面积下商业建筑面积下车库建筑面积基底面积容积率建筑密度绿地率机动车停车位位其中地下停车位地面停车位配套设施建议前广场规划建议建议在广场四周设置灯杆旗，从而增加了广场的照明设施，对广场的形象也有所提升，在项目销售招商和后期的经营过程中，利用灯杆旗进行广告也可达到较好的宣传效果。建议在广场中央设置景观小品如以龙为主题或其他具有创意性的小品，使得项目更易被铭记和宣传，进而渲染商业氛围，提升市场整体形象。如下图展示广场小品雕塑展示建议在广场的临进口处设置旗杆台，树立五彩旗或者各国的国旗，增加景观，对市场形象也有所提升，同时如国庆等大型节日可举行升旗仪式广场旗杆台展示备注广场用防滑地砖进行铺设，方便前广场在市场的经营运作过程中停车之用卸货区布局建议市场的卸货区可布置在市场的东北角停车场，临时卸货可布置在和的北侧，离货梯近，方便上下货仓储区布局建议仓储是市场运作过程中必不可少的配套设施，建议将东北侧的负二层作为仓储之用，面积大约为，具体如下图所示仓储布局示意图项目平面规划设计建议建议将层和层向外挑出的米取消，从而将消防楼梯靠边，进而减除单面铺和靠边的小进深铺建议将厕所的位置移至市场的角落，以便市场的商铺达到更好的合理利用建议将二三层的层高米降低至米或者米，主要是从降低建筑成本以及后期的运营成本来考虑，如照明成本中央空调成本扶梯成本等仓储区布局商场负层平面图商场二层平面图出现不好使用的单面铺出现不好使用的浅进深铺外部装修设计建议外立面风格建议由于本项目地处现有的传统小商品市场群当中，作为改造升级的代表作，必须突出项目全新的形象，整体外立面设计必须具有体现出现代感，建议以玻璃幕墙，局部突出造型等方式来提升项目形象。此外，由于项目的经营品种为多姿多彩的小商品类别，而楼层也不高，在色彩运用上，也可以多采用红黄等暖色调进行突出表现。小商品市场外立面设计参考图中韩国际小商品城效果图深圳湾口岸商业街外墙广告位设置方法建议建议在项目的三面临街的墙面都增加广告位，满足市场经营过程中推广的需要，具体的广告位布置如下图所示广告位尺寸建议市场广告位尺寸建议米市场广告位尺寸建议米备注以上广告位的尺寸是按层高米来给出建议的，为三层商场，为二层商场，因而广告位的尺寸也不样。广告位布置广告位布置惠州义乌小商品城外立面设置的大型广告位清远义乌商贸城设置的大型广告位外立面装饰材料建议商场的外立面建议用玻璃幕墙塑钢板高级涂料或瓷砖进行组合，体现出现代化的高标准商贸城风格，建议在三面临街处主要以塑钢板为主要材料，而临东面的住宅面则可考虑以高级涂料和瓷砖为主要材料进行装饰。大显示屏的设计建议建议在项目的临青龙西路面预留显示屏空间，这样不仅在项目形象档次和商业环境上得到提升，同时还给经营管理提供广告位出租的笔长期收益显示屏的具体尺寸般在平方米左右。出入口设计建议建议在主入口处设置大型雨棚，主要是凸显出主出入口的位置，同时也体现市场外部形象，雨棚宽度建议为米。雨棚可通过多种形式进行设置，可参考以下图惠州义乌小商品城的雨棚示意图简约式雨棚，不设置商场名称惠州义乌小商品城设置的户外大屏幕清远义乌商贸城主入口雨棚室内装饰设计建议内部规划建议内部格局商场商铺采用全封闭式独立铺位导视系统作为现代商业设施的商场经营管理成熟的个重要标志，体现了商场对经营者，对顾客人性化的关怀。基础导视系统包括每层功能分区牌经营品种牌洗手间指示电梯及紧急出口指示等商场导视系统实例商场内楼层经营分区平面图通道内部导视牌灯箱式导视牌铝塑板式导视配套设施装修标准建议消防系统设置自动喷淋系统防火栓系统消防自动报警装置中央空调系统设置中央空调系统，通到每个铺位保安系统设置小时智能闭路监控系统广播系统设置中央广播系统标识牌在各个楼梯口，通道转角等位置设立统标准的标识指示牌公共区域装修标准建议地面高级瓷砖天花可参考以下三种方案，鉴于成本及美观的考虑，本项目公共部分天花建议采用格栅吊顶墙面涂料刷白卫生间防滑地砖天花吊顶柱子公共部分的柱子用铝塑板包装，并预留广告灯箱位中庭具体布置方案见以下所列公共部分天花装修参考方案方案公共区域天花不做吊顶处理，仅刷白优点节约装修成本缺点管道横梁全部外露，影响美观，对商场购物档次有较大影响。亚克力式导视方案二公共部分用铝合金格栅吊顶优点遮挡建筑横梁管道等，视觉效果统美观缺点通常此类装修在吊顶以上部分不做任何粉刷处理，通过格栅仍然可以看到顶部管网，以及未粉刷的毛坯楼板，视觉效果仍然欠佳公共区域天花不做吊顶处理，仅刷白刷白铝合金格栅吊顶方案三石膏板吊顶优点视觉效果好，提升商场档次缺点装修成本相对较高中庭布置方案建议中庭地面高级瓷砖中庭天花透明采光钢化玻璃吊顶中庭景观在中庭中央可布置舞台室内盆景小品雕塑等石膏板吊顶沈阳五爱中庭示意图商铺内部装修建议门玻璃推拉门双面开居中米标准，部分特殊铺位单边开门门楣正门安装玻璃拉门，门楣高米，门楣顶设招牌位招牌位招牌位般高米地面高级瓷砖天花天花吊顶墙面涂料刷白隔断临通道部分采用玻璃隔断，铺位之间采用轻质防火材料或轻钢龙骨石膏板照明白炽灯管其它预留用电插座电话线接口网线接口，安装独立电表相关实景图全封闭式独立铺位通道标识指示牌玻璃推拉门，高约米，宽米铺位上方广告位，高米社区商业装修建议广告位布置常见的几种广告位布置方法铺位内部格栅网吊顶白炽灯管照明无框立体式招牌广告位布置双广告位门楣广告位门楣正门安装双开玻璃门门宽，其余空间为橱窗位，门檐设广告位，般商业中心街铺的广告位高度在左右，社区步行商业街铺的广告位高度在左右，建议广告位设置在。隔断街铺之间的隔断用轻质隔墙或轻钢龙骨。材料选择上两者的封闭性和安全性相差不大，装修档次上轻钢龙骨隔墙稍高，也便于布线，但成本高于轻质隔墙。天花预留可以计算出，凯旋城其所得分值对应售价标准为元分。按照凯旋城与本项目分值比较，相差分，则本项目楼参考售价为元参考销售价格新城尚东区实际销售价格与分值的比为，可以计算出，新城尚东区其所得分值对应售价标准为元分。按照新城尚东区与本项目分值比较，相差分，则本项目楼参考售价为元，参考销售价格二东方明珠花园实际销售价格与分值的比为，可以计算出，东方明珠花园其所得分值对应售价标准为元分。按东方明珠花园与本项目分值比较，相差分，则本项目楼参考售价为元，参考销售价格三本项目社区商业部分均价的确定销售均价的确定主要是参考项目周边在售社区商业商铺的销售均价通过其相对应的权值比重来推导出本项目大卖场商铺的合理销售价格。参考项目凯旋城新城尚东区东方明珠花园销售均价权重本项目最终销售均价元通过以上三个销售价格参考样本，经过权重评估得出本项目社区商业部分铺位的实收销售均价为元二项目整体收益预算项目销售总收益商业楼层销售面积销售均价元销售总价万元层二层三层合计商业楼层销售面积销售均价元销售总价万元层二层合计社区商业楼层销售面积销售均价元销售总价万元层约二层项目未来实收销售收益预计为万元。说明以上实收额为本项目实收销售收益总额，无论本项目是否采取返租销售模式，开发商实收销售收益均不变。项目租金总收益说明按照商业地产定价规律，负楼的标准租金通常是楼标准租金的倍以此规律推算项目负层负层的标准租金水平为楼层租赁面积标准租金水平元月标准月租金收益万元负层负层合计租金推算过程商场部分租金标准通常以售价的计算年租金负层标准月租金层标准月租金，元月租金按年回报率为计算负层标准月租金层标准月租金，元月租金按年回报率为计算项目负层年租金总收益万元备注若项目采用返租销售模式，年租金则以公开销售价格的为标准，返租两年和三年租金收益如下本项目在返租三年的销售模式条件下，项目负层年租金总收益为万元本项目在返租两年的销售模式条件下，项目负层年租金总收益为万元商户可选择自行装修地面水泥沙浆抹平墙面墙面水泥抹平上下水设施上下水设施到户排污及排烟设施社区配套商业部分，为了便于销售和经营的灵活性，建议设置排污隔油和排烟，以便于餐饮设施的进驻。空调室外机布置可隐藏于广告门楣之内，也可置于门楣之上配套设施每家预留用电插座电话线商户自行申请安装有线电视接口每家商铺预留独立的空调位喷淋头等消防设施，每家安装独立电表电表皆设在用电房。第三部分项目销售均价制定及收益预算项目销售均价制定销售均价制定原则通过本地同类市场商铺比较通过本地同区域市场商铺比较根据租金来确定合理的铺位价格商场内部根据人流走向客户消费心理来确定各个铺位的价值预留升值空间，吸引投资客购买。商场部分价格制定以九龙金三角老市场租金作为参照标准说明由于两个市场没有配套电梯扶梯等，使用率相对较高，在此按照的使用率来计算。使用面积租金元月建筑面积租金按其的使用率换算按的租金回报率返算对应售价元金三角市场区最高租金平均租金最低租金九龙市场最高租金平均租金最低租金将九龙金三角老市场与我项目比较，进行分值预算评估类比项分值九龙金三角老市场本项目人流量车流量商业规划业态组合商业氛围区域发展潜力市场管理建筑形态交通通达度区域常住人口辐射范围目标客户消费能力总计九龙金三角老市场楼平均售价元本项目与老市场分值相比高，按每分元计，推算本项目楼平均实际售价元以常州目前在售专业市场售价作为参照常州在售专业市场的售价参照楼盘名称楼层公开售价元实际售价元销售政策美吉特科技五金城层次性返租三年，年回报率为层层银河湾电脑城层包租年，前四年次性返还给，后三年逐季度返还，年回报率高力常州国际汽车博览城层连体销售次性返租两年，年回报率中国湖塘纺织层连体次性返租年，总回城销售报率为，前年每年回