。方案二般品质住宅小区，容积率左右，售价约元技术指标初设净用地面积约约亩容积率建筑密度约建筑面积约销售单价约元销售收入元万元投资估算序号费用名称分类项目估价万元单价单价及说明总量单位土地费用土地出让费万元亩土地面积亩二建筑安装费多层建筑结构外装饰元多层面积水电气安消防元多层面积三室外设施费住宅小区元总建面积四前期费用规划费元土地面积设计费建安费设计审图费设计费地质勘探费建安费三通平整费按实际估算五开发管理费四六报建费城市配套费建安费建设劳动保险建安费其它费元总建面积七建设监理费建安费八竣工审图费设计费九营销费营销代理费万元销售额万元广告推广费万元销售额十不可预见费二九十开发贷款利息贷款万元年万元十二税费营业税销售额城市维护建设税营业税教育费附加营业税十三总投资额十二开发成本分析土地费用由于顶目所在地还不是熟地，土地出让费为万元亩，共亩，土地费用为万元。建安工程费在该项目中，建安工程费按般品质住宅建安费用计算，为元平方米，建筑面积为，则建安费用总价为万元。前期工程费前期工程费要精心准备，以便为以后开工打好基础。工程前期需要办理各种许可证，进行招投标，进行勘探设计。同时要协调好水电建筑等各单位，对噪音污染进行补偿等。因此，前期工程费用为万元。基础设施配套费基础设施配套费主要包括供水供电暖气煤气雨污水排水电信绿化小区道路建设等，总费用为万元。公共建筑配套费这里说的公共建筑配套费包括商贸餐饮娱乐体育健身等了项目的完整而建造的设施，主要包括在会所及其附属建筑中，总费用为万元。不可预见费不可预见费按以上工程的提取，共计划内万元。开发费用开发费用包括管理费用销售费用和财务费用。其中销售费用包括广告推广费市场推广费销售代理费销售手续费等，财务费用主要为利息，总共为万元。开发总成本项目开发总成本为以上七项之和，共计万元，平均每平方米成本为元。收益分析经营方式的确定为了更好地结合企业战略目标，实现短期利益和长期利益的兼顾，综合考虑项目自身的特点，应采用出售方式进行项目经营，在这里分别假设出售为总建筑面积的。收入的计算预计平均销售价格为元平方米，年实现销总建筑面积的，年实现销售总建筑面积的完。预计实现销售收入为万元。销售收入估算表万元序号项目金额备注第年销售总额的第二年销售总额的合计利润的计算在随后的利润估算中，各项税率取值如下营业税及附加税率为销售额的，所得税率为。出售方案的土地增值税采用累进制。由于出售房地产项目，需要计算土地增值税，采用累进制，具体的计算表土地增值税估算表万元序号项目金额备注销售收入总成本营业税及附加销售收入印花税及管理费销售收入毛利润其他扣除项目增值额等于增值比例适用税率土地增值税增值额适用税率根据土地增值税条例实施细则，对转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人收取土地增值税，增值额未超过扣除项目金额的的部分，税率为。因此如表所示，所需缴纳的土地增值税为万元。销售项目税后利润为万元，计算如表销售税金及附加估算表万元序号项目金额备注销售收入总成本费用营业税及附加印花税及管理费土地增值税利润总额所得税税后利润税前投资利润率税后投资利润率经济效益评价财务净现值财务净现值是按事先规定的基准贴现率将计算期内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和。它是考察项目在计算内盈利能力的动态评价指标。净现值大于或等于零的项目是可行的。本项目选择的基准贴现率为。销售方案净现金计算。销售净现金流计算见表销售净现金流量表万元序号项目合计年年现金流入销售收入其他收入现金流出开发投资营业税金及附加土地增值税所得税净现金流量折现系数折现现金流量财务内部收益率财务内部收益率是项目在整个计算期内各年的净现金流量累计等于零时的折现率，反映项目所用资金的盈利率，是考察项目盈得能力的重要指标。当财务内部收益率大于基准收益北时，则认为其盈利能力已满足最低要求。根据以上现金流量表，计算可得本项目的内部收益率为，由此看来，项目的内部收益率较高。投资利润率投资利润率是项目投资利润与项目投资的比值，为静态指标，反映的是项目的盈力能力。根据本项目的特点，投资利润率为税后投资利润率为。不确定性分析本项目的风险主要由开发成本租售价格空置率销售进度的快慢影响最大。而这些变动因素，又受政治经济社会条件的影响。另外，自有资金占总投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有影响，但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此需要项目的主办者进行认真考虑。盈亏平衡分析盈亏平衡点。影响本项目出售部分税前利润的主要因素分别为建筑工程投资公寓的出售价格公寓的出售率等。这些因素受政治经济社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济效益。盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目税前利润为零，即项目盈亏平衡时的临界点。如下图所示盈亏平衡点分析。由表可看出，当建筑工程投资成本增加，或销售价格或销售率下降左右时，达到盈亏平衡点。根据市场前景，该项目成本不会增加过多，市场销售前景很好，所以该项目应当不会亏损。敏感性分析出售盈亏平衡分析表序号因素建筑工程投资万元住宅销售总价万元住宅销售率因素现在估算值因素盈亏平衡点变化因素盈亏平衡点值本部分的敏感性分析针对净现值外部收益率投资利润率三项投资和股本金的评价指标，分别计算售价上下波动和总投资上下波动时，对经济评价指标的影响。结果如表所示出售敏感性分析表经济指标售价变动基准方案净现值万元内部收益率投资收益率经济指标投资变动基准方案净现值万元内部收益率投资收益率由此可见，出售项目对售价变动比较敏感，售价稍微浮动就会对净现值产生重大影响，因此，开发商在注意销售的同时，必须注意工程投资的管理，表能轻易提高项目的投资。否则，将很难保证项目的盈利。小结总投资万元总销售收入约万元静态收益约万元静态收益率税后投资利润率财务内部收益率盈亏平衡能力较强，亏损概率较低，对售价比较敏感。二方案选择方案二比方案投资额大，收益率却低，建议采用方案，容积率不宜过大。二仓储经营开发技术指标初设净用地面积约约亩容积率建筑密度约建筑面积约投资估算序号费用名称分类项目估价万元单价单价及说明总量单位土地费用土地出让费万元亩土地面积亩二建筑安装费低层建筑结构外装饰元多层面积水电气安消防元多层面积三室外设施费住宅小区元总建面积四前期费用规划费元土地面积设计费建安费设计审图费设计费地质勘探费建安费三通平整费按实际估算五开发管理费四六报建费城市配套费建安费建设劳动保险建安费其它费元总建面积七建设监理费建安费八竣工审图费设计费九营销费营销代理费万元销售额万元广告推广费万元销售额十不可预见费二益率投资收益率升降幅度序号经济指标投资变动基准方案净现值万元净现值升降幅度内部收益率内部收益率升降幅度投资收益率投资收益率升降幅度凭祥南站项目可行性研究兆基伟业地产顾问由此可见，项目对售价变动最为敏感，销售价格投资稍微浮动就会对净现值产生重大影响，而投资变动对内部收益率和投资收益率最敏感，因此，开发商在注意销售的同时，必须注意工程投资的管理，不能轻易提高项目的投资。否则，将很难保证项目的盈利。小结总投资万元总销售收入约万元静态收益约万元静态收益率税后投资利润率财务内部收益率四方案比较选择低端住宅方向存在明显的市场空间，资金周转可通过物业预售和工程外包垫资解决。仓储零担方向属于低风险低成本运行回收期短的项目。但资金停滞期较长，而收益般。天地楼方向有定的市场空间及相当大的利润空间，但风险过大。综合考虑以上方案的优缺点市场风险资金收益，建议采用低端住宅方向的方案运营。九十开发贷款利息贷款万元年万元十二税费营业税销售额城市维护建设税营业税教育费附加营业税十三总投资额十二收益测算仓库出租元月计零担铺面出租元月计停车出租元位天计，车位仓库使用权出售年元月月年元投资收益分析方式全部物业以出租收益为主年租金收益仓库元月，月万零担铺面元月，月万停车元位天车位，万万回收期万元万元年方式二通过部分物业的使用权出售，回笼部分资金，减轻资金压力。预计的仓库可通过物业使用权的出售回笼资金。物业使用权的出售回收，元万元年租金收益仓库元月，月万零担铺面元月，月万停车元位天车位万万资金缺口万元万元万元资金回收万元年方案选择方式二首期资金投入为万元，资金回收期为年，年后年收入为万元。属于低成本运行回收期短的项目。建议如选择仓储方向，可考虑方案二运营。三天地楼结合部分单元楼技术指标初设净用地面积约约亩约地块做天地楼，容积率约，建筑面积约，销售单价约元地块为单元楼，容积率约，建筑面积约，销售单价约元。销售收入元元万元投资估算因以三四层天地楼为主，建安成本下降为元序号费用名称分类项目估价万元单价单价及说明总量单位土地费用土地出让费万元亩土地面积亩二建筑安装费多层砖混结构外装饰元多层面积水电气安消防元多层面积三室外设施费住宅小区元总建面积四前期费用规划费元土地面积设计费