性质及基本情况北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于海淀区大西山风景旅游区西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万平方米。项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。属于国有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。图地块用地规划图宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积另有少量村镇企业用地公顷，占用总面积家具厂，已停产。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。宗地规划用途为旅游度假及文化用地。宗地区域历史价值该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。项目自然条件与区位项目土地自然特征本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性大断裂分布。项目区位特征项目所在地海淀区是著名高科技文化教育旅游区。区内山清水秀古迹繁多，属北京上风上水之地。金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园宏大格局，海淀区不仅有优美自然景观，而且有丰富人文景观。秀美自然景观与丰富人文景观相映成趣，为园区内企业科研工作者提供了个良好生产生活和工作环境。海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集地区，其智力密集度在世界亦属罕见。海淀区发展高新技术产业有了得天独厚条件，确立了海淀区在全国高科技发展中核心地位，具备发展知识经济条件。海淀区位于北京市区西北郊。东与西城朝阳区相邻，南与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积平方公里。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万平方米。项目用地位置范围示意图如下图大西山风景区位置示意图地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变城市景观极不协调。现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总沟敷设。有线电视由海淀区有线电视局提供。周边大市政现状北清路北清路期敷设有上水，末端距凤凰岭地区约公里。北清路期敷设有中压天然气管，末端距凤凰岭地区约公里，且估计中压管线压力不足以到达本地区。颐阳路只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。公共设施状况宗地附近有环绿艺苑实创总公司培训基地等小型度假旅游设施。聂各庄村分布有邮局卫生院商店等简单公共设施。总体规模较小档次偏低布局分散，不能满足该区域未来发展需要宗地开发目标本项目完成后应达到用地范围内三通通上水通电通路及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。各种市政基础设施管线接至规划红线外。第三章投资环境海淀区经济介绍海淀区以高科技高知识含量为特色。无论是从区位商业氛围业态构成还是人气旺盛程度，都坚实捍卫着其在京城科技龙头地位。中关村高科技园区上地园区已经成为北京高科技标志，海淀区是高等学府聚集地，是输送高科技人才重要枢纽。海淀区大西山风景旅游区现状分析自然风光和民俗旅游凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲好去处。海淀区北部地区开发办同时组织实施了当地民俗旅游文化，抓住现代人回归自然巨大商机。丰富商业资源凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区聚集在海淀区大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好商机。现在已有配套设施不能满足日益增加旅游观光者需求。优越地理区位海淀区大西山风景旅游区地处海淀区中关村商圈后花园，具有明显区位优势。周边环境本项目所在海淀区，是高新技术产业聚集地，上地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将对本项目有辐射影响，本项目所在大西上风景区是成功人士旅游度假会议办公好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会学术展示会优选之所。商圈环境海淀区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区为依托，以旅游饮食住宿为主体商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈辐射作用，有益于本项目商业环境。丰富旅游资源海淀山后地区凤凰岭独特地理位置和良好气候及适宜居住环境，凤凰岭厚重历史宗教文化沉淀传统旅游观光文化良好人文亲和环境，必将带来巨大旅游休闲会务等市场资源。海淀区大西山风景旅游区目前存在问题海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护限制和交通条件限制，除了现有各旅游景区相应配套设施外，还没有形成大型商业环境。功能不尽完善，结构不够合理海淀区大西山风景旅游区风目熟地单价前期工程费市政基础设施及公共服务设施建设费地价款管理费用财务费用销售推广费开发期税费不可预见费资金使用计划第七章项目竣工后土地价值分析假设开发法测算土地市场价格开发余值分析第八章财务分析销售收入估算成本分析静态分析现金流量分析借款偿还结论第九章风险分析不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析投资环境风险资金风险管理风险政策风险第十章社会效益评价对就业效益影响对环境效益影响对政府财政影响对区域发展影响第十章结论第章概述凤凰岭地块位于海淀区大西山风景旅游区西北部。大西山风景旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区起，并称为海淀区三大旅游区。大西山风景区位于北京西北城郊，如上图红色部分所示，风景区中心距西直门约公里，距中关村约公里。年以后，该区域所属海淀北部地区先后编制了海淀区北部地区总体规划海淀区苏家坨镇镇域规划北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见稿北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明等系列规划文件，已获得北京市规划委员会关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题批复市规函号，这为凤凰岭地区建设发展提供了依据。凤凰岭地区已经具备土地级开发基础条件。北京市土地整理储备中心海淀区分中心作为拆迁主体统组织土地级开发，并按规定对可出让土地实行招标拍卖，挂牌交易。项目概述项目名称北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目项目位置本项目位于海淀区大西山风景旅游区西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为当项目熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。当项目熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。当项目熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。以土地取得费为敏感因素当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目投资成本利润率为。当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时，本项目投资成本利润率为。经过上述分析，当项目竣工后熟地单价发生变化时，本项目投资成本利润率变化相对较小而当土地取得费发生变化时，本项目投资成本利润率变化明显。因此对本项目而言，土地取得费变化对本项目影响较大。投资环境风险近几年北京市房地产市场是否存在泡沫争论直继续，北京房地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，旦泡沫出现势必对本项目房地产市场造成不利影响。因此项目完成越早，风险就越小。资金风险本土地级开发项目投资规模相对较大，且资金为银行贷款，风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。故应提高效率，缩短项目开发和出让周期，节省资金成本。同时开发过程中应注意制定详细开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展每步计划中，避免资金风险。工程质量风险在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对项目产生不利影响风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收，从而规避这方面风险。政策风险现阶段土地级开发项目政策机制尚未成熟，对于土地供应和管理体制变化，在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到问题，带来些政策层面风险。对此，应尽可能理顺土地开发与管理资金管理等方面主体关系，为项目实施奠定坚实基础，从而化解这方面风险。第十章社会效益评价对就业效益影响土地级开发项目实施将提供更多直接和间接就业机会。首先，项目建成后商业项目将形成新消费和市场需求，会增加服务行业就业岗位。其次，土地级开发阶段房屋征地拆迁市政基础设施建设绿地建设场地平整等工作都将产生大量间接就业机会。土地级开发后，二级开发实施有助于第三产业发展，新兴服务业将提供更多工作类型和就业机会。对环境效益影响项目实施将对环境效益产生积极影响，项目面积万平方米。项目任务项目任务对规划建设用地，按计划完成项目用地拆迁市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到三通，地块内场地平整，实行土地挂牌出让。项目实施意义整体规划统开发，显化及提升国有土地资源内在价值。在加强海淀区域经济发展整体性繁荣该地区经济同时，发挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区北部商业档次。项目实施将具有以下意义实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地需求符合海淀区经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标。建成后项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力区域文化经济中心部分，形成定区域优势，对整个地区良性发展有着重要社