（定稿）鸳鸯湖公园改造拆迁安置项目投资可研报告

从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。

从投资规模和建设开发指标分析，榆林市房地产市场的基本面仍然趋好。

随着国家经济发展思路进步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，榆林市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长趋势。

投资规模和建设开发指标分析如下房地产开发投资情况略房屋开发建设情况略商品房空置情况略房屋销售情况略项目优势分析地块价值略交通价值略规模优势从项目开发预期上看，项目总用地平方米合计亩，净用地面积为平方米合计亩，总建筑面积平方米。

其中地上建筑面积平方米地下车库面积平方米，停车总数辆，户数户。

利用地块规模效应来提升产品综合价值，规模效应与前瞻性规划布局，将形成市场占位与产品形象优势。

项目的自然条件略地形及地震情设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想各区域和功能空间之间形成高效便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。

项目要贯彻可持续发展的原则。

项目称单位单价数量安装工程费万元室内水电安装工程消防系统安装工程外线安装工程小计工程建设其他费用本项目工程建设其他费用估算总额为万元。

如下表所示工程建设其他费用估算表序号工程或费用名称其它费用万元备注征地费房屋拆迁安置费。

货币补偿房地产价格均价为元。

被征收房屋还建房按等价值调换的原则即按分户评估报告确定的旧房补偿价格除以已选定的调换房屋楼层规定的投资优惠价格进行房屋产权调换。

被征收人选定的产权调换房屋，按单层建筑面积计算购房款。

具体制定还建房相关规定被征收人在选择安置户型时，应选择与等价值调换单层建筑面积加相差定投资优惠面积后相近的户型房屋。

被征收人所选定户型的楼层面积小于原房证建筑面积，按原房地产房屋评估价格补偿。

被征收人所选定户型的楼层面积大于原房证建筑面积，超出等价值调换面积以内部分按所选调换房屋楼层投资优惠价格自行投资，再超出面积部分按市场优惠价格进行投资。

安置房屋标准设计确定就地安置房应分毛坯房初装房。

毛坯房标准为水电暖含暖气片燃气电话有线电视网络管线到位，拉毛地面墙面顶面刮大白室外防盗门。

初装房标准为在毛坯房基础上增加室内房间间隔，配设普通门卫生间地面墙面贴瓷砖，安装坐便器洗面盆淋浴喷头厨房墙面贴瓷砖，安装洗菜盆水龙头除卫生间外，地面为压光水泥地面。

选择毛坯房的，按调换房屋建筑面积给予被征收人元的室内设施配套补助款，由被征收人自行配套。

选择初装房的住户，不再支付室内设施配套补助款。

户型单层建筑面积要设计多档次不同面积约为如，被征收人可根据应调换面积选择。

还建计划还建内容根据改造规划，对征收人采取就地返还的方式安置。

返还面积为平方米，返还户数户。

还意义，具有良好的社会效益，只要对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证的。

建议为了使项目顺利实施，早日竣工，早见效益，本可行性报告提出如下建议政府要加强领导，落实责任。

各部门需全力配合，大力支持。

该项目工程量大，投资额大，拆迁量大，内容复杂。

在国地住建规划财政税收上给予支持，在审批手续上给予便利。

尽快做好前期工作。

该项目已做了大量的前期工作，但进度还要加快。

尽早启动拆迁工作。

尽快制定具体实施方案。

编制单位房地产评估有限公司和谐招标造价咨询有限公司编制时间年月第部分总论项目建设背景为加快城市建设步伐，完善城市功能，提高城市品位，切实改善居民居住条件和环境，依据市区总体建设规划，对鸳鸯湖公园进行改造，根据房屋征收相关法规及补偿补助标准，拟定房屋征收与补偿方案，以及实施还建房屋项目。

鸳鸯湖公园改造建设的基本思路依据市区总体建设规划，在规定的范围内，对鸳鸯湖公园片区，进行征收改造。

部分土地原用于公园建设部分进行房地产开发，规划主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公酒店等。

以房地产开发取得的收入弥补鸳鸯湖公园改造建设和征收还建的成本高层住宅低层商业办公用于征收安置，酒店和部分剩余房产出售收入用于公园建设。

项目概况项目名称榆林市区鸳鸯湖公园片区改造项目项目地址项目位于榆林市城北鸳鸯湖公园片区，规划范围是由鸳鸯湖北路宾馆北长城路红