消费得到实质启动，我市房地产业步入个崭新发展时期有闻名世界河，又是中国人居环境范例奖城市，还有自然氧吧大围山和长浏高速建设等这些无形和有型优势开始吸引大批外地人进购房。有专家预计，随着经济进步发展，城市交通改善以及宜居概念深入人心，来购房定居人会越来越多。楼盘销售价格对比表财智广场东紫门名河鑫都项目建设地大道市行政中心侧劳动路与圭斋路交叉处占地面积建筑面积容积率销售均价元装修标准毛坯毛坯毛坯商品住宅楼市场发展趋势根据我市城市发展规划，房地产业还将会有个大发展空间。目前，我市城区面积平方公里，人口万，在未来几年中我市房地产将继续实施引导农民进城创业，加快住宅建房，改善居家环境，提高居民居住质量政策。十五期间，全市引导房地产开发面积万平方米，实现房地产开发投资亿元，市场需求将从解困实惠型向小康舒适型转变，市居民房地产需求将进步释放，对房产品质量要求和社区配套服务等需求日益加剧，房地产市场日趋火爆，房价将持续保持稳中有升局面。项目建设地因位于市环线边，交通方便，是商用和居家理想地段。交通纵横交叉，方便快捷环境优美地理位臵优越加之建筑先进设计超前，设施齐全，具有很强市场优势。因此，项目建设性强，利用价值高，风险系数小，回总论项目名称与拟建地商业广场建设项目拟建地大道侧项目概况商业广场系石正源房地产开发有限公司投资建设的生态商住小区，小区占地平方米。可行性研究依据与范围研究依据项目可行性和实惠价格，使其成为在大城市购房之外第二选择，据房产局统计，近年来，外来人员购房面积占总销售比例不断上升。另方面，在购房大军中，刚性需求始终是占据第位。伴随着乡镇经济发展和城市化进程加快，进城市民增多和后结婚买房需求，楼市刚性需求还将得到持续释放。当然，住房公积金政策不断优化和落实也促进了楼市成交量上涨，很多青年职业者在单位提供住房公积金后都主动从公积金贷款，享受到低利息优惠。年，市经济运行呈现季度平稳起步，二季度企稳回升，三四季度提速上行态势。年，全市实现生产总值亿元，同比增长。其中，第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值亿元，增长第三产业实现增加值亿元，增长。三次产业结构比调整为。全市实现财政总收入亿元，增长，其中地方般预算收入亿元，增长上划收入亿元，增长土地出让金收入亿元，增长。实现社会消费品零售总额亿元，增长全社会固定资产投资亿元，增长年末，金融机构存款余额亿元，比年初增加亿元，贷款余额亿元，比年初增加亿元。城镇居民人均可支配收入元，增长，农民人均可支配收入元，增长。市经济发展整体态势较好，人均地均经济指标较低，但人均收入提高较快，城市基础设施投资高，市政配套日趋完善，城市化程度相对较低，但这也为房地产行业发展提供了更多机遇。第三章项目建设可行性和市场需求分析项目建设必要性项目建设是改善人民居住条件实现两个富裕需要。近年来，随着城市建设步伐不断加快，市房地产业呈现加速发展好势头，年月份全市共完成房地产开发投资亿元，比去年同期亿元增长房地产业直接产生地方税收亿元含财政契税万元，比去年同期亿元，含财政契税万元增长，占全市地税总收入。月份全市共有房地产在建项目个含待销尾盘，其中开发面积在万以上达到个，在建房屋总施工面积万，比去年同期万增长，新开工房屋施工面积万，比去年同期万减少，竣工面积万，比去年同期万增长。月份经审批共准许预售商品房屋面积万，比去年同期万增长，加上历年累积万，全市今年月份商品房市场投放量为万，减去月份商品房销售面积万，目前我市可面向市场销售商品房面积有万，其中期房面积万，现房面积万其中住宅万，占商业营业用房万，占其他万，占，年以上现房空臵万。由上述数字可以看出，经过年房地产市场修整，年房地产已经出现了回暖趋势，现在市房地产市场呈现片万物复苏景象，大量消费者把目光投向房地产消费，项目建设定位为高档。充分配合城市发展规划战略需求。项目建设成功后具有良好经济效益和社会效益。该项目建设工程规划总用地面积，总建筑面积平方米，其中居住建设面积约为平方米，商业建设面积约平方米，物业管理建筑面积平方米，幼儿园建筑面积平方米，地上建筑面积约平方米，地下建筑面积约平方米。项目产品定位为复合型生态城市小区。将商业广场建设成为绿化景观居住生活休闲购物和商业文化等综合功能为体功能复合型绿色生态型开放型城市小区。本项目建设成功后，可安排部分物业管理人员保洁人员。增加了就业岗位，缓解了社会就业难压力，促进了社会安定和经济持续发展。市场分析市商品住宅楼市场现状和发展趋势市场现状由于福利分房取消，商品住宅需求增加，为了满足市民对住房需求，市委市政府出台了系列培育住房消费扩大住房建设政策，积极扶持房地产业发展，特别是市政府实施万户农民进城镇创业工程和加强对土地级市场供应宏观调控以来，为房地产业发展提供了有力支撑，极大地促进了房地产开发投资持续快速发展，我市商品房开发得到空前高涨，呈现产销两旺喜人局面，据我市新闻媒体报道，我市房地产企业如雨后春笋般发展起来，从年家企业发展到目前多家，直接从业人员达多人。随着经济发展和房改整体推进，个人住宅消费得到实质启动，我市房地产业步入个崭新发展时期有闻名世界河，又是中国人居环境范例奖城市，还有自然氧吧大围山和长浏高速建设等这些无形和有型优势开始吸引大批外地人进购房。有专家预计，随着经济进步发展，城市交通改善以及宜居概念深入人心，来购房定居人会越来越多。楼盘销售价格对比表财智广场东紫门名河鑫都项目建设地大道市行政中心侧劳动路与圭斋路交叉处占地面积建筑面积容积率销售均价元装修标准毛坯毛坯毛坯商品住宅楼市场发展趋势根据我市城市发展规划，房地产业还将会有个大发展空间。目前，我市城区面积平方公里，人口万，在未来几年中我市房地产将继续实施引导农民进城创业，加快住宅建房，改善居家环境，提高居民居住质量政策。十五期间，全市引导房地产开发面积万平方米，实现房地产开发投资亿元，市场需求将从解困实惠型向小康舒适型转变，市居民房地产需求将进步释放，对房产品质量要求和社区配套服务等需求日益加剧，房地产市场日趋火爆，房价将持续保持稳中有升局面。项目建设地因位于市环线边，交通方便，是商用和居家理想地段。交通纵横交叉，方便快捷环境优美地理位臵优越加之建筑先进设计超前，设建定按利润总额全额计征。项目逐年销售收入扣除总成本费用及销售税金与附加土地增值税即得利润总额，详见附表。项目计算期内利润总额为万元扣除所得税万元后净利润为万元。据此计算项目成本利润率。总投资利润率利润总额总投资贷款偿还能力分析申请项目贷款万元，年利率为。根据项目建设进度与销售计划安排，银行借款本金拟安排在销售完成当年偿还，贷款偿还期为年，详见附表。财务盈利能力分析通过项目全部投资财务现金流量计算，在计算期内财务净现值为万元，按此计算其他各项财务评价指标详见附表。以上各项财务评价指标显示，项目建成后，其经济效益是较好，内部收益率达，动态投资回收期只有年含建设期。项目资金来源与运用表情况详见附表。根据附表可知，本项目每年累计盈余均大于或等于零，故从偿债能力分析，项目是可行。风险分析敏感性分析该项目分别就销售收入投资单因素变化对所得税后全部投资财务净现值财务内部收益率投资回收期影响敏感性分析，对于本项目，影响经济效益最敏感因素是销售情况，当销售收入下降，开发成本变化增加时，全部投资内部收益率仍然达到，说明该项目具有定抗风险能力。而其它因素只要加强内部管理，对于该项目经济效益影响很小。项目敏感性分析结果详见表。表敏感性分析表敏感性分析结果因素变化情况敏感性分析结果税后利润万元投资利润率财务净现值万元，内部收益率动态投资回收期年基本方案销售收入变化下降开发成本变化增加销售下降，开发成本上升盈亏平衡点分析对全部对外出售房地产开发项目，其盈亏平衡状态可以理解为达到全部项目投资销售收入水平，也就是利润总额为，可以用以下公式近似计算盈亏平衡销售面积销售价格与销售率盈亏平衡销售面积项目总成本费用销售税金及附加税率项目销售均价平方米盈亏平衡销售价格项目总成本费用销售税金及附加税率项目销售面积元平方米盈亏平衡销售率盈亏平衡销售面积项目销售面积盈亏平衡销售价格项目销售均价财务评价结论综上分析，项目主要财务评价指标如下全部投资内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年所得税后利润总额万元总投资利润率上述财务评价结果表明，本项目财务内部收益率高于行业基准收益率，财务净现大于零，投资回收期低于行业基准回收期，借款偿还能满足贷款机构要求，项目财务状况良好，且具有较强抗风险能力。因此，从财务上讲项目可以接受。第十三章工程建设项目招标内容招标范围根据湘计招号文件，湖南省工设项目自行招标试行办法，该工程属房地产开发项目，是目前规模较大，建设品位较高酒店工程。为使工程资金有效利用，防止浪费，充分体现公平公证公开原则，建议该项目全部进入招标程序。招标组织形式该项目施工，监理以及重要设备采购等活动招标，因该建设单位自身不具备组织招标活动能力，建议采用委托招标形式为宜。招标方式该项目施工，监理属普通性工作，建议公开招标，重要设备采购和专业设施安装建议采用邀请招标方式。招标工作应严格遵照省市关于招标管理有关规定进行。现片万物复苏景象，大量消费者把目光投向房地产消费，项目建设定位为高档高端高品质高品味楼盘，将直接面对市中高段消费群体，该群体房产消费目标已经不再是仅仅满足于单纯住宅要求了，而是把目光转向了对生活享受了，在这样消费背景之下，建设单位适时推出商业广场这样高端楼盘以满足消费者消费要求，提高臵业兴趣，从而获得更高回报。在房地产业成为了全市经济社会发展重要支柱产业之，它发展壮大，有效地拉动了建筑建材装饰装修，家电家具金融等相