设自成立以来，城投集团紧紧围绕市委市政府总体部署和中心工作，以加快实施经营城市战略为己任，整合城市资源发挥整体优势，出色地完成了各项政府目标及重点工程建设任务，发挥了成都市城市基础设施建设主力军作用，谱写了成都城市建设新篇章，为地方经济发展提供了强有力支撑，为推进成都城乡体化，加快统筹城乡综合改革试验区建设作出了贡献。城投集团组建之前，成都干道建设指挥部建设完成了成都市蜀都大道环路二环路三环路府南河整治工程等重点工程，摸索出了条以房养路，以路带房道成功经验，在全国率先探索出了以城市道路建设为主导，市政公用设施各种管线以及道路两侧房屋同步建设综合开发带动城市建设，促进城市经济发展思路，受到了中央及省市政府高度评价，也赢得了人民群众广泛赞誉。城投集团成立后，集团在新起点上，以市场化为取向，解放思想，大胆探索，建立现代企业制度，创新管理体制和运行机制，整合城建系统国有资产，发挥政府资源在城市建设中基础作用和引导作用，推动成都城市建设再上新台阶。集团完成了沙河综合整治工程文殊坊街区建设管线工程天然气建设和限价商品房建设等大批市政环境建设项目，多项工程获得国际国内大奖。其中沙河综合整治工程于年获建设成都杰出贡献奖中国人居环境范例奖，年，夺得世界河流整治最高奖项国际舍斯河流奖。目前，城投集团正在实施以下成都市重点城市建设工程城乡体化新居工程建设。新居工程是成都市对五城区平方公里可发展用地进行整合，全面建设新型城市化社区，最终实现农村居民向城市居民转变农村社区建设管理体制向城市社区建设管理体制转变工程。该工程建设包括个新居点建设和个场镇改造以及公共设施和市政配套。至年底，新居工程累计竣工面积已达万平米成都东郊惠民工程，该工程是成都东郊五个片区内企业生活区进行改造，改造危旧房和低洼棚户房屋面积约万平方米，住户约万户。工程实施将使该区域职工居民住房条件得到明显改善，并为城东地区第三产业发展创造良好条件。目前，已完成近万居民搬迁，约万平方米安置房建设正加快进行。赖家店场镇改造工程。赖家店场镇改造是市政府确定重点城中村改造项目，总投资约亿元，目前，项目已完成拆迁，城市基础设施和安置房建设正稳步推进。开发区成都市现代商贸发展试验区蓬勃发展，众多现代商贸集团高科技企业房地产巨头金融保险机构新闻通讯单位高档宾馆竞相落户锦江。个汇聚人流物流信息流技术流资金流，并高速运行发展投资热土，正在逐步形成。三环路锦江段老成渝路成龙路玉双路东大街红星路朝阳路石胜路沙河整治工程开工建设，进步拓展了锦江区经济发展空间，创造了众多投资发展机会。该区有位于府南河之滨外环路以内毗邻高新区省级工业开发区锦江工业开发区，规划占地平方公里，基础设施完善。经过近年来开发建设，已初步形成以电子信息现代医药高新技术产业为主体工业体系。锦江区驻有各种类型公司地区总部及其分支机构家。其中，跨国公司设立投资性公司和代表处家，近年来，锦江区坚持以商务支撑商贸，经文化润色经济，以改造托举发展发展思路，努力创建城乡统筹和先行区都市优选区商贸商务核心区外商外资聚集区人居环境区。年，锦江区坚定不移地实施城乡统筹四位体科学发展战略，克服特大地震金融危机等严竣挑战，着力抓好农村产权制度改革现代服务业发展和谐社会建设等重点工作，取得了改革发展抗震救灾维护稳定重大胜利，不断增强区域竞争力和可持续发展力，结构调整成效显现，统筹发展态势良好，社会建设全面推进，民生保障力度加大，继续保持经济社会健康发展良好势头。年，锦江区国民经济发展平稳，产业结构优化。年，全区实现地区生产总值亿元，比上年增长，其中，第产业增加值亿元，第二产业增加值亿元，第三产业服务业增加值亿元，比上年分别增长和。三次产业结构由上年∶∶调整为∶∶三次产业对贡献率分别达到。按常住人口计算，人均达元，同比增长。年末，全区常住人口万人。总人口万人户籍人口。年全区共出生人，人口出生率，人口自然增长率。城乡居民收入稳步增加，人民生活水平进步提高。全区在岗职工年平均劳动报酬为元，较上年增长了农民人均纯收入达元，增长，比上年净增元。年，全区城镇居民人均可支配收入达到元，同比增长。二项目周边区域概况成龙路街道位于成都市区东南近郊，处于成都市东部新区起步区中心位置，所辖区域东接龙泉驿区洪河镇，南连锦江区柳江街道锦江工业总部基地和三圣街道，西止新成仁路，北邻沙河大桥。办事处成立于年月，辖区面积平方公里，辖个行政村个社区，常住人口万人，其中农业人口万人。纵贯辖区成龙路老成渝路新成仁路，三环路石胜路构成三纵两横骨干道路网。辖区有企业家，公开招标降低工程造价。向用地征询意见函成国土咨询函号本拟建项目项目选址意见书选字建设部民政部老年人建筑设计规范建标号其他相关资料。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,七可行性研究报告概要及主要结论意见项目建设必要性项目建设有利于促进我市城乡经济社会发展，推进城乡体化战略部署项目建设有利于提高城市形象，改善居住环境项目建设有利于提高土地利用率，实现土地资源效益最优化项目建设增强城市承载能力，促使城市总体规划实施项目建设有利于满足增加拆迁安置需求二建设内容及规模农民新居和安置房建筑面积平方米，其中农民新居万平方米，拆迁安置房万平方米。配套道路及管网工程道路宽米，长米，道路交通标线总长米，路灯组管线总长米，其中雨水管线长米，自来水管线长米，污水管线总长米，天然气管线总长米，电力管线总长米通讯管线总长米新居配套工程总建筑面积约平方米办事处处总建筑面积平方米派出所处总建筑面积平方米中小学各处幼儿园两处总建筑面积平方米农贸市场处总建筑面积平方米绿化及环卫工程绿化面积平方米公厕所，建筑面积平方米垃圾箱个。三前期工作实施计划琉璃场片区新居工程拆迁安置房项目可行性研究报告修改编制在年月完成。各子项工程设计分批次在年前完成。年月，开始拆迁工作。年，分期实施项目建设施工。年底前，全部工程竣工，并交付安置使用。四投资估算及资金来源投资估算新居工程拆迁安置房项目总投资为万元，其中序号项目和费用名称投资额万元比例第部分工程费用农民新居和安置房道路及管网管线工程公建配套设施二第二部分工程建设其他费用三预备费四建设期贷款利息五工程建设总投资资金来源项目总投资万元，资金来源具体构成如下申请商业银行贷款万元，开发银行软硬贷款万元。业主自筹万元。五结论意见本项目总投资万元，其中万元由全市新居工程统筹开发银行贷款解决，万元申请商业银行贷款，业主自筹万元，资源来源可靠。本项目实施完成后，开发银行贷款由全市新居工程统筹偿还，以项目配置土地偿还开发银行贷款，还款来源充足可靠。项目商业银行借款偿还期为年，偿债期新增配置土地可用于偿还贷款本息资金为万元，计算期偿债保障比率为。说明项目按当地实际地价拍卖并考虑定地价增长情况下，项目完全可满足贷款偿还要求。项目具有良好社会效益，能够切实改善城乡结合部居民居住条件，推进城乡体化进程，同时，通过配套策在施工中加强资金监督管理，防止项目实施过程中建设费用超支。三财务风险土地运营风险本项目每年土地出让收入取决于土地出让面积和土地出让价格以及所出让地块使用性质综合居住等。每年土地出让面积出让价格与业主在征地拆迁安置配套基础设施完善进度土地供需状况经济发展水平和房地产市场发展直接相关，由于各年征地拆迁安置配套基础设施投入等方面不均衡，每年或每季度可供出让土地面积不相同，土地使用价值性质不同，土地出让价格不相同，使得整个出让期内各时段土地出让收入具有定不确定性。按照规划，我市向东向南发展后，该区域将建成综合性行政文化商务居住旅游等综合性区域，面临极好发展机遇。根据项目所在区位和条件，项目区土地在预计土地出让期内分批完成出让把握较大，而且从中远期来看，城市组团式分区发展规模恰当，土地将愈加宝贵，地块升值空间也是较大。但是短期内，由于各个区域都同时供地，有可能造成土地供应量过大，土地价格下降，会影响本项目贷款偿还和项目正常实施。对策业主应加快场镇区域征地拆迁安置河道整治和配套基础设施建设力度，营造环优良境，形成主干路网，打造示范区，并尽可能先期出让综合用地和住宅开发用地，确保土地出让收入按期实现，土地出让收入首先用于工程建设滚动投入和偿还银行贷款。项目业主将按照成都市城市总体规划和土地利用规划，在土地总量和供应上，可以根据各区域发展重点，对土地供应量和价格进行调控，以利于本项目正常实施。实际上由于土地资源紧缺和有限性，土地价格下降可能较小。投资估算风险业主对项目区进行了总投资估算，这种估算不可避免地会存在偏差，同时，建设期内相关政策法律市场等因素变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响业主在本项目收入和盈利能力。对策根据稳健性原则，在进行投资估算时，适当考虑计入定比例不可预见费测算各项资金当年到位额亦留有定余地。在实施过程中，定期般按年对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响变化，及时对估算投资进行调整，并调整融资策略。筹资风险本项目建设和配套基础设施投入资金大，周期较长，初期建设资金有部分通过银行贷款解决，在建设中后期主要靠土地转让收益收取开发项目报建规费等滚动资金维持，如遇国家经济形势和产业政策发生变化信贷计划发行无法按期和足额筹集以及市场发生重大变化，都有可能给本项目资金筹措带来风险。此外如果项目因为任何不可控制或不可预见因素造成项目建设成本超支项目建设延期，业主可能会面临信贷机构附加信用条件或不能再新增借款风险，施，促进区域经济发展，创造就业机会，切实提高失地农民生活水平，促进和谐社会建设。综上，项目建设是必要，也是可行。第三章项目申请单位介绍本项目由成都城投资产经营管理有限公司作为项