（定稿）龙房商道项目投资可研报告 全文免费阅读、在线看（最终定稿）

预计在未来几年内，商业地产的盲目开发热潮将会回落。

商业地产开发企业发展概况但是北京商铺所显示的空置率和供应规模还是远远小于住宅类办公类等其他物业的开发量。

根据北京市商委的商业发展规划，预计在年人均商业面积将达到平方米这目标已经在年提前实现，到年人均商业面积达到平方米。

在最近新批的房地产项目中，有万平方米左右的商业地产项目，未来的北京商业地产市场仍然火热。

蓬勃发展的零售业将令北京商铺市场持续活跃，并将进入个大浪淘沙的过程，在这个过程中，将有相当数量的企业和项目被市场淘汰或更新。

在这阶段，房地产开发企业在开发商业地产时要格外慎重。

商业地产开发供应量概况新增供给分析年月北京商业营业用房新增供给项目项目名称项目位置总建筑面积建筑形式燕莎盛世海淀区北三环马甸桥平米底商中安盛业大厦朝阳区北苑路平米底商莫奈花园顺义区后沙峪乡平米单体会所•咱们朝阳区东四环东风桥东平米单体会所瑞都国际通州区九棵树号不清楚底商太阳花社区丰台区五里店住宅可做底商大红门亮驿服装城丰台区南顶路号平米单体季景沁园朝阳区望京西路不清楚底商天创科技大厦海淀区海淀北大街平米底商柏阳景园朝阳区东五环五方桥东北平米底商那尔水晶城大兴区兴丰大街平米底商嘉多丽巢朝阳区东三环华威桥西南平米底商西海淀区紫竹桥东南底商爱家国际收藏品交易市场海淀区平米单体爱家国际商业中心海淀区平方米单体家乐福双井店朝阳平米单体新增分布分析数量与分布个数比较朝阳区大兴区丰台区海淀区顺义区新增项目分布呈现这种布局东北部地区供应较大，而南部地区等老城区供应较少。

海淀区新增商业物业数目和面积最大，远远超过其他几个区域的供应量。

新增的几大独体商业物业都集中于该区域，短时间的放量供给给市场消化带来不小压力。

朝阳区新增商业物业项边工厂职工，周边小商业服务业从业者外来居民和新建社区居民。

其中原住民小商业服务业从业者和外来居民占大多数。

这部分居民的消费档次和消费能力普遍偏低，对于购物娱乐等各个方面都不能形成有效支撑。

并且，这部分居民随未来房地产开发进程将被逐渐替代。

因此，在这里我们把未来入住本区域楼盘的居民作为主要的研究对象。

根据这部分居民的消费习惯来确定项目的定位和规模。

根据人均面积法计算总面积项目周边公里将开发的住宅社区为世纪东方城世纪华侨城和紫南家园，面积合计万平方米，根据这数据，按照人均平方米的住宅面积计算，未来项目周边公里将有约万人入住。

项目人口数量乘以人均商业面积减去现有和潜在商业面类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。

餐饮品种的齐全性和地域性特征明显。

北京餐馆林立，名店星罗棋布，鲁京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客的不同口味。

注重文化品位。

连锁企业不仅在产品上体现当地的人文特色，同时还提炼并渲染自己的饮食文化。

九头鸟楚天情红番茄靠的就是楚菜楚文化渝乡人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位的营造。

连锁经营形成强势，北京市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采取连锁策略。

酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。

以连锁经营模式发展的店铺，多数选择重点占领北京市特定的区域，围绕这商圈做足做满。

旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。

餐饮业向城市外围扩展，近几年兴起的店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外的地区发展。

餐厅聚集旺市。

北京的多处美食街，基本上是条街尝遍北京流行的吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。

商业发展现状总结零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把北京作为近几年开店的重点区域，使近年北京连锁企业如雨后春笋般四处扎根专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。

餐饮业势头迅猛。

近年北京餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，北京市餐饮业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。

随着现代生活节奏的加快和旅游业的发展，人们外餐的比例大大提高，北京的餐饮业蕴藏着巨大的市场商机。

娱乐业异军突起。

随居民生活水平的提高，娱乐业得到长足发展，出现批连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。

商业发展预测基于对北京商业现状的认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我们认为北京商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局的战略发展模式，这战略模式的确定，对预测北京商业今后几年的发展方向具有重要意义。

从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日常用品的超市便利店等业态其连锁经营的趋势已经非常明显，统