有着清新空气纯净水体原生态植被无公害农产品，可以向游客呈现个纯情自然环境，满足现代都市人群返璞归真回归自然需求。自然祥和宁静祥和田野，舒缓随意田园氛围烘托出种恬淡悠然意境，可以让游人获得种轻松惬意感觉和体验，从而很好满足喧嚣而忙碌都市人暂时遁世心理和精神需要。旅游资源开发定位综上所述，该项目所拥有观光旅游资源相对有限，但其所处环境具有优美自然纯洁宁静祥和特点。因此虽然缺乏核心旅游观光吸引物，但自然纯洁祥和秀美生态环境是该项目开发重要卖点。由于工业文明快速发展，这样自然环境虽然已比较珍贵，但其在北京周边地区并不是唯。由于观赏价值历史文化价值珍惜程度等方面欠缺，这种自然环境本身旅游吸引力仍然有限，因此该项目将来主要任务是进行休闲项目开发和休闲设施配置。基于以上分析，该项目所依托旅游资源开发方向应该是利用温泉和优美原生态自然环境，为游客提供休闲娱乐空间。二项目优劣势分析项目开发优势分析般我们主要从以下几个方面来考察个项目开发优势资源方面优势市场方面优势制度方面优势。项目组成员认为如果将个方面优势分成个级别来进行评价很明显明显般不明显很不明显，该项目在资源方面优势般，在市场方面优势很明显，在制度方面优势明显。如下图所示。根据以上分析发现，该项目主要优势是市场优势，项目距离北京仅半小时车程。因此，该项目应该是个市场依附型休闲旅游目地。项目开发劣势分析在实地考察分析，项目组内成员研究讨论基础上，项目组认为该项目开发存在以下个明显劣势自然风光吸引半径有限项目组对该地块自然风光进行判断所得出结论是田园风光明显，生态环境较好，但缺乏知名度高市场影响力大核心自然风光吸引物。很显然，旅游资源知名度和其市场吸引半径呈明显正相关关系。该项目地块自然风光很般，除了潮白河，没有其他自然景观。这就决定了本案自然风光市场吸引半径是很有限。人文底蕴历史渊源缺乏人文底蕴常常也是个旅游目地吸引力重要组成部分。从聚落建筑民俗风情宗教内涵等方面考虑，项目所在地人文底蕴是欠缺，这在定程度上削弱了该项目所在地旅游吸引力。历史渊源往往给游客参观访问提供了个由头，然而从古遗址历史事实逸闻趣事神话传说等方面考虑，项目所在地缺乏定历史渊源，不能牌影响力和吸引力，但是本项目不能继续沿用此名，以借用目前已有品牌基础，因为燕郊温泉项目跟海搭不上任何关系，如果硬叫海泉湾，就显得太过牵强了，反倒不利于项目品牌传播。基于该项目近临潮白河，同时利用海泉湾已经打下品牌基础，我们将该项目命名为河泉湾，既叫得有理有据，同时有能借势已有品牌知名度和美誉度。二市场定位总体市场定位为了认清谁最有可能成为该项目消费者，我们需要分析不同市场人群旅游消费特征。旅游客源市场到访率受距离衰减规律影响，基于此，以空间距离为标准，将该项目潜在消费者群体分为燕郊等三河市民，北京商务公务人员来自北京普通游客到北京旅游外地游客以及远距离地区人群这几种类型，如下图所示北京商务公务人员基于项目所在地旅游资源赋存条件，不同人群到访该项目所在地可能性，以及到访特点各不相同，如下图所示。根据上述分析，北京市商务公务人员最有可能成为该项目消费者群体，其次是北京普通游客和三河市民，再次是外地来北京旅游游客，由于受旅游资源自身禀赋限制，该项目吸引周边地区和远距离地区人群来此消费尚存在定困难。因此，北京市普通游客以及商务公务人员是该项目主要消费者群体。开发分阶段定位项目市场开发应分阶段分目标进行。市场开发过程主要划分为两个阶段近期年内和中远期约年之内。近期市场开发定位以北京和三河市居民为主要目标人群，重视商务公务客人商务休闲需求中远期市场开发定位争取过境游客进入，扩大项目客源吸引范围。开发方向定位项目市场开发定位首先需要个明确方向和主题，然后针对不同类型目标人群应有所侧重。三主题方案构想我们知道个项目可以不限制在个主题思路当中，应为多主题方案整合，为项目未来发展预留有定规划设计空间。经项目组人员头脑风暴发散思维后，总结归纳出如下几种主题模式可供参考。山水生态养生模式充分结合地形地貌，引入温泉森林浴场天然氧吧户外瑜珈训练花田芳香香薰养生理念，结合自然山水和原生态环境，构筑多种方式养生设施和艺术景观小镇休闲农业园模式围绕核心项目提升农业种植结构，从景观性体验性休闲性角度策划产品，定位高新农业示范景观农业体验创意农业休闲系列。同时，将太空植物有机绿色农业设施农业特色农庄等产品作为卖点，前期投入不大，但是能够起到很好带动效应。乡间绿色会都模式北京九华山庄和怡生园会都等都是这个模式，重点拓展商务和政府公务会议会展经济，围绕商务活动集会团体性接待形成对应配套服务项目，如康体娱乐歌舞晚宴等风情小镇模层面人群需个具有挑战性项目，我们愿与港中旅共同携手，把燕郊温泉项目建设成为国际水平时尚休闲度假品牌，为燕郊打造张国家级旅游名片,决定个旅游项目或旅游地产项目赢利能力因素是多方面，除了项目业主自身经济实力和人脉关系外，还包括政策扶持力度地方投资环境区位优势市场条件前期规划决策中期建设水准后期综合管理和营销策划推广等，可以说是个复杂系统工程。因此，从战略把控赢利模式策划定位规划布局精细化管理等重要节点进行控制，是项目成功关键点。此外，旅游项目本身可借鉴性比较低，替代性成本较高。必须针对唯性独特性以及市场调研进行特殊设计。从了解旅游消费者动机入手，满足其需求和习惯。把握旅游新产品概念和未来旅游发展趋势研究，是个真正成功项目必经之路。本项目作为个基于平原近河旅游环境开发综合性旅游地产项目，涉及农业渔业温泉养生生态休闲旅游地产业等多元复合业态形式，其复杂程度可见斑。只有在充分了解资源特点以及市场调研前提下，了解现在和将来竞争对手，有目地进行开发规划和产品策划。打造真正属于本项目和满足公司自身优势核心竞争力。特别说明本建议书仅为我院专家考察项目后形成初步思路，并不代表项目组进入该项目后经过详细考察与系统分析得出正式方案。项目发展背景解读在接触项目过程中，我们感受到，燕郊温泉休闲度假项目打造是次从旅游规划到休闲规划跨越，既不能仅以旅游眼光看资源，也不能按照传统旅游套路做规划，应当跳出旅游做休闲。我们认为项目应当成为燕郊及京东地区最具代表性和号召力温泉主题休闲品牌，以高端休闲产业构建为依托，形成围绕特色温泉休闲生活方式休闲度假旅游房地产综合品牌。时代背景从旅游规划到休闲规划进入世纪，中国房地产业和旅游业发展气势如虹风流尽显。有精深见地与思想深谙领导与管理之道专业精通杰出经营人才在这两个充满机遇朝阳行业结合中彰显优势独占鳌头。另外，游乐场工农业旅游点和度假村等人造景区开发如雨后春笋。方面是主题公园等景区资不抵债，方面是经营良好投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢方面是地产商人手捧万金无处投资，方面是数以万计景区养在深闺待人识。机遇与危险并存。因此，应当认清形势与掌握自己企业核心竞争力，进行有目地投资和多元化。在这个时代快速壮大自己企业规模和实力，同时应避免开发陷阱。光华卓策认为针对目前企业投资景区式地产开发决策疑虑和操作困惑，从政策解读供需对接风险规避规划制定管理模式宣传推介赢利分析提供条龙指导，为多元化母公司提供决策支持和参考，形成游。首先，休闲是种生活理念种生活态度，尤其对于整天忙碌于工作，奔波于钢筋水泥丛林中人群来讲其次，休闲是种体验方式，把休憩闲暇落实到项目切细节中去，便可以达到休闲度假效果。从项目周边环境建筑风格娱乐设施夜间活动等等项目入手，打造个京东区最有品位具全面最符合现代人需求休闲度假项目。三开发思路休闲旅游产业综合体开发思路概述旅游带旺地产，地产返哺旅游良性循环模式，最终打造以温泉为主题休闲旅游产业综合体。旅游白地造景，吸引游客。北京代表中国，打造足以代表北京水平温泉养生商务户外运动等产品种类齐全综合休闲旅游超市丰富体验产品，留住游客，花样温泉滨河高尔夫河滩马球以及文化演出等项目留住游客，创造再消费过程。地产注重超前产品规划，以优美环境和完善配套使产品本身具备了极强竞争力制造概念，形成强大品牌认知。让河泉湾成为北京人及燕郊周边人群放心梦想品位面子居住选择。开发时序目前开发项目，要能够在短期取得定人气效应和初步收益，同时也能够与中远期开发形成无缝对接。因此，第阶段是立足区域开发做点做面，打造人气效应第二阶段是立足品牌建设，提高项目附加值产品开发建设，以启动周边相关产业链第三阶段是立足产业业态构建与模式扩展，完善运营模式与可持续发展模式。第阶段第，首先要立足区域开发做规划，先对项目区周边发展做出概念性控制性规划，充分把握项目开发外溢效应。第二，目前亩地重点开始做景观改造及营造主题概念环境，先完成彰显主题标志性景观建设及部分就地取材低成本景观改造，包括景观分区域建设主入口规划基础服务设施及节点设计。第三，充分依托目前温泉水体资源等，开展温泉养生滨水休闲高尔夫球农业采摘花田观光等人气项目，依托景观提升片区效应，充分调动项目预热及人气带动。第二阶段立足高尚住宅社区房地产形象推广，完成对项目高端精品地块高尔夫马球练习场星级酒店度假接待设施高级休闲配套设施开发。高端住宅营销聚集大量人气有利于烘托项目，获得高尚人群追捧效应，使得房地产开发与旅游业态有效对接，提升该地区整体人居环境和品质形象，为以后品牌树立敷设道路。通过售楼处销售内部高端人群认购活动氛围营造，可捆绑式进行高尚休闲私人俱乐部会员销售，降低项目开发成本费用，达到石二鸟之效。第三阶段依托核心项目地块开发与成熟，形成对区域泛旅游休闲产业进步整合，通过更加私属化服务模式提升，真正成为具有影响力和品牌扩张力项目。近期开发，将注重人气板块打造与休闲景观环境提升，原则发与地产开发有机对