式满足老年人入住，其中定比例的住宅面积可以实现销售，另部分须满足租用度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。 二老年公寓运营模式应遵循的原则老年公寓运营模式中的市场定位销售方式服务体系的建立直接影响老年公寓的经营成败，因此老年公寓的运营模式要遵循二路出击的目标市场定位原则三方并举的销售原则四点标新的社区服务原则。 原则目标市场定位二路出击。 老年公寓的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的二路出击原则。 其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体即享用老年公寓设备设施服务等资源的群体，包括旅游观光者购物者就医者等群体。 老年公寓具有低二高的特点，即低容积率高比例公建设施高水平的社区服务。 低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施高水平的社区服务存在矛盾，因此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样方面可以实现长期以低廉的价格向社区内的老年人提供高品质的服务，另方面可以最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。 为老年人提供养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特色资源规划公建设施。 如在旅游区域内，就应该发挥旅游资源优势，在为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿娱乐等服务，这样方面减少老年公寓作为老年社区的暮气，让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另方面可以增加社区的收入，维持其正常经营，从而为老年人提供更优质的养老生活环境。 北京房山中慈颐和老年服务中心是成功开发老年公寓的典范。 采用福利性事业，商业化运作的模式，走以老年人养老，带动太阳能和沼气能源二室内吊顶材料可选用具有除湿等特性的新型材料，市内取暖尽可能使用地热设备，以减少空调使用率，节约能源。 三其它建筑材料根据使用要求，选择新型的材料，以利节能。 四各种阀门选用优质产品，严防伪劣产品混入，杜绝跑漏滴现象存在。 五各用水点用电点均设置水表电表进行计量。 第九章项目组织机构及劳动定员第节组织机构设置项目的运营管理模式是总经理中心负责制。 管理中心的组织机构是协调各部门之间的组织网络，以组织形式来明确员工的工作岗位，职责和业务范围，根据本项目的特点设置的组织管理机构如下图第二节劳动定员养老中心按其运行机构进行合理的配备，以节约人力年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。 在北京上海广州等经济发达的大城市，存在着批占当地老年人口总数将近以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式老年公寓。 老年公寓是种专供老人居住的专用住宅，是种居家养老与社区服务相结合的模式。 老年公寓与敬老院福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。 入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型等级和服务档次。 由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式般要包括居家式的私人住宅宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施如购物场所银行邮局医院等设施和娱乐锻炼的配套设施如体育馆餐厅娱乐场所老年大学等，人性化的社区服务包括社区物业服务社区家政服务社区医疗服务及社区娱乐服务。 因此般房地产开发商的盖楼卖房和普通养老机构的出租床位，服务内容单的旅店式运营模式不适合老年公寓的正常经营。 特点二老年公寓属于商业房地产范畴，具有福利性事业市场化经营的特点。 我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会低保五保等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。 同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以般开发商在税费减免金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要