确定项目公寓产品入市均价为元，由于项目体量较小，为降低项目开发风险，销售期内均价不考虑增幅。 项目住宅总建筑面积为万，经过计算项目公寓部分销售收入为万元。 商业部分项目商业分为沿街和地下两部分，其中沿街商业总建筑面积为万，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，经过计算沿街商业销售收入为万元地下商业可售面积为，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元，预计销售收入为万元。 销售税金及附加测算营业税及附加销售收入的，印花税销售收入的土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税的预征比例大多在，本项目住宅预征比例为销售收入的，商业按计取本项目项目销售税金及附加合计为万元。 企业预缴所得税测算根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区的，不得低于，按税后净利润的预缴所得税。 本项目预缴所得税按照销售收入的计取，合计为万元。 项目销售回款计项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等销售回款计划根据新沂市住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，确定预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。 项目总体销售计划为年下半年正式进入项目的销售期，销售期至年下半年公寓部分年下半年进入销售期，截至到年下半年，各年价格定位元沿街商业和地下商业部分年下市民休闲健身娱乐功能。 规模定位地上为休闲广场地下层为万时尚商业街区地下二层为万大型停车场形态定位休闲广场地下商业街区项目发展设想评估意见项目发展设想项目结合地块商业价值建筑设计商业文化展示等方面进行规划布局主体地块分为地上和地下两部分，地上建设购物中心酒店公寓及商铺，地下建设大卖场及地下停车场。 广场地块地上作为市民休闲娱乐的绿地广场，地下建商业街区及地下停车场。 项目发展设想评估意见新沂商业形态有更新换代的需求，具有市场发展空间，本项目商业的发展设想反应出项目市场定位明确，项目商业具有良好的市场前景。 项目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目开发规模区域市场发展市场承接力委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下总体项目建设期为年，年建设地下部分万，年建设裙楼万，年建设塔楼部分万。 投资估算与资金筹措项目总投资估算根据测算，项目的总投资为万元含地价详见下表总地上建筑面积综合容积率暂按序号工程费用名称总金额工程量楼面价格工程投资土地款前期费用及行政性规费工程建造成本室外配套工程建设费供水工程供电工程热力自营商业装修不可预见费营销费用财务费用管理费用开发建设成本说明资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金银行融资及销售回款。 项目总投资为万元，各项资金来源金额见下表序号项目资金万元析全国投资环境，为巩固调控效果，中央政府不断强调年宏观调控政策不放松的决心。 从目前形势来看，虽然三四线城市受宏观经济政策影响较小，但是仍然存在定的政策风险，政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失。 防范建议以降低建安成本为切入点做好成本控制合理安排融资计划保证资金充足，实现滚动开发注重项目前期市场调研客户需求调查，提供市场热销的产品根据市场状况选择合适的入市时机，提高变现物业的价值通过商业的良好运营，实现持有物业的增值。 项目分析与评价地块分析项目位臵项目地块西临城市主干道钟吾路，东临商业主干道南京路，北接永利商业步行街，南含世纪广场，城市商业中心核心板块，地理位臵绝佳。 项目东侧南京路道路周边分布有新沂百货大楼温州商城永利步行街莱迪广场国美电器宏图三胞和华联商厦等大型主力商业店，是新沂市主力商业街项目南侧紧邻市民广场，是新沂市城市户外文化娱乐主广场。 地形地势两块宗地紧密相邻，组合近似长方形，地块上有附着物，待拆迁。 水电气保障根据新沂市建设用地规划许可证关于市政设施要求的有关说明，给水雨水污水接周围道路市政水管网。 燃气电源通讯与相关部门联系。 规划限制条件总面积亩主体项目地块面积亩世纪广场面积亩容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率暂无建筑限高地下部份不大于，地上部分不大于说明由于容积率等技比例自有资金银行融资销售收入再投入总投资投资使用计划根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算。 经济测算时，本项目建设周期从年下半年取得项目地块开始，年下半年，滚动开发。 年下半年正式进