N市房地产项目营销策略研究

表万科金色城市期产品满意度面积平方米项目总客户总数在您选择万科楼盘时最关键的项打动您的是区域地理位置物业服务房屋质量价格保安，安全楼盘升值潜力业主层次和素质开发商品牌周边环境交通便利性周边商业生活配套户型设计教育配套小区规模楼型如多层小高层小区内生活配套您认为万科楼盘做的不够好的地方关键的项是区域地理位置物业服务房屋质量价格保安，安全楼盘升值潜力业主层次和素质开发商品牌周边环境交通便利性周边商业生活配套户型设计教育配套小区规模楼型如多层小高层小区内生活配套资料来源根据问卷调查数据整理。

在总共个项目中，小区规模，保安，安全，业主层次和素质，周边环境，交通便利性，周边商业生活配套，教育配套，楼型如多层小高层，小区内生活配套，物业服务，区域地理位置项区位影响因素。

而总共的组客户在在您选择万科楼盘时最关键的项打动您的是这选择时有位客户选择了项区位影响因素中的其中项在您认为万科楼盘做的不够好的地方关键的项是这选择时有位客户选择了项区位影响因素中的其中项。

通过两相比较可以看出，客户对于万科楼盘在区位因素的几个方面都存在着定的不满或是要求。

而万科作为在房地产开发方面领跑国内的知名企业，都无法有效地解决区位因素等问题。

可以看到现代居民对于住房选择的新的关注点与着眼点，以及房地产开发中在许多方面还存在着相当大的欠缺与不足。

当然还可以通过图表可以看到，在项区位影响因素中，个选项，大点的关注度最多。

分别是地理位置及交通出行，周边环境，周边配套设施。

所以房地产开发在接下来的阶段应将考虑如何解决或是如何调配这问题。

价格策略价格是影响消费者购买行为的个主要因素之，企业定价要遵循市场规律，讲究定价策略，而定价策略又是以企业的营销目标为转移的，不同的目标决定了不同的策略，乃至不同的定价方法和技巧。

掌握房地产产品价格的形成过程与房地产产品定价的方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。

高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。

如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。

定价方法产品的定价方法有类成本导向定价法需求导向定价法和竞争导向定价法。

而万科作为全国领先企业，项目体现定的异质性，建议使用竞争导向定价法。

当前市场中售价分析目前大连沿海区域价格已突破万元。

中心区域价格集中在元平方米左右。

整个宁波市以元平方米左右的楼盘为主。

鄞州区价格目前均价达到元平方米。

市场元平方米下的项目出现断档。

同为万科在宁波的项目，万科金色水岸期有定商业基础，较好的产品质量均价己接近元平方米。

而集士港位于宁波市西部平原腹地，辖区面积约平方公里，常住人口约万左右。

集士港是全国小城镇综合改革试点镇和省级中心镇，年被列为宁波首批卫星城市。

该区域随着国际购物广场利时购物广场等批商贸商务项目相继引进落户，促成集士港卫星城经济实力的飞速增长，成为宁波最具发展潜力的区域之。

因此，虽然本案所在区域位置较偏远，属城郊区域，但整体均价在元平方米。

区域价格有较大上涨空间。

项目销售价格制定表万科金色城市期价格制定表面积平方米套数套单价元平方米资料来源根据问卷调查数据整理。

价格调整策略基本价格确定之后，针对不同的购房心理销售条件，销售数量销售方式及市场营销环境，金色城市运用灵活的定价策略对基本价格进行修正，以使售房价格能准确反映购房者成本，取得售房成功。

常用的定价策略包括心理定价策略本项目属于宁波城西区域内最好的住宅，将与周边项目产品进行比较后，适时提高楼王房价带动客户购房心理。

折扣定价策略根据本项目目标人群比较集中的特点。

提出团购折扣，老带新客户万元折扣，万客会会员折扣等。

差别定价策略根据本项目各幢楼的位置不同，明确价格区别，中心广场周边住宅价格高出元平方米，同时根据楼层朝向等因素调整每户销售价格。

政策定价策略根据市场动态，以及政府政策的调控趋势。

未来的房价调整可能会受到政策限制。

为了防范此类情况的产生，对于金色城市期的房价调整将通过优惠活动的增减来实施。

具体操作流程为开盘当天推出多个优惠活动，通过业务员为客户办理随着时间的更进，部分到期优惠将取消，从而达到了价格上调的目的。

分销策略针对大众化住宅的巨大需求，万科的房地产业务进行了架构性的调整，从面向中高档到面向大众住宅。

规模开发适合普通人居住的房子，万科在产品定位中把关注普通人放在首位，就是要更多地考虑为普通人群设计和建造住宅。

开发商自行销售开发商自行销售直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。

市场现状分析通过对比近几年的成交量供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行分析。

区域市场分析对区域总体规划，如住宅规划配套规划道路规划绿地规划认真研究，已建在建和即将开发的项目都要有个全面扼要的认识。

区域物业价格水平要搜集准确全面的资料。

未来走势预测在现状分析基础上，就与项目相关的方面做出预测。

步骤项目所在地周边资源调查研究，主要是对项目所在地环境和市场资源研究，从大环境到小环境分别对项目所在地周边的主要居住人群单位道路交通配套设施文脉状况发展趋势等进行全面分析。

步骤项目是分析，项目的分析要从区位时机政策及经济环境自身条件和外部可利用资源等对项目进行分析，评估项目有利的和不利的方面，针对现状和未来发展的趋势提出对策。

步骤项目定位，确定项目开发目标和思路，围绕目标，确定开发策略，然后进行市场细分和定位。

项目形象定位围绕项目开发主题定位，从功能与形式两方面入手为项目进行形象定位。

目标消费群定位分析哪些人是买家买家要买什么样的房买家为什么要买这些房核心产品定位分别对建筑形式户型和面积等进行定位。

步骤项目营销策略的制定。

产品策略的制定主要通过整体规划设计户型设计会所及商业服务工程规划设计景观及绿化设计物业管理服务来制定产品策略。

销售时机的确定即是拿到预售许可证就开始销售还是到项目结构封顶，甚至到现房阶段再开始销售呢这主要取决于前期项目营销形象的宣传铺垫情况市场状况企业实力与形象项目的具体情况等。

价格策略的制定包括定价策略及价格调整策略。

根据对市场的分析，利用合适的定价方法，确定合理的价格。

促销策略制定其内容包括人员推销公共关系广告及营业推广策略。

包括企业工作环境项目施工现场环境和售楼处环境。

万科金色城市项目背景项目概述万科企业股份有限公司成立于年月，已布局全国余个大中城市，成功开发并交付入住余个社区，是目前中国最大的专业住宅开发企业，房地产业届的第品牌。

万科已连续多年获得中国最受尊敬企业，最佳雇主企业中国最佳企业公民等荣誉称号。

年万科还获得国家工商总局认定的全国驰名商标，成为房地产行业第个获此殊荣的企业，充分证明了万科地产的品质和信誉。

金色城市住宅总建约万方，总规划户数约户，是目前城西版块定位较高的精品社区。

期总建约万方，规划户，共由栋小高层幼儿园及多平米商业组成。

万科将风玫瑰原理运用到产品上，将产品所具备的属性分为设计创新配套绿化人文等各个维度，并按照产品在各个维度上的表现形成产品的风之玫瑰。

有了这张图，产品优势与劣势就目了然。

产品规划万科金色城市项目通过问卷调查的形式对已购期住房者进行回访，不断更进项目产品，完善期住房。

表万科金色城市期产品满意度面积平方米项目总客户总数在您选择万科楼盘时最关键的项打动您的是区域地理位置物业服务房屋质量价格保安，安全楼盘升值潜力业主层次和素质开发商品牌周边环境交通便利性周边商业生活配套户型设计教育配套小区规模楼型如多层小高层小区内生活配套您认为万科楼盘做的不够好的地方关键的项是区域地理位置物业服务房屋质量价格保安，安全楼盘升值潜力业主层次和素质开发商品牌周边环境交通便利性周边商业生活配套户型设计教育配套小区规模楼型如多层小高层小区内生活配套资料来源根据问卷调查数据整理。

在总共个项目中，小区规模，保安，安全，业主层次和素质，周边环境，交通便利性，周边商业生活配套，教育配套，楼型如多层小高层，小区内生活配套，物业服务，区域地理位置项区位影响因素。

而总共的组客户在在您选择万科楼盘时最关键的项打动您的是这选择时有位客户选择了项区位影响因素中的其中项在您认为万科楼盘做的不够好的地方关键的项是这选择时有位客户选择了项区位影响因素中的其中项。

通过两相比较可以看出，客户对于万科楼盘在区位因素的几个方面都存在着定的不满或是要求。

而万科作为在房地产开发方面领跑国内的知名企业，都无法有效地解决区位因素等问题。

可以看到现代居民对于住房选择的新的关注点与着眼点，以及房地产开发中在许多方面还存在着相当大的欠缺与不足。

当然还可以通过图表可以看到，在项区位影响因素中，个选项，大点的关注度最多。

分别是地理位置及交通出行，周边环境，周边配套设施。

所以房地产开发在接下来的阶段应将考虑如何解决或是如何调配这问题。

价格策略价格是影响消费者购买行为的个主要因素之，企业定价要遵循市场规律，讲究定价策略，而定价策略又是以企业的营销目标为转移的，不同的目标决定了不同的策略，乃至不同的定价方法和技巧。

掌握房地产产品价格的形成过程与房地产产品定价的方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。

高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。

如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。

定价方法产品的定价方法有类成本导向定价法需求导向定价法和竞争导向定价法。

而万科作为全国领先企业，项目体现定的异质性，建议使用竞争导向定价法。

当前市场中售价分析目前大连沿海区域价格已突破万元。

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