水贝珠宝产业园厂房大都是上世纪年代建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，区内临街楼和厂房楼大部分以汽车维修装饰材料和杂货店为主，与珠宝商业等经营环境难以相容。 深圳市分多次投入巨资对目录第章总论第节项目概况第二节项目建设单位第二章项目建设背景第节项目建设宏观背景第二节项目建设微观背景第三节项目市场环境分析第三章项目建设指导思想和原则第节项目建设定位第二节项目建设优势第三节项目建设指导思想和原则第四章项目建设内容第节项目功能规划第二节项目建设规划第三节项目总投资及构成第五章项目经济效益分析第六章项目运营与管理第节项目管理模式第二节项目营销管理核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第七章项目环境影响分析第八章项目风险分析第九章结论第章总论第节项目概况项目名称顺德区珠宝文化创意产业园项目建设单位顺德区有限公司建设地点顺德区伦教熹涌龙威路项目总占地面积平方米项目总建筑面积约平方米项目总投资约人民币亿元项目建设周期项目分四期建设期已完成年至年建设万辉珠宝城为第期，总占地面垃圾和生活废水，部分餐饮场所还将有油烟气体排放。 产业部分主要是加工场所产生废水废气和废渣。 对于商业部分三废处理，由于属于常规废物排放，所以，应设立集中生活垃圾中转站，集中收集后移交市政垃圾处理单位。 所有生活废水，进入化粪池后，在排入市政污水管道。 餐饮场所应集中规划，油烟在高空排放前应过滤处理。 对于生产涉及到环境保护问题主要集中在生产过程中产生废水废气废物以及噪音四个方面。 其中工业废水主要来自于加工过程中因需要清洗和降温而产生废水，由于本项目所涉及产业不存在重污染物质，所以排放废水可以直接进入市政污水管道。 同理，本项目中也不会有超标废气产生，生产过程中产生少量废气以及停电时启动柴油发电机时产生柴油废气，可通过高空排放直接进入大气，不会对周边环境构成影响。 对于生产中产生焊锡渣，将委托环境保护部门直属回收机构定期集中回收，不能直接丢弃。 而对于包装材料，则由专业废品回收机构回收。 本项目中噪音主要来自于中央空调系统中冷却塔发出噪音和应急情况下柴油发电机发出噪音。 对于前者，在冷却塔采购时，就选择低噪音型冷却塔，即直接在冷却塔出厂时就已经做好降噪处理。 对于后者，需要在柴油发电机房进行消音处理。 上述两项在竣工时，必须通过环境保护部门现场噪音检测。 综上所述，该项目并没有对环境构成特殊影响废水废气废物和噪音，经过采取相应措施，都可以达到国家规定控制标准。 在项目立项实施前，需要由专业机构对项目进行环境评估，项目竣工后，还将由专业机构进行环境保护方面验收。 第八章项目风险分析本项目风险主要体现在以下三个方面招商风险与本项目主题相同或类似项目主要集中在深圳番禺等地，而且已经具有相当影响力和规模。 因此，在本项目投入使用初期，如何吸引更多商家进入，是本项目成功与否关键。 针对招商风险，主要对策包括选择具有相关项目运作经验专业商业管理公司负责项目策划和招商突出项目各项优势制定有利于扶持商家各项优惠政策积极与专业公共服务机构和商协会合作，为商家提供更多增值服务，利用顺德政府特殊扶植政策和顺德珠宝产业人才优势等。 市场风险任何商业项目都会面临市场风险，消费群体是否认可，以及项目所处区域是否具有相当消费层次和消费购买能力客户人群等，都是项目能否接受市场考验重要条件。 针对市场风险，主要对策包括利用项目文化主题和特色消费亮点，积极开展面向周边消费群体活动，如形象代言人选拔社区活动培训和讲座活动举办等在市场上进行针对性宣传和推广，扩大项目知名度和影响通过与贸易促进机构合作，拓展海外市场，积极使本项目成为国际市场供应基地。 规划改造风险由于本项目是在现有旧工业区基础上改造完成，些现有资料可能会不完整，这给项目改造过程中能否如规划顺利看，项目落户后，可以成为带动全区及周边地区相关产业发展强大引擎，成为经济文化中心北扩催化剂。 同时，由于伦教毗邻番禺沙湾珠宝产业园东莞珠宝产业群，珠三角地区珠宝首饰和工艺礼品产业在全国乃至世界上也占有举足轻重地位，这为实现顺德区在珠三角城市群区域中心，及巩固顺德区在珠三角经济发展中所处引领和带动地位将会起到积极作用，反过来，也为项目未来运作成功，奠定了基础。 交通优势项目所处伦教，国道南北而过，国道东西而过，距佛山环广州北二环广珠轻轨顺德站碧桂路等不足分钟车程。 如此便利交通条件，使得项目吸引消费群体带动周边经济发展以及便捷物流服务成为可能。 规模优势项目总占地面积为平方米，总建筑面积约平方米，在以珠宝首饰为主文化产业基地，已经具备相当规模，足够对周边产生较大影响。 定位优势项目定位并没有味地追求大新奇，而是结合实际情况，突出区域性领先和产商结合特点，并最终落脚在文化休闲与娱乐购物