清楚地表示上层因素支配的下层，有关因素之间的相对重要性。层次单排序及致性检验......”。

6、“.....计算对于上层次因素而言的本层刘伟，张宇新层次分析法在房产开发项目风险管理中的应用研究中国水运，第五章房地产项目风险评估房地产项目风险管理研究次各因素之间相关重要性的排序权值，权值的大小反映了所有各元素对上层次而言的优劣顺序或重要程度排序。层次总排序及致性检验。层次总排序就是计算确定层所有因素对最高层的相对重要性排序权值。计算层次的总排序，必须利用上层次的总排序和本层次的单排序，而第二层对第层的单排序同时就是第二层的总排序，这样，总排序要从最高层到最低层层进行，即可得出项目总的风险水平。主观评分法主观评分法又称调查打分法，是指将识别出的项目可能遇到的所有风险，列成项目风险表，将项目风险表提交给有关专家，利用专家的经验，对可能的风险因素的等级和重要性进行评估，确定出项目的主要风险因素。具体过程如下确定每个风险因素的权重确定权重即风险的权重，按可能性大小划分为几个等级，如可分别为，，，，将每项风险因素的权数与等级值相乘，求出该项风险因素的得分......”。

7、“.....求出此风险因素的总分，即风险度，它表示个项目的风险程度，分值越高风险越大。房地产风险管理研究第六章房地产项目风险应对及监控第六章房地产项目风险应对及监控房地产项目风险应对房地产项目风险应对概念在房地产项目中通过对项目风险识别与评估，得到项目发生各种风险的可能性及其危害程度，风险应对就这些风险提出处置意见和办法，其目的是为了提升实现项目目标的机会减低对项目目标的威胁。在房地产行业中，风险应对最常用的方法有风险规避风险转移风险预防风险抑制，风险自留等几种。房地产项目风险应对的方法风险规避风险规避是指些方案潜在的风险发生的可能性大，不利后果也很严重，又无其他策略可减轻时，主动放弃或改变该方案的目标与行动方案，从而免除可能产生风险损失的种控制风险的方式。风险规避虽然能有效的消除风险源，但也会带来些负面的影响。在房地产项目中，由于风险回避通常是放弃中止些决策，就会使开发商消除风险而遭受的损失，但也使开发商丢掉了可能获得的收益。如果经常采用就会使开发商无法参与正常的竞争......”。

8、“.....因此规避是种消极的风险管理措施，不宜经常采用。风险转移风险转移是指开发商在开发过程中，设法将开发风险连同应对风险的责任转移给第三方。与风险回避不同的是，它不是放弃或中止带有风险的开发活动，而是允许开发活动正常进行，但将开发经营活动中风险可能带来得损失转嫁给了他人承担，这种风险应对措施多用来应对那些发生概率小但损失大，或者项目管理组织很难控制的风险情况。在房地产项目中，风险转移的方法很多，主要包括非保险转移和保险转移两大类。风险预防风险预防是指在风险事件出现之前，消除或减少风险因素，达到降低风险发生的第六章房地产项目风险应对及监控房地产项目风险管理研究概率减轻损失程度的目的。风险预防是种积极的风险应对方法，但它并不能确保能把风险完全消除，只是降低了风险发生的概率。在房地产项目中风险预防的措施有工程法以工程技术为手段，通过对物质性风险因素的处理，以达到风险控制的目的。例如，在建筑施工中，安装防护栏，安全网，防止登高工人摔下来......”。

9、“.....通过风险管理知识教育操作规程培训安全态度教育，来避免人们的不安全行为。规章制度法以制度化的方式从事生产经营活动，减少不必要的损失。风险抑制风险抑制是指对不愿意放弃也不愿意转移的风险，通过降低其损失发生的可能性，缩小其不利影响的损失程度来达到控制目的的各种控制技术或方法。相对于风险回避而言，风险抑制措施是种积极的风险处理手段。风险抑制措施大体分为两类类是事前措施，即在损失发生前为减少损失程度采取的系列措施另类是事后措施，即损失发生后为减少损失程度采取的系列措施。事前抑制的目的是预防，事后抑制的目的是抑制损失。风险自留风险自留又叫风险承担，是指由企业自己承担风险造成的损失。当开发商找不到合适的风险规避风险转移的策略，或者采取规避和转移的措施所发生的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采取风险自留的方法。风险自留可分为两类计划性风险自留和非计划性风险自留。非计划性风险自留。由于风险管理人员没有意识到项目些风险的存在，或者不曾有意识地采取有效措施......”。