投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策研究(1)

公司主营业务包括发展物业投资物业和商业物业。

公司最终选择继续采用成本模式，由于中国香港与中国大陆依据的准则不同，香港按境外会计准则编制的财务报告采用公允价值模式，从而在投资性房地产项目的计量上，产生了两份财务报告间的差异，这就是下文进行成本模式与公允价值模式数据对比的入手点。

北辰实业的投资性房地产在我国香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销。

在不同计量方式的运用下使得财务报表数据产生巨大的差异对公司净资产的影响表北辰实业公司净资产情况表单位元年度股净资产成本模式股净资产公允价值模式投资性房地产计量方式不同造成的差异比重差异率差异比重，续表，资料来源北京北辰实业股份有限公司年报由于房地产行业的迅速发展，通过上述数据可以发现，公允价值计量方式使得净资产呈增加趋势，净资产差异率也逐步提高。

从种意义上可以说，投资性房地产采用公允价值模式计量可以增加公司资产，增强公司实力，从而提升融资能力，获得更加雄厚的资金支持。

对公司净利润的影响表北辰实业公司净利润情况表单位元年度股净利润成本模式股净利润公允价值模式投资性房地产计量方式不同造成的差异比重差异率差异比重资料来源北京北辰实业股份有限公司年报由表可知，北辰实业股年报股年报净利润的差异率逐步上升，在北辰实业最新公开的公司净利润可以看出，年差异率竟高达，其中由投资性房地产的计量方式不同产生的差异超过。

由此可见，使用公允价值计量给房地产企业，尤其以商业物业为主的房地产企业，带来不菲的账面价值收益。

对公司各项财务指标的影响表北辰实业公司财务指标情况表财务指标年年报年年报股年报股年报股年报股年报资产负债率净资产收益率净资产增长率净利润增长率基本每股收益资料来源金融界网站北京北辰实业股份有限公司年报由表可知，股资产负债率比股略高，股净资产收益率与净资产增长率都明显比股高达倍多，与利润资产有关的指标较大幅度提升。

因此在运用财务指标对公司进行评价时，公允价值计量模式会提高公司盈利能力成长性及长期偿债能力，增强投资者信心，但也可能因此制造表面繁荣，误导投资者。

不同准则对比及结论由以上数据对比可以得出，在不同计量方式的运用下使得财务报表数据产生巨大的差异。

可以增加公司资产，增强公司实力，从而提升融资能力，获得更加雄厚的资金支持，净资产收益率和增长率都是成本模式计量的两倍多，使净利润增加带来不菲的账面价值收益。

在目前情况下，投资性房地产公允价值的计量模式反映近年来我国房地产行业的繁荣，反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，从而提高财务信息的相关性，为企业管理人员债权人投资者的经营决策提供更有力的支持。

但也可能因此制造表面繁荣，误导投资者。

北辰实业已经在股市场采用公允价值计量近年，对其评估核算等已经很熟悉，可北辰实业至今依然选择在股运用成本模式计量。

从上述的数据分析可以看出，对投资性房地产采用公允价值模式计量对财务报表的影响很大，甚至可以让公司的利润成倍增长，但是，北辰实业在编制境内财务报表时依然是采用成本模式计量，其中什么因素影响到了北辰至今未选择公允价值模式计量，值得思考。

通过北辰来看中国大陆与中国香港的会计准则对北辰的影响。

在我国会计准则体系中规定已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

而香港年起全面接轨国际会计准则，其中对投资性房地产相关转换的规定为只有能够在企业财务报表中对事项或交易进行更恰当的列报的情况下，才能自愿变更会计政策。

但是从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报，并没有完全禁止企业进行这种变更。

由此可见，公允价值难以推广，除企业本身可能存在的利益需要外，还有个重要因素就是按照中国会计准则的规定，公允价值难以确定，准则的限制也是重要制约因素。

投资性房地产公允价值计量模式的应用困境及对策研究我国投资性房地产公允价值计量模式的应用困境及分析投资性房地产公允价值计量模式的引入，对于提供科学的具有较高相关性和可比性的会计信息具有良好的推动作用。

公允价值虽然具有准确反映企业的财务信息，提高信息使用者决策能力的优势，但是由于存在市场机制不健全公允价值使用成本高利润波动幅度增大加剧利润与现金流的背离以及税负增加的担心等缺陷的情况下，公允价值的实际应用正如表所反映的那样，并不如期望的那么广泛。

投资性房地产公允价值计量模式的应用对国际财务报告准则的趋同也有着积极的影响，同时根据我国实际情况，也存在着应用实施上的困难。

在上文经过对我国用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司对比分析之后，可以得出以下关于投资性房地产采用公允价值模式计量应用困境的分析。

通过本文上章对上市公司的数据分析，可以发现，总体来说投资性房地产公允价值计量模式必然是利大于弊的，但上市公司中对投资性房地产采用公允价值计量的非常少，什么原因形成这样个现状，投资性房地产公允价值计量模式的应用困境值得深思，本章就结合上文理论和应用中潜在的问题进行分析以及导致投资性房地产公允价值模式应用陷入困境的制约因素进行了深入的探讨。

准则制度制约采用公允价值计量的条件苛刻在各会计准则是实施程中，房地产企业要采用公允价值模式，必须满足两个规定的条件投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其它相关信息，从而对公允价值做出合理估计。

在实际操作过程中，公允价值的估计涉及系列的程序。

若企业要采用公允价值进行计量，则必须同时满足这两个条件。

这样，就涉及到公允价值可靠性的问题。

会计信息的相关性和可靠性，直以来很难同时得到满足。

有的学者反对采用公允价值计量是因为认为公允计量会牺牲可靠性满足相关性。

就市场可观察到的现行价值而言，相关资产活跃市场的存在是必备的条件。

从我国的现状来看，公允价值取得较为复杂。

证券交易市场产权交易市场生产资料市场等都不太成熟，价格难以真正反映价值，绝大多数资产的公允市价难以获得。

在我国目前房地产市场地区发展不平衡的条件下，许多地区不存在活跃的房地产交易市场，从而使企业无法取得投资性房地产的公允价值。

虽然在不存在相关资产的活跃市场时，也可以运用现值技术等估计公允价值，但现阶段未来现金流量以及折现率的信息都很缺乏，判断常常具有很大的不确定性，现值的主观估计成分偏大。

种计量方式若要有用，决不能以牺牲可靠性为代价。

缺乏相应的市场环境和客观的评估机构这个首先涉及到可操作性问题。

公允价值的运用较历史成本在技术和人才的方面提出了更高要求，并增大了企业的管理成本。

现值技术的应用需要有专业技术高超诚信的评估师队伍，公允价值的计量与核算变得相对复杂，需要高素质的会计人才进行会计处理才能完成。

从我国现状看，评估人员与会计人员的业务素质与专业技能都不容乐观，应该说目前国内的大多数从业人员对公允价值运用尚难以适应，就更难以给投资性房地产的公允价值做合理科学的估计。

制度不规范，利润操作不能实现真正的公允企业采用公允价值计量的关键在于房地产市场的有效性，即为房地产所确定的估计值必须公允的，否则就会存在企业有变相操纵利润的机会。

只有在比较活跃且相对规范的交易市场中和客观公正的评估机构，企业才能真是的反映企业的价值。

目前，这两个条件在我国仍不完备。

因此，从客观上讲，企业操纵利润的能力将得到增强，而相关政府部门实行管制规范的成本将加大。

另外对那些持有投资性房地产数量较多的企业，每年增加的评估费用也值得考虑。

投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策研究。

公允性公允价值是由熟悉情况的交易双方，在公平交易中自愿形成的交易价格，以这样的价格进行会计计量所产生的经济后果对企业各利害关系人来说往往是最为公允的，所以公允性是公允价值所具备的最基本的特征，公允价值的公允性特征源于公允价值形成的重要前提公平交易。

公平交易并不定是活跃市场上进行的交易。

般来讲，活跃市场中的市价是公允价值的最好证据。

但在不存在活跃市场时，只要符合公平交易的基本条件，所形成的交易价格就可以认为是公允价值，相反，若不符合这些基本条件，即使是市场价格，也不能认为是公允价值。

因此，公平交易是公允价值形成的前提条件，是公允价值具备公允性特征的重要基础。

假定性公允价值本身是对资产或负债真实价值的种近似估计，它不是建立在己经发生的交易基础之上，而是建立在意欲交换的双方虚拟交易的基础之上的资产或负债的估计价值，而且，它也不是现实交易达成的交换价格，而是在未实现交易基础上的估计。

由于交易及相关交易各方不定是特定的或现实的，公允价值的最佳估计只能参照活跃市场上相同资产或负债的市场价格。

因此，假定性也是公允价值的个重要特征。

广泛性衍生金融工具的出现使历史成本计量缺乏相关性，会计计量对象得以扩展，使传统会计计量理念和计量基础受到冲击，呈现出很大的局限性。

而公允价值的计量对象既包括资产，也包括负债，以及些具有所有者权益特征的特定项目，具备了广泛性的特征。

时效性公允价值计量的目的在于满足众多利益相关者的决策需要。

能够满足决策需要的信息，必须是与决策相关的及时的信息。

立足现实是公允价值与历史成本最根本的区别。

公允价值计量的优越性我国新颁布的会计准则引入公允价值计量，主要是因为公允价值计量与传统的历史成本计量相比，有以下几点优越性能够合理反映反映企业真实的财务状况和经营成果采用历史成本计量，尽管都采用货币为计量单位，但是计量的属性却不配比。

收入是按现行市价计量，而成本和费用却是按照历史成本来计量，这样计算出来的收入缺乏准确性和可比性，会出现收入超分配或者虚利实分的现象。

运用公允价值来计量，收入成本和费用都采用公允价值，使现金流量所代表的收