不可销售面积，其余平方米均为可销售面积。根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，确定本期开发多层住宅销售均价元平方米小高层销售均价元平方米高层销售均价元平方米。详见表销售收入营业税金及附加估算表。龙湖春天期拟开发项目概况详见表。税费房地产开发项目主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定计算相关税费。税费率表税费项目税费率说明营业税城市维护建设税以营业税为计算基数教育费附加费以营业税为计算基数企业所得税土地增值税详见土地增值税计算表法定盈余公积金利润与利润分配开发项目税后利润等于销售收入扣开发建设成本销售费用和有关税金。本项目税后利润总额为万元。所得税计算时按预征政策，并每四季度按实调整次。详见表利润及利润分配表。土地增值税在销售期普通住宅按销售收入预提，非普通住宅不含公建按销售收入预提，在经营期末据实计算补退土地增值税。详见表土地增值税计算表。清偿能力分析本项目所需资金全部由开发商自筹及融资解决，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。资金平衡分析和资产负债分析本报告从全部资金自有资金两方面编制了现金流量表，详见表项目投资现金流量表表项目资本金现金流量表表资产负债表。财务平衡表与贷款偿还分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡生存能力，是财务评价重要依据。分析结果表明，本项目具有基本资金平衡能力。详见表财务计划现金流量表。本项目所需资金全部均由开发商自筹及融资解决，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。风险分析本项目风险主要来自建造成本售价等方面，其中主要取决于租售价格变化。而这些风险因素，又受政治经济社会条件影响。另外自有资金占总投资比例虽然对整个项目全部资金投资经济效益没有影响，但是由于贷款杠杆作用会影响自有资金经济评价指标，因此需要借款时，项目建设方应进行认真考虑。利润临界点盈亏平衡为考察对开发产品效益有影响因素变化极限承受能力，对项目总成本费用销售收入销售单价等因素作临界点分析，当销售利润率达到时，则项目总成本费用临界点，销售收入销售单价临界点，即相对于基本方案而言，总成本费用下降或销售收入销售单价上升时，项目销售利润率可以达到。详见表表利润临界点盈亏平衡分析表。敏感性分析及概率分析影响本项目财务效益主要风险因素为总投资建造成本售价。针对全部资金和自有资金评价指标，分别算出当上述因素变化时，对主要经济评价指标影响分析。详见表敏感性分析表。根据目前市场情况，预测销售收入建设成本变化出现概率分别为进行概率分析。详业购物中心多层小高层花园洋房别墅联拼别墅等多种规划形态。整个社区容积率为，建筑密度，绿化率达，是蚌埠唯低密度生态复合人文社区。龙湖春天整体经济技术指标序号项目数值总用地面积公顷建筑占地面积公顷总建筑面积万平方米住宅建筑面积万平方米其中多层住宅面积万平方米高层住宅面积万平方米低层住宅面积万平方米公共建筑面积万平方米其中商业街面积万平方米预留公建面积万平方米区内配套面积万平方米容积率建筑密度绿地率总户数户地下车位数个龙湖春天期简介京沪高铁蚌埠站已于年月投入使用，车站广场经济中心正是龙湖春天项目。期项目总占地亩，总建筑面积平米，其中多层栋平米，小高层栋平米，商业栋平米，地下室及其它。编制依据房地产开发项目经济评价方法中华人民共和国建设部发布中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产开发经营管理条例中华人民共和国国务院令第号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部颁布中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国企业所得税暂行条例蚌埠市人民政府关于龙湖春天建设用地批复蚌埠市计划委员会关于龙湖春天商品房项目批复建设工程设计方案通知书蚌埠市国有土地使用权有偿出让合同书及补充协议蚌埠市年鉴经济发展规划和人口发展规划等编制说明建设用地以蚌埠市土地使用权证蚌用出让第号为准，建筑面积户数容积率绿地率等以蚌埠经济开发区国土规划局关于大学城共享区规划意见书为准。本报告中各种价格费用等取值均以蚌埠市近年房地产开发市场般水平为参考，未考虑其他非正常条件下取值。第二章龙湖春天期情况龙湖春天期概况项目名称龙湖春天期项目建设地点龙湖春天小区东南区域建设单位蚌埠清越置业发展有限公司项目用地情况龙湖春天项目宗地通过公开招拍挂出让方式获得，于年取得蚌埠市土地使用权证，并于同年取得建设用地规划许可证。用途为综合用地，使用年限年从年至年止。宗地四至为南至文化路，北至学府路，西至汤和路，东至学海路。该期项目用地为龙湖春天住宅小区部分用地。期项目整体容积率为。期项目红线外基础设施情况四周均有市政道路，并有电力上下水及电讯等市政接口。项目用地无他项权利。地质情况本项目所在区域北高南低，东高西低，高差约米，地势较平坦。原地块多为农田用地。龙湖春天项目，是个集商场餐饮娱乐住宅商务办公等功能为体配套齐全标志性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外观设计简洁明快富有现代感。龙湖春天期主要经济技术指标序号项目数值总用地面积万平方米建筑占地面积万平方米总建筑面积万平方米其中地上建筑面积万平方米地下层建筑面积万平方米地下二层建筑面积容积率建筑密度绿地率总户数户机动车停车位数个其中地面位数个地下机动车位数个龙湖春天期建设方面停车主要包括住宅前停车坪，共计可停放车辆约辆第三章效益分析本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用基础数据和基本条件是根据蚌埠市同类开发项目实际状况，在分析蚌埠市相关类型物业市场前景基础上，结合本项目具体情况而预测和选定。销售收入营业税金及附加估算本项目建筑面积包括多层住宅小高层和高层住宅，总建筑面积为平方米，其中地下室平方米为不可销售面积，其余平方米均为可销售面积。根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，确定本期开发多层住宅销售均价元平方米小高层销售均价元平方米高层销售均价元平方米。详见表销售收入营业税金及附加估算表。龙湖春天期拟开发项目概况详见表。税费房地产开发项目主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定计算相关税费。税费率表税费项目税费率说明营业税城市维护建设税以营业税为计算基数教育费附加费以营业税为计算基数企业所得税土地增值税详见土地增值税计算表法定盈余公积金利润与利润分配开发项目税后利润等于销售收入扣开发建设成本销售费用和有关税金。本项目税后利润总额为万元。所得税计算时按预征政策，并每四季度按实调整次。详见表利润及利润分配表。土地增值税在销售期普通住宅按销售收入预提，非普通住宅不含公建按销售收入预提，在经营期末据实计算补退土地增值税。详见表土地增值税计算表。清偿能力分析本项目所需资金全部由开发商自筹及融资解决，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。资金平衡分析和资产负债分析本报告从全部资金自有资金两方面编制了现金流量表，详见表项目投资现金流量表表项目资本金现金流量表表资产负债表。财务平衡表与贷款偿还分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡生存能力，是财务评价重要依据。分析结果表明，本项目具有基本资金平衡能力。详见表财务计划现金流量表。本项目所需资金全部均由开发商自筹及融资解决，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。风险分析本项目风险主要来自建造成本售价等方面，其中主要取决于租售价格变化。而这些风险因素，又受政治经济社会条件影响。另外自有资金占总投资比例虽然对整个项目全部资金投资经济效益没有影响，但是由于贷款杠杆作用会影响自有资金经济评价指标，因此需要借款时，项目建设方应进行认真考虑。利润临界点盈亏平衡为考察对开发产品效益有影响因素变化极限承受能力，对项目总成本费用销售收入销售单价等因素作临界点分析，当销售利润率达到时，则项目总成本费用临界点，销售收入销售单价临界点，即相对于基本方案而言，总成本费用下降或销售收入销售单价上升时，项目销售利润率可以达到。详见表表利润临界点盈亏平衡分析表。敏感性分析及概率分析影响本项目财务效益主要风险因素为总投资建造成本售价。针对全部资金和自有资金评价指标，分别算出当上述因素变化次回弹产策划咨询公司负责市场定位和建筑规划方案设计建议书编制工作，并且公司内部形成多方讨论，以物业工程营销等部门参加规划论证会形式形成决策依据，极度审慎，多方论证下几易其稿，最终形成符合市场规划。开发建设期间风险开发建设期间风险是指从房地产项目正式开工到交付使用这阶段风险。为防范此风险，龙湖春天项目严格把关签定每项合同，实行合同会签会审制度，将成本工期质量等合同条款严格加以限制，将风险转嫁到施工单位中去。项目建设采购阶段风险从项目报建开始计算。项目启动之后，大量资金投入到工程上购买工程设备原材料支付工程施工费用，贷款利息也由于项目还未产生任何收入而计入资本成本。为此，龙湖春天项目将合理安排资金使用，严格实行招标管理制度，加快工程建设和销售进度。项目开工后风险项目正式开工，开始销售后，如果项目不能按照原定成本计划生产出符合质量产品，为此，工程部严格控制成本质量进度，并取得各职能管理部门支持。工程质量在这阶段成为重中之重，风险防范要求项目施工有个十分完善控制体系，要求施工单位有丰富经验和资质，项目总承包商为具有丰富施工经验七个级资质含工民建安徽水利开发股份有限公司来承建，并组建单独项目部，由总公司直接管理协调。房地产市场营销风险由于市场定位及定价和营销措施不力等致使营销业绩不佳。为此，公司将委托专业策划销售公司负责房地产销售工作，将销售风险转嫁出去。销售控制在这阶段成为重中之重，风险防范要求营销公司有丰富经验和资质，同时必须制定个十分完善销售控制体系。包括价格