（定稿）黎明房地产项目投资可研报告 全文免费阅读、在线看（最终定稿）

新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力的关注明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋理性化。

三丽苑保利海上五月花居民调查分析我们还重点对保利海上五月花的居民做了详细的调查，以了解这部分消费者购买行为的产生原因，以利于我们更直接有效的把握市场。

保利海上五月花的居民总体生活水平介于新居民区和旧区居民之间。

购房原因以改善居住条件为主，保利海上五月花的环境是吸引他们选择的主要原因，同时也是他们引以为豪的最主要的因素。

保利海上五月花目前存在的最大的问题，依然是交通不便，周边生活设施不完善，对于工程质量和物业管理也颇有微词。

这部分消费者十分看好保利地区将来的发展前景，坚信自己选择的正确性，并认为保利地区有发展潜力。

四具体消费意向分析通过我们对市场调查，以及对消费者购买住宅消费行为的分析，我们不难对消费者的住房消费意向得出如下结论。

多数居民对自身现有居住条件都有不同程度上的不满意，都有改变现状的良好愿望，自身的消费能力以及房屋价格是制约购房行为产生的主要因素。

每平方米的住宅为市场主流产品，又因各个区域的价值发展水平不同而有所差别，万万元的住宅最受市场欢迎。

地理位置是影响购买行为的重要因素，城市近郊区是理想的居住区域，倾向住在市中心或远郊区的人比重很小。

由于目前消费者所反映的商品房问题多集中于质量问题以及兑现承诺问题，使得越来越多的消费者将房地产开发商的知名度和信誉度作为购房选择的要素。

由于大东区开发商素质参差不齐，居民在选择购买时存有较多后顾之忧，所以规模较大的项目受到追捧，从这点看来，大规模项目的开发在该区仍属空白。

贷款买房成为购房最主要的付款方式，人们正在逐渐抛弃传统的消费方式，树立了借贷购房的住宅消费观念。

建筑形式上传统的多层住宅仍受消费者的青睐，居民对低密度住宅的认可程度在升高，独体居住区公园中小学等集中布置于居住区中心位置，使之成为黎明生活坊的中心。

小型商业设施分散设置于地东侧和地的中间位置。

在公建的布局上考虑各级公建设施的合理服务半径，形成公建设施的系统性与层次性。

在保证主要公建设施用地的基础上，尊重原有地块分割与现有道路组织，每个地块采用具有差异化的规划理念单独规划，大社区规划的整体性依靠大型公建的配置来体先现。

第六部分黎明生活坊期开发建议开发计划开发住宅地块地块开发时间安排年月基础施工年月主体施工年月主体封顶年月环境施工年月竣工入住二目标客户群分析针对黎明生活坊项目中等收入阶层的市场定位，结合大规模项目产品多样化的主，主要是黎明公司的员工，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。

从年起，大东区商品房销售量已经由过去的沈阳市第二位跃居第位。

近几年随着市中心区住宅开发量的减小，首先带动了大东临近市区地域的房地产开发，形成了保利小城及中房地产相应区域房地产的开发热潮。

大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。

沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工薪阶层。

二区域市场现状针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。

从所调查的项目中选取个主要项目样本，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万保利期多层部分高层中房安基多层小高层水晶城多层和别墅起价保利海上五月花洋房总龙之梦高层佳合新城其高层国舍添香板式高层保利达高层银座多层未定和睦城高层三市场综述综上所述，区域市场具有以下几个特点新项目迭出，项目素质正在不断提高。

高素质项目吸引了大量和平沈河区的居民前来购买。

道路交通发展迅速，出行十分便利。

新房上市量增幅大于市内其他各区。

价格仍是居民选择住宅的最大影响因素。

三区域市场消费者行为分析目前大东区的大型住宅项目集中于东陵西路地区。

建筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于沈河区与和平区，销售总体上趋于平淡。

沈阳市经过多年的开发历程，沈河和平等原先热点区域经过几年来高强度大规模的开发，发展空间已显局促。

黎明公司位于三者交界处，购房来源主要集中与大东区。

作为沈阳市即将重点规划的地区，大东区近两年伴随着地铁的通行及龙之梦公交枢纽站的建立，整个区域展现出足够的发展势头。

旧居住区调查分析我们通过对大东区些大型旧居住区的调查，可以看出。

目前消费者对商品房的购买力相对偏低需求较少。

由于黎明公司部分人员为外省市人员，且多位高校年轻毕业生，无充足的积蓄，支付首付款的能力偏低。

但是由于黎明公司效益的提升，其贷款偿还能力不断提升。

居民解决住房困难或者改善居住条件