天项目的开发建设物业抵押抵押物附着的应收账款质押保证担保抵押物保险强制执行公证百瑞信托百瑞宝盈号五里村土地整理项目集合资金信托计划年月日至月日,万元年年期信托资金以债权形式提供给广居民生，用于五里村级土地整理项目和青城山房项目后期建设。 政府信用保证资产质押股权质押责任担保现金流监控中诚信托北京沿海青年公寓贷款项目集合资金信托计划年月日至年月日万元年集合资信托收益及本金信托贷款支付利息偿还本金资产抵押股权质押第三方担保特点及优势对公司项目要求要求的风险控制机制退出方式四证齐全自有资本金达到二级以上开发资质项目盈利能力强资产抵押土地房产等不动产，抵押率般在左右股权质司开展信托业务，不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。 其次，信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金，但对接商业银行的私人银行业务除外。 最后，信托公司开展项目融资业务时，要依照国家规定，明确和细化可接受的资本金来源，对于来自股东借款除非注明在风险情况下放弃切偿还权利银行贷款和银行理财资金，不得作为项目资本金。 此征求意见稿初衷是为了有效管理信托公司和地方政府合作的基建类信托产品的风险，但可能对目前的其他类股权投资回购模式产生影响。 四点设想鉴于我司项目的特点及配合后续招商需要，建议采用股权信托模式融资，同时信托产品设臵超优先级受益权优先级受益权次级受益权，持有不同的受益权享有不同的收益率其中超优先级受益权由普通投资者持有优先级受益权建议由开发商潜在的投资商持有，可附带些在项目区域内投资的优惠权利次级受左右以年居多，最近也出现了年期甚至更长期限的信托计划般高于同期银行法定贷款利率，目前在居多。 优势在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。 在条件成熟的情况下，可以过度到标准的产品。 房地产信托融资方式览图贷款型信托贷款型信托贷四证齐全自有资本金达到二级以上开发资质项目盈利能力强发放贷款债权资产抵押不动产，抵押率般左右股权质押第三方担保设臵独立账户至年居多几千万到几亿不等居多偿还贷款本金股权型信托贷款型信股权结构相对简单清晰项目盈利能力强股权收购或增资扩股类似优先股向项目公司委派股东和财务经理股权质押第三方担保至年居多几千万到几亿不等居多溢价股权回购财产受益型信托贷款型信托贷业已建成，产权清晰，证件齐全能产生稳定现金流，如商场写字楼酒店等租赁型物业赁型物业财产受益权转让业主回购承诺及第三方担保至年居多受益权由融资方或关联方持有设臵次级受益权并不是必需的。 四案例序号信托公司信托计划名称日期发行规模期限预期年收益资金运用方式风险控制措施贷款信托外贸信托万象新天项目集合资金信托计划年月日至月日总亿元，公开发行优先级受益权人民币万元，次级受益权万元由外贸信托认购年优先级受益权部分预期收益率年购买万元及以上投资人预期收益率为年信托资金用于向北京天鸿臵业有限公司发放房地产开发贷款，用于万象新天项目的开发建设物业抵押抵押物附着的应收账款质押保证担保抵押物保险强制执行公证百瑞信托百瑞宝盈号五里村土地整理项目集合资金信托计划年月日至月日,万元年年期信托资金以债权形式提供给广居民生，用于五里村级土地整理项目和青城山房项目后期建设。 政府信用保证资产质押股权质押责任担保现金流监控中诚信托北京沿海青年公寓贷款项目集合资金信托计划年月日至年月日万元年集合资视信托财产的评估价值，般在其评估价值的左右居多溢价受益权回购混合型信托贷款型信对公司的经营管理能力项目的市场前景及盈利能力等有较高要求以股权和债权的组合方式向项目公司委派股东和财务经理设臵专门账户股权质押第三方担保等期限根据需求灵活设臵金额般较大成本般在之间归还贷款本金溢价股权回购操作流程贷款型信托投资者委托人信托投资公司受托人开发商项目公司信托资金信托收益及本金信托贷款支付利息偿还本金资产抵押股权质押第三方担保股权型信托投资者受托人信托投资公司委托人开发商项目公司信托资金信托收益及本金溢价股权回购股权质押第三方担保收购股权或增资扩股财产受益型信托投资者委托人信托投资公司受托人开发商委托人信托资金信