要把图纸上的建筑物在实 地上落实个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活 就叫放线。放线般是 规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已 经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来个半市场化。正式放线的 前提是领取了施工许可 证。放线后，测绘院会发出份放线册。 在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工 作。让他们提前来做放线。唉，又来个做通工作。 放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。 看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线 册。 这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像 皇帝老子样供着，尤其是在提前放线的场合。 预售许可证 终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在 房地产已经成为了个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全 程公示。现在在预售上 面做手脚的可能性越来越小了。 预售许可最重要的条件是高层建筑结构完成分之，低层建筑 结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不样无论层数 高低，全部封顶才能放 贷。因此现在高层建筑往往在完成分之的结构，取得预售许可证之 后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到， 只能收到个成， 但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后， 或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。 现在办预售许可，都要的。土地抵押必须 办理抵押登记，这个是 常识了。不多说了。 根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地 块不能有任何抵押。但是，我们都知道个事实就是任何开发商都 必然会选择将土地抵押 贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压 力要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。 还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物更加不可能。哪有那 么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了， 还等到现在啊。这个时 候就是考验规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没 看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几 个政府官员能看得懂的 施工许可证 施工许可证所须材料基本上是上面全部手续个汇总。缺不可。在 我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再 申领施工许可证 的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的步步完成所 有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没年的时间出 不来。不相信的同学，请 回头再把前面个大项看遍，基本上每个大项里的每个小项的工 作日不会少于个。而且得步步来。这是什么概念这是卡死你 的概念。随便哪个环节 出了任何问题，直接就。 在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段 子，说是有个企业要搞个项目，前后盖了多个章，事还没办成。 最后撤资了，不干 了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们好到哪里 去了吗我们的办事流程方便吗我们能方便快捷的为企业服务 吗 到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死， 审批环节太复杂吗听不到了。为什么因为大家统统都已经适应了 这个游戏规则。大家已 经在这个圈子中取得了种平衡，达成了项交易。在这种情况下， 改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。 我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告 诉你们大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这 个产业。在每个程序 中，在每个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵发而动 全身。 因此，我们经常可以看到，除了些管理相对规范和严格的 大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很 多工作，譬如土方工 程，般都是先动的。这就是种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是 在这些管理相对规范的大划要点，审总平面，审年没审出来， 规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审年又没审出来，再回 去领规划要点，但是总 规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后无所获。连告都 不知道要去告谁。我亲眼见过