商贸中心和小北通讯器材专业街三好产品专业街民主路体育用品专业街北二路汽车贸易专业街。解读单从数量上看，目前沈阳商业网点并不少，全市以上招商项目都是商业项目，但其分布还不能满足所有人需要，像大学城五里河这样成熟居住生活区，居民购物却还要花上小时左右往商业区跑。因此本次规划根据未来年沈城市民实际需要，计划新建个大型百货商店和个大型综合超市，主要满足现在还不方便购物人。而按照摩尔国际流行标准，实际在沈城还个都没有，但这并不意味着有投资就能建，根据国家有关规定，今后沈城建面积万平方米以上大型商业项目都要先听证，使起更好地为沈阳经济服务，从而辐射整个沈阳经济圈。解读购物休闲是人们在工作生活之外主要内容。这些服务网点就是在人们购物需要得到满足情况下，为市民提供更多休闲娱乐空间，这些服务网点更重要意义还在于拉动沈阳休闲娱乐经济。专业市场规划未来年，沈阳将重点新建个市场，改造个市场，形成个市场集群。新建市场东北家具集散中心北部农副产品市场南部农副产品市场金马沈阳皮革鞋材国际交易市场东北化工市场东北陶瓷产品交易中心沈阳煤炭交易市场沈阳东成工程机械交易市场东北机床大市场沈阳中晨汽车交易市场沈阳文官天和钢材交易市场沈阳旧轮胎交易市场。重点改造市场五爱市场中国鞋城东软电脑软件城批发市场十二线农副产品批发市场沈阳果品中心批发市场沈阳肉食品批发市场沈阳水产品批发市场沈阳粮食批发市场南五农产品批发市场新民市大民屯蔬菜批发市场新民市农机市场沈阳钢材中心批发市场沈阳滑翔五金城沈阳炉料市场水暖器材交易中心东北日杂市场东北摩托车市场东北装饰城东北亚国际汽车交易博展中心长青家电批发中心。解读随着人们生活水平提高，沈阳现有市场还面临提高现代化管理手段等系列新问题，因此，像五爱市场中国鞋城这样在沈阳颇具影响力老市场需要进步改造升级，进步与市场接轨，不断满足人们不断提高物质生活需要。物流规划十五期间，沈阳物流基地重点沿东北部沈海东三环南部浑南苏家屯西部张士大潘北部望花农高区条物流产业带进行布局。物流中心重点围绕规划物流园区和现有产业园新兴产业集群及具有广阔市场空间大型项目布局，重点培育建设个第三方物流中心。解读物流是支持商业流通和发展重要平台，未来沈城培育建设个物流园区可以实现沈城东西南北四个方向都有物流平台支撑。二沈阳铁西新区商业规划及发展情况年月日，铁西沈阳商业地产开始步入规模增长时期，沈阳已经开始成为商业地产投资旺地。出现这种强烈发展势头原因，主要得益于金廊开发和浑河两岸开发启动以及几大传统商圈大力改造建设而提供发展空间。就目前沈阳市商业格局，基本上以和平区和沈河区为主要中心商业核心区域。形成了太原街商圈西塔商圈北行商圈中街商圈等商业区域。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力有重大意义。太原街商圈目前在沈阳各商圈中发展最快是太原街商圈。万达商业广场启动拉开了南太原街改造序幕，五洲建成将使整个太原街商圈商业形象和整体辐射力大大提升。太原街商圈位于和平区，是沈阳市两个最繁华商业区之，是沈阳市未来大力规划发展市级商业区。商圈集中了千余商铺规模，以太原街中华路横竖为主轴，东起和平北大街，西至胜利大街，南起南五马路，北至北五马路由太原步行街中华路商业街中山路日俄景观街美术牌匾街体育用品街南风味美食街开明商业街等街区组成来打造具有都市时尚现代化国际商业街区。从目前太原街商圈经营品种构成中服装类饮食和快餐占绝大多数业种构成中分析认为这些都是老百姓衣食住行主要消费部分，这种经营分布是太原街商圈多年市场发展结果，是市场自然选择和沈阳独特消费特点产物，具有其合理性。代表性商场中心商厦联营商场新世界百货商贸精品坊时尚地下商业城万达商业广场和即将投入运营五洲商业广场。中兴沈阳商业大厦是由中国国际信托投资公司与沈阳市合资兴建，以零售业为主，集餐饮住宿旅游房地产开发证券为体大型商业企业。商场位于中华路，包括店和二店，是太原街商圈已开业三大主力商场之。香港新世界百货是沈阳目前产品经营档次最高商场，国际知名品牌最集中之地。从该商场环境和装修档次来分析该商场定位是以中高档为主，目标消费者以高收入者为主，集中了大部分沈阳高端消费。沈阳市联营公司成立于年月日，是全国十大百货商店贸易联合会成员之。是国内家融零售与批发，经营与服务，内贸与外贸，商住与营业体初具现代化功能大型国有老字号企业。先后荣获全国五劳动奖状全国用户满意服务称号质量管理奖市政府授予文明单位最佳优秀企业形象单位称号沈阳市技术监督局授予无假货商店称号和辽宁省物价计量政策法规称号。是沈阳市传统消费主要集中地。时尚地下商业街是沈阳规模最大地下商业街。由于太原街拆迁改造，目前人流量大，经营较旺，租金较高。但是因经营档次般，内部规划功能不清晰，给人较混乱感觉，目标客户群定位于年轻时尚族。中街商圈相比于太原街商圈相对清晰功能街区构成，中街商圈以中街步行街为核心，东起小什具有较强竞争力产品和企业城市基础设施建设明显加快，软环境建设得到了进步改善。沈阳经济和社会长足发展，人民生活水平快速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展新时期。在此同时，沈阳先后获得国家环境保护模范城市国家森林城市称号，连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身国内十大最具竞争力城市行列。二区位优势沈阳是东北地区最大中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈中心，具有重要战略地位。以沈阳为中心，半径公里范围内，集中了以基础工业和加工工业为主大城市，构成了资源丰富结构互补性强技术关联度高辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大民用航空港，全国最大铁路编组站和全国最高等级环五射高速公路网。沟通世界各大港口大连港正在开发建设营口新港和锦州港，距沈阳均不超过公里，具有得天独厚地理区位优势，作为东北中心城市沈阳，对周边乃至全国都具有较强吸纳力辐射力和带动力。二沈阳城市商业规划研究分析沈阳商业网点规划及发展情况年月日，沈阳市商业局正式对外发布了沈阳市商业网点十五规划，未来年，大多沈城人购物半径都将不超过分钟路程。沈城将成为七城市经济圈乃至东北地区名副其实购物天堂。未来年，沈城将重点打造以廊两带三圈为架构商业网点体系，形成东联西接南展北拓，多层次放射型东北地区商贸物流中心。商业规划廊即延伸南北金廊，双向突破三环路向北延长，由现在公里延长到约公里，以青年大街为中轴，平均开发宽度米米。重点布局北部开发区北部大学城龙江区域商贸中心北部都市商贸中心五里河都市商贸中心浑南都市商贸中心，建设商务办公国际金融科技文化体育休闲商业产业带。两带南带沿东西银带浑河实施深度开发，在全长公里沈阳内滨河水带上，结合开发历史文化旅游景观，重点在棋盘山国际旅游风景区沈阳植物园东陵新城浑南都市商贸中心长白新城苏家屯新城铁西区等个接点上建设独具特色生态商业产业带。北带沿地铁号线公里沿线，重点布局张士开发区于洪新城兴工都市商贸中心太原都市商贸中心中街都市商贸中心东城都市商贸中心黎明居住商贸区个节点，建设购物餐饮休闲娱乐家居服务贸易产业带。三圈核心圈在二环路建成区范围，构建层次分明结构合理都市商贸中心区域商贸中心社区商服中心三级商业功能区和现代特色街区。中心圈在二三环路之间，整合现有优势资源，围绕支柱产业，创新发展特色商业空间，推进四大开发战略，构建具有强大辐射力现代贸易体系。边缘圈在县域范围，构建由县域商贸中心和乡村商服中心二级商业网点为支撑网络体系围绕城乡经济体化，建设新型商品市场体系，推进农村城市化进程，加快社会主义新农村建设。解读未来，沈阳市商业街西至西顺城北起北顺城南至南顺城，由中街税调节税营业税城建税教育附加年月年月年月设计方案完成年月年月年月施工方案完成年月展示中心使用年月年月年月年月年月地下工程完成年月年月年月工程到正负零年月年月年月年月年月年月年月年月地面主体封顶年月年月年月外装潢完成年月年月年月外环境完成年月年月年月竣工验收完成年月商户进驻装潢年月年月商户试营业年月年月正式开业合计附表二现金回收进度表单位万元周期时间进度销售收入按季度筹备期年月市场详细调研年月年月营销推广广告方案年月销售招商执行团队组建年月年月销售准备广告准备年月年月内部客户联系预定期年月内部预定年月预定年月预定强销期年月预定年月预定年月成交年月成交年月成交年月成交尾盘招商期年月成交年月成交年月成交年月年月年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商商户进驻装潢年月年月商户试营业年月成交年月正式开业合计附表三现金流量表年贴现率贴现期年月开始单位万元年年年年第四季度第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度时间间隔现金流入累计现金流入现金流出累计现金流出净现金流量累计净现金流量净现金流量现值累计净现金流量现值内部收益率二项目利润分析项目成本利润率分析项目成本利润率是开发利润总开发成本比率，是初步判断商业地产开发项目财务可行性个经济评价指标。本项目成本利润率计算公式如下投资利润率利润总额总成本费用万元万元本项目成本利润率高达，说明本项目可行性强。项目投资利润率分析项目投资利润率是项目在开发经营期内平均利润总额与项目总投资比率。总投资额直接成本期间费用土地成本建安成本营销费用管理费用利息万元本项目投资利润率计算公式如下投资利润率年平均利润总额总投资额万元万元本项目投资利润率高达，说明本项目可行性强。三项目投资回收期考虑贴现因素，项目累计净现金流量为零月度为投资回收期。根据上表，在年贴现率为情况下，投资回