场不确定性因素及风险政策风险市场风险金融风险等加大。七结论及建议综上所述，各项基础条件已具备时机已成熟，不仅符合国家的有关方针政策，而且能够产生定的经济效益和良好的社会效益，因此从企业角度来看，项目总体判研可行。项目实际操作上存在定问题。以下为我司针对该地块开发所提出的些开发建议，以供参考。降低的制约根据项目的实际情况来看，可以在部分位臵景观相对不太理想的位臵规划小高层和高层小户型产品满足政策需要，并通过户型创新和面积赠送满足市场需求。在推售节奏上，可以把小高层高层产品放在中后期，等项目和区域发展比较成熟再进行销售，比较容易为市场和客户所接受。二采取低容积率低密度开发模式借此降低开发规划，尽量减少现场土方开挖回填，产品尽量依地势而建，从根本上控制开发成本。既可降低开发成本又可保留原生态坡地，打造低密度高端产品，从而提升物业价格。三合理控制开发周期，滚动式开发在确定项目开发规模的前提下，合理制定地块开发规划，采取短平快的滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周期过长带来的市场风险。以达到投入产出最佳状态。四首期产品快速入市，抢占市场先机在资金具备的前提下，对项目地块开发合理规划，首期以少量精品快速开发入市销售，抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。市场信息及可行性分析见附件。附件长沙市高端物业市场分析附件二中臵业铁长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩计算附件长沙市高端物业市场分析长沙高端物业版图分析房小高层待定不详独栋别墅目前价格基本在元以上，目前长沙房地产市场上独栋别墅销售情况较好，其综合销售率已高达。联排别墅价格基本至元以上，由于供应量大，目前长沙房地产市场上联排别墅销售情况稍显落后，其综合销售率为，年来开盘项目基本已逐渐进入尾盘消化期。双拼别墅价格基本提升至元以上，市场供应量少，价格被低估，销售情况较好。五长沙高端物业开发机会分析中小型别墅类产品市场认同度较高，经济型别墅受客户追捧长沙高端别墅市场独栋以，联排以，双拼以三种面积区间比较受市场追捧，销算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正常情况。三拟开发周期规划年通过土地转让取得该地块。项目整体开发分为四期，每期开发及销售约为万方体量项进行滚动式的开发。项目整体开发周期为年半。其中，建设周期为年年月年月项目整体销售周期为年，在资金到位的情况下，预计年上半年第期开始入市销售。时间规划开发进度年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年工程进度第期双独联第二期双独联第三期双拼联排小高第四期小高层为主双拼销售进度第期双独联第二期双独联第三期双拼联排小高第四期小高层为主双拼四分期销售收入规划表三销售收入规划表注容积率销售年份开发期数产品类型销售单价元销售体量销售收入万元分期收入万元年第期双拼别墅联排别墅独栋别墅年第二期双拼别墅联排别墅独栋别墅年第三期双拼别墅联排别墅小高层商业年第四期双拼别墅小高层商业合计五现金流量分析表四现金流量动态表序号分期项目年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年现金流入销售收入其它收入现金流出开发建设投资土地成本开发前期费建安成本基础设施费园林环境管理费用财务费用土地财务费用建设营销费用销售税费土地增值税所得税当期现金流量累计净现金流量贴现系数当期净现值累计净现值财务内部收益率财务净现值动态投资回收期年静态投资回收期年财务内部收益率动态投资回收期年静态投资回收期年该项目在出售时的全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求，具备定的抗风险能力。六地块主要问题小结的制约问题根据长沙市的相关文件规定，本项目执行以下占的政策，而从本项目的资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低密度低容积率的高品质大面积物业，此政策将在定程度上制约本项目的定位，加少量社区配套商业及公建，项目整体产品开发配比尽量迎合地块开发政策。别墅类产品建议物业类型产品建议面积建议可售建筑面积别墅产品配比总配比别墅类产品双拼别墅联排别墅独栋别墅合计以市场上热销的高端产品面积区间为依据，结合项目地块条件进行高