，环境质量较差，存在着治安消防等隐患，并影响了湍河游览区创建。近年来不少村民申请建房，可是由于该处属于城控区，几年未批自行建房，群众怨声载道，上访不断。北园村组建房问题已成为县镇两级政府最为头疼问题之，成为群众反映亟待改造焦点，引起了县委县政府高度关注。年月日，政府会议纪要确定以城关镇政府牵头，对城中村改造履行项目进行拆迁回迁建设。近年来，投入大量人力物力财力，历经艰难，目前已拆迁完毕，该项目现已进行到规划设计阶段。第三章市场预测与建设规模市场预测基本形势分析近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。在国家下大力减少各类名目繁多收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策形势下及建筑市场和建筑法规进步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。市场供求内乡县现今房地产市场个重要问题就是产品结构不合理，住房结构单，相对价位高，符合老百姓投资置业安居房子明显不足。尽管内乡县经济发展稳健，但其实真正缺房是工薪阶层，他们对于几十万元房价是难以承受。所以，开发高品质低价位中小户型住房是及时正确。区位优势分析本项目位于城关镇北园村，改造完成后，依托紧邻湍河优势良好交通状况，将会出现个设备完善环境优美适合居住家园，在妥善安置好原村民后，还会吸引大量住户和商户前来置业经营。出售对象分析内乡县目前人均收入仍较低，以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房镇政府牵头，对城中村改造履行项目进行拆迁回迁建设。近年来，投入大量人力物力财力，历经艰难，目前已拆迁完毕，该项目现已进行到规划设计阶段。第三章市场预测与建设规模市场预测基本形势分析近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。在国家下大力减少各类名目繁多收费项目及不断出台鼓励和支持房地第章项目基本情况项目名称及承办单位项目名称城关镇北园村组城中村改造项目拟建地点项目位于城关镇北园村组，北至花园路，南至北园村组和二组村间路，东至滨河西路牙石，西至卫校东墙土垛。项目主管单位内乡县城关镇人民政府研究工作依据和范围研究工作依据内乡县人民政府关于加快内乡县城中村改造县长办公会议纪要二城关镇人民政府关于北园村组城中村改造拆迁补偿安置方案及承诺三有关基础数据资料。研究工作范围本报告重点对建设必要性市场预测建设规模建设内容工程技术方案及效益分析等进行研究。研究工作概况城关镇北园村组城中村改造项目，是城关镇政府为落核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,实县政府号会议纪要，改善北园村组居民居住条件，提高城市品位项民生工程，由城关镇政府牵头实施。建设方案建设指导思想结合城市总体规划，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适优美经济住宅小区。建设规模项目计划拆除原有地面建筑间，面积约平方米，拆迁回迁安置面积平方米，其中门面房平方米，住宅平方米。建设条件供电供电电源引自县城供电系统，经变压器变压后使用，可满足居民用户用电。供水按城区规划均有市政给水干管经过，可为小区提供足够给水引入管道，满足生活用水和消防要项目主管单位内乡县城关镇人民政府研究工作的依镇北园村组位于老桥头西花园路以南，现有村民户，人，房屋为上世纪年代所建，土木结构，砖木结构占大多数，房屋已破烂不堪，其中六户村民住房已成危房，不敢居住。道路狭窄曲折，水电等基础设施配套不完善，环境质量较差，存在着治安消防等隐患，并影响了湍河游览区创建。近年来不少村民申请建房，可是由于该处属于城控区，几年未批自行建房，群众怨声载道，上访不断。北园村组建房问题已成为县镇两级政府最为头疼问题之，成为群众反映亟待改造焦点，引起了县委县政府高度关注。年月日，政府会议纪要确定以城关镇政府牵头，对城中村改造履行项目进行拆迁回迁建设。近年来，投入大量人力物力财力，历经艰难，目前已拆迁完毕，该项目现已进行到规划设计阶段。第三章市场预测与建设规模市场预测基本形势分析近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。在国家下大力减少各类名目繁多收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策形势下及建筑市场和建筑法规进步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。市场供求内乡县现今房地产市场个重要问题就是产品结构不合理，住房结构单，相对价位高，符合老百姓投资置业安居房子明显不足。尽管内乡县经济发展稳健，但其实真正缺房是工薪阶层，他们对于几十万元房价是难以承受。所以，开发高品质低价位中小户型住房是及时正确。区位优势分析本项目位于城关镇北园村，改造完成后，依托紧邻湍河优势良好交通状况，将会出现个设备完善环卫校。可是由于该处属于城控区，几年未批自行建房，群众怨声载道，上访不断。北园村组建房问题已成为县镇两级政府最为头疼问题之，成为群众反映亟待改造焦点，引起了县委县政府高度关注。年月日，政府会议纪要确定以城关镇政府牵头，对城中村改造履行项目进行拆迁回迁建设。近年来，投入大量人力物力财力，历经艰难，目前已拆迁完毕，该项目现已进行到规划设计阶段。第三章市场预测与建设规模市场预测基本形势分析近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。在国家下大力减少各类名目繁多收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策形势下及建筑市场和建筑法规进步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。市场供求内乡县现今房地产市场个重要问题就是产品结构不合理，住房结构单，相对价位高，符合老百姓投资置业安居房子明显不足。尽管内乡县经济发展稳健，但其实真正缺房是工薪阶层，他们对于几十万元房价是难以承受。所以，开发高品质低价位中小户型住房是及时正确。区位优势分析本项目位于城关镇北园村，改造完成后，依托紧邻湍河优势良好交通状况，将会出现个设备完善环境优美适合居住家园，在妥善安置好原村民后，还会吸引大量住户和商户前来置业经营。出售对象分析内乡县目前人均收入仍较低，以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此较高品质较低价位住房有巨大热销潜力。建设规模项目规划总用地面积亩，拆除原有地面建筑间，面积约平方米，拆迁回迁安置面积平方米，其中门面房平方米，住宅面积平方米。第四章建设场址与建设条件建设场址场址选择本项目拟建场址北至花园路，南至北园村组和二组村间路，东至滨河西路，西然条件内乡县地处伏牛山南麓，南阳盆地西侧，属亚热带湿润型季风型大陆气候，湍河穿境而过。春季温暖少雨，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。地质状况该地区位于湍河西岸，地质条件较为复杂，上部为粘土，下部为中粗砂层。内乡县地界烈度为六度，根据抗震设计规划，按抗震六级建设。抗震设防依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布中国地震动参数区划图，本项目抗震地动峰值加速度按设防。建设条件供电小区电源引自县城供电系统，经变压器变压后使用，可满足居民用户用电。给排水城区规划均有市政给水干管经过，可为小区提供足够给水引入管道，满足生活用水和消防要求。小区生活污水经处理后可排入县城排水管道。第五章工程技术方案工程设计原则小区建设是城市建设部分，把小区建设融入整个城市规划之中，优美自然环境，较高文化品位，现代化生活理念，同时又考虑到城市总体环境，两者达到水乳交融般和谐。总平面布置总平面布置原则根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。充分考虑与城市道路关系，合理布置道路网络，形成通畅道路系统。在空间上安排小区内各种活动场所，形成丰富有趣有家园氛围得空间序列。按照可持续发展概念进行规划布局设计。第六章项目实施计划拆迁方案及回迁补偿面积根据镇政府村民委员会和拆迁村民代表多次协商，最后达成拆迁回迁补偿方案如下原有宅地兑现门面面积按计算原有宅地兑现住宅面积按计算原有建筑物兑现住宅面积砖混结构按砖木结构按土木结构按。在关于拆迁安置问题上要充分征求群众意见，制定拆迁安置方案，报县拆迁办备案，安置补偿坚持公平公正公开原则，坚持以人为本，依法可是由于该处属于城控区，几年未批自行建房，群众怨声载道，上访不断。北园村组建房问题已成为县镇两级政府最为头疼问题之，成为群众反映亟待改造焦点，引起了县委县政府高度关注。年月日，政府会议纪要确定以城关镇政府牵头，对城中村改造履行项目进行拆迁回迁建设。近年来，投入大量人力物力财力，历经艰难，目前已拆迁完毕，该项目现已进行到规划设计阶段。第三章市场预测与建设规模市场预测基本形势分析近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。在国家下大力减少各类名目繁多收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策形势下及建筑市场和建筑法规进步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。市场供求内乡县现今房地产市场个重要问题就是产品结构不合理，住房结构单，相对价位高，符合老百姓投资置业安居房子明显不足。尽管内乡县经济发展稳健，但其实真正缺房是工薪阶层，他们对于几十万元房价是难以承受。所以，开发高品质低价位中小户型住房是及时正确。区位优势分析本项目位于城关镇北园村，改造完成后，依托紧邻湍河优势良好交通状况，将会出现个设备完善环境优美适合居住家园，在妥善安置好原村民后，还会吸引大量住户和商户前来置业经营。出售对象分析内乡县目前人均收入仍较低，以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此较高品质较低价位住房有巨大热销潜力。建设规模项目规划总用地面积亩，拆除原有地面建筑间，面积约平方米，拆迁回迁安置面积平方米，其中门面房平方米，住宅面积平方米。第四章建设场址与建设条件建设场址场址选择本项目拟建场址北至花园路，南至北园村组和二组村间路，东至滨河西路，西牛山南定以城关镇政府牵头，对城中村改造履行项目进行拆迁回迁建设。近年来，投入大量人力物力财力，历经艰难，目前已拆迁完毕，该项目