业广场座项目建设符合国家及沈阳市加强和谐社会建设推进社会福利社会化调整住房供应结构增加面向中等收入家庭普通商品住房和保障性住房供应规划和原则要求。本项目建设，符合各级国民经济和社会发展规划要求，是其精神和发展原则具体贯彻和落实。项目规划用地指标已经报沈阳市规划委员会并函复。本项目所处经济发展带，功能定位为以居住为主商业为辅现代化公寓小区，是沈阳市浑南新区城市建设重要发展地区。项目建设将有利于加快浑南新区建设和改造步伐，促进该区域建设向现代化规划方向发展，进步增强区域吸引力和辐射周边地区作用，落实沈阳市总体规划目标要求。根据该项目所处区位特点，综合分析其在该地区地位和作用，考虑到沈阳总体规划要求及社会经济发展计划总体要求，建设该项目是有必要可行。第三章市场分析与预测通过对沈阳市该地区房地产市场情况调查整理汇集，根据沈阳市浑南新区及该区域目前经济背景和社会背景，进行本项目市场分析和市场预测。市场现状分析在沈阳房地产市场中，浑南板块已经并将继续占据重要地位。南依北拓，南北金廊，东西银带等战略效应开始在浑南新区显现。除便捷交通意外，水系，绿地，文化，教育，科技以及巨大发展空间，已经并将继续造就出浑南新区得天独厚环境优势。随着万科，金地，沿海，首创等诸多国内知名开发企业纷纷入驻浑南，经过几年时间发展，浑南出现了大批在产品，服务，环境等多方面表现优异，贴近老百姓生活优质中高端项目。其开发产品主要有普通住宅，情景洋房和别墅等，另外浑南有着宝贵滨水土地资源，部分项目滨水而建依托良好自然环境结合项目自身属性来规划园区景观，布局合理，着重提高居住舒适度。沈阳广大购房者消费观念已经由过去买面积，转变为现在买环境，并正在步入买文化阶段。浑南新区在保持，扩大固有空气，绿地等优势同时，依靠科学规划，高效运营，发展了产业，凝聚了人气，提高了交通可达性，并与文化，政策等优势紧密结合，适应了购房者需求，提升了区域品位与价值。浑南新区作为奥运会分赛场所在地，区域板块拥有得天独厚展示，发展机遇。作为前奥运效应，浑南新区已经借助奥运契机，完善了城市功能，提升整个区域和诸多项目美誉度作为后奥运效应，浑南新区应当能够继续整合资源，重组人们消费心理，发掘其对房地产巨大利好，进而形成当地房地产市场充分发展原动力。绿色浑南，水岸新城，浑南新区位于未来城市新都心，是几年乃至十年后，整个城市最核心区域。这就决定了浑南新区房地产市场必然是母城升级版，是沈城居民二次臵业，改善居住条件理想选择。而且，浑南新区作为科技新城，经过多年发展，已基本形成了以高新技术产业和现代化服务业为支撑产业发展格局。以电子信息和先进制造为主导高新技术产业已形成特色沈阳建筑大学，沈阳理工大学，沈阳音乐学院等高等院校进驻，凝聚了人气，提升了品位。未来浑南将以其科技，文化和人居环境变化，与房地产市场发展高就打策略三是预计在年保障性住房投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大四是住房投机已经收到了抑制，住房消费者预期继续发生分化五十紧缩货币政策导致房地产开发信贷资金压力增大，房地产个人按揭贷款约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大约束。年第季度在多重紧缩因素综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下乡而上升第季度，地方政府调控措施可能会变相放松，价格相对平稳，销售面积上升第季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有定上涨压力第季度，调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。住房市场面临严峻挑战是宏观投资增长放慢，收入分配差距拉大，通货膨胀，压力日增城市化过于粗放，社会经济问题日益积累住房企业管理内控能力不足，资信有待进步提高住房消费政策缺乏持续性，居民租购能力同现不足房企信贷依赖严重，公积金中心风险日增商品房供给扩张困难，需求不断积累中低档住房用地供应不足，土地融资助涨地价上涨差别信贷政策有待加强，保障房融资渠道尚需拓宽市场监管效率尚需提高，责任有待明确保障性住房资金难以保障，目标责任尚需明晰调控政策执行力有待加强，预期管理严重缺乏。年商品住宅市场发展主要影响因素包括积极稳健，审慎灵活宏观经济政策取向年，宏观经济政策基本取向要积极稳健审慎灵活，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展调整经济结构管理通胀预期关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出位臵，切实增强经济发展协调性可持续性和内生动力。在货币政策方面，要求把好流动性总闸门，把信贷资金更多投向实体经济。积极稳妥推进城镇化年，经济工作会议提出，要积极稳妥推进城镇化，合理确定大中小城市和小城镇功能定位产业布局开发边界，形成基本公共服务和基础设施体化网络化发展城镇化新格局。城镇化推进将直接和间接地带来城镇住房需求增加。经济增速将有所放缓年，全球经济仍处于缓慢复苏过程中。多数权威机构预测，年我国经济增长在左右，低于年水平。经济复苏减小了房价大幅下跌可能，但同时，经济增速放缓将带来房价涨幅趋缓。房地产调控政策仍将从紧年月日中共中央在中南海召开党外人士座谈会上，胡锦涛总书记明确提出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。年月日，温家宝总理在参与重返灾区中国之声温暖行动直播节目中表示，通过加大保障性住房建设和抑制住房投机，有信心让房价回到合理价位。从紧房地产市场调控政策是影响年住宅市场发展个重要因素。综合上述影响因素，预计年商品住宅市场发展趋势如下住宅销售面积和住宅开发投资同比增加。未来段时间随着我国城镇化稳妥推进，住房供求将保持增长态势。具体到住宅市场自身供求状况来看，年住宅新开工面积保持较高增速，这将增加年住宅市场供给，也为市场需求者提供了较多选择，有助于住宅成交量增加。同时，保障性住房建设将对住宅开发投资产生较大贡献，因此，预计年住宅开发投资仍将表现为同比增加。住宅价格保持基本平稳。年我国经济增速放缓将减小房价涨幅增加可能性，住宅市场供给量增加将减小供求矛盾，伴随宏观政策特别是货币政策调整保障性专业为建筑专业人，财务专业人，经济专业人，统计专业人。公司由开发部工程部技术部销售部财务部等部门组成。泛华房地产开发沈阳有限公司结合市场优势与融资优势，为成功完成浑南开发区内标志性项目沈阳泛华广场项目，吸收，融合了中外企业文化中对项目进展有利精髓。泛华始终以为客户创造价值为核心经营理念，站在城市建设产业角度，从城市资源优化，城市基础设施及房地产投资，建设，运营等业务。实践并完善融投资带建设，源头战略等经营战略，将城市建设发展商与城市领域系统服务商相互融合，按照建设项目全寿命理论，以金融创新为利器，提供从策划，咨询，规划，设计，招标代理，勘察，施工，采购，监理，装修，代建服务，建成运营等全过程或阶段性服务。这样创立及实践战略构想，使泛华房地产开发沈阳有限公司站在发展高端，里程碑式地完善了产业价值链有效整合。泛华房地产开发沈阳有限公司经历多年发展和积累，创建了城市发展和建设领域独树臶泛华品牌，在城市发展经营理念，运营模式创新和建设领域系统整合等都具有相当规模和比较优势，成为不断提升，持续发展大型投资建设集团，推动了城市科学发展，获得政府高度赞扬。公司将通过整合资源制定长期战略规划输出科学管理文化，用标准和服务为客户提供个性化服务，形成可持续性发展卓越企业，以成具有影响力企业集团。项目编制依据国家有关部委及沈阳市相关法规和规范辽宁省消耗量定额参考价目表年辽宁省建设工程费用参考标准年泛华商业广场建设项目规划设计方案投资单位提供基础资料沈阳城市总体规划沈阳市十五发展规划二二年出版投资项目可行性研究指南国家计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究指南版通知，计办投资号。国家发展改革委建设部印发建设项目经济评价方法与参数第三版发改投资年号。研究工作范围项目建设必要性市场分析项目市场定位分析项目建设条件工程技术方案环境评价及节能投资估算及资金筹措项目建设规模及内容泛华房地产开发沈阳有限公司开发泛华商业广场座项目位于沈阳市浑南新区号地块，规划用地面积为平方米，总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米。泛华商业广场座项目共有栋楼。座为地下层地上层商业广场栋。地下层为停车场，建筑面积为平方米其中人防建筑面积为平方米地下层至地上层为综合购物中心，购物中心建筑面积为平方米。投资估算及资金筹措本项目总投资约为万元人民币，主要用于土地征购基础设施建设和建筑安装工程装修技术服务费设备费等费用，资金筹措方式为自筹。研究结论从建设地点功能标准以及市场发展需求等状况纵观全局，本项目建设是必要。本项目符合人们追求绿色环保生态自然舒适温馨健康科学消费理念，同时对于洪区经济健康积极发展可起到定促进作用，项目经济效益和社会效益均是显著。建议项目立项后，应抓紧落实资金，办理项目相关手续，做好项目设计工作，使项目尽快实施。主要技术指标主要技术指标见下表主要技术指标表序号指标单位用住房体系和商品房体系逐步完善，在从紧房地产调控政策下，预计年住宅价格将保持基本平稳。第四章项目建设条件地理位臵该项目位于沈阳市浑南新区号地块，沈人员疏散紧急撤离等设施和系统进行联合调试和检验，并通过竣工验收。项目销售阶段年月年月在项目建设期预售部分，结构封顶后，在销售剩余部分，销售期计划在工程竣工后年内完成。第九章投资估算与资金筹措投资估算编制依据及方法投资估算编制依据建筑工程依据建筑结构等各专业提供结构形式及使用功能装饰标准，参照类似工程以及辽宁省建筑工程消耗量定额辽宁省装饰装修工程消耗量定额全国统安装工程预算定额辽宁省参考价格表辽宁省工程造价取费标准等有关文件进行估算。建筑工程按类似工程进行