法通则的认可，而且在实践中也多依照此判定，这样不仅默许了房屋买卖的合法性，同时也成人了承租人对房屋的占有行为的合法性。还有种情况是没有办理过户登记和预告登记的，同时也没有合法占有房屋没有网签的，谁先签约谁获得房屋所有权。还有种情况是如果几个受买人都发生了付款行为，谁付款多谁优先享有房屋所有权。违约责任问题损害赔偿的范围在房卖的案件中，如果买受人没有按照规则获得房屋所有权，其可以向法院提起申诉，申请赔偿。关于赔偿的范围，主要集中在退还已支付的购房款及利息和其他额外的损失，还包括已购房款倍的责任。另外，在关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释中还规定了两种损失，种是积极损失，即合同签订的费用违约产生的直接损失等另种是可得利益损失，即从房地产开发商的角度认定的房屋上涨所带来的损失。对于先买受人而言，可以选择转售获利或者房屋差价获利对于后受买人而言，不能选择转售获利，因为对其而言这行为只是假设，是其不能预见的获利行为。另外，有的还认为惩罚性赔偿和其他损失赔偿可以同时成立，但从实际看，更多的是认为两者不能同时适用，只对其中支付数额较高的给予肯定。惩罚性赔偿的适用情况关于惩罚性赔偿的适用人，最高人民法院主张只要是受买人都能够请求赔偿。在惩罚性赔偿数额方面，最高院规定这数额不能超过已付购房款的倍，但对其他影响因素没有有关规定。在实践中，多数法院都进行了倍惩罚性赔偿的判决，也有部法院的判决额度低于。但从维护买受人的合法权益看，应结合房屋买卖标的额度的大小进行惩罚性赔偿判决，但额度不能过低。在考虑惩罚性赔偿的影响因素时，要充分考虑出卖人和买受人的实际情况。因为惩罚性赔偿的主要目的是惩罚出卖人的违约行为，遏制房卖趋势。应根据出卖人的过错大小造成损失大小来进行判决。此外，还应根据出卖人的实际经济能力和承受能力，在定程度上保护出卖人的合法利益。规范房卖的法律建议房屋归属规则目前，有关房卖问题的法律解释还不明确，多数地区的法律文件和裁判体系还存在定差异，所考慮的因素和顺位还有很大的差别。但总得来看，这些文件和裁判所持有的价值取向是致的，都是以种竞赛规则来引导评价当事人的合同签订行为和合同履行行为，即买受人的履行合同是积极的合法合规的，其应获得房屋所有权。但登记占有顺位规则也不是唯的，当有突发情况时，法官也要考虑当事人的善意状况。在双方明确归属规则时，当事人会积极履行合同的可能性就很大，进而对购房者的心理和行为也会产生影响。因此，应完善登记体系，使买受人更好地查询，避免落入房卖中。完善损害赔偿规则在现行的归责规则中，即使买受人没有获得房屋的所有权，其仍可以申诉要求出卖人承担违约责任，给予惩罚性赔偿。但还需要明确违约责任承担的范围，可得利益损害及计算方法，房价上涨额开发商违约收益等问题。关于这些问题，笔者认为，由于这些问题的争议多，司法解释应明确惩罚性赔偿的下限，避免反复的裁决。此外，还应鼓励法院综合多种因素和实际情况进行裁量，包括房屋涨价带来的损失，因为这惩罚性赔偿数额高，法院的判决回旋余地就较大。但由于基准不样，它们之间的差距较大，也给当事人的诉讼预期带来了很多不确定的因素，不应设臵过重的赔偿责任。当事人应积极维护自身权益方面，保障房屋所有权。应尽快督促双方办理房屋登记手续预告登记手续和网签等。当出卖人无法履行合同时，应支持买受人提起诉讼。另方面，争取获得最多赔偿。由于买受人提取倍的惩罚性赔偿房屋涨价带来的损失赔偿时，法院仅支持其中的项或两项。因此，买受人应计算之后对数额较大的提起主张，以降低诉讼费用。当买受人还没有支付房款或者支付了很小部分时，买受人应主张以房屋涨价损失获取赔偿，以获得更多的赔偿如果房屋涨价幅度较小时，倍惩罚性赔偿对自身更为有利。结语关于房卖的法律问题，业界的研究直在持续，对归属权问题和损失赔偿问题的解释也较多，但仍有很多问题需要研究。从目前的实际看，在房屋归属问题上应使用顺位规则善意购买人规则，以实现归属问题解决的合情合理合法在损失的赔偿范围和惩罚性赔偿问题上，可以选择房屋涨价或者开发商获利的角度计算对于惩罚性赔偿，笔者鼓励结合具体因素和案情进行裁判并说明理由。参考文献钱冬民房卖法律问题研究法制博览，姜亮房卖行为的刑事定性研究西南政法大学，李晓嫚论房卖中合同解除后的责任承担西南科技大学，。关于房二卖的法律问题探索论文原稿。是其他顺位。当没有发生第第第顺位中的行为时，这就需要是否发生了付款行为网签行为等，并通过定的规则确定房屋所有权的归属。这规则是前种顺位规则的补充，多用于些特殊的购买行为。关键词房卖房屋归属和损失赔偿建议中图分类号文献标识码文章编号房卖的含义房卖，即房屋出卖人同时将房屋出售给两个或多个受买人的种经济行为。但由于出卖人只能履行唯的份合同，就使其他的购买人无法得到物权，进而使出卖人需要承担定的违约责任而导致的法律问题。是其他顺位。当没有发生第第第顺位中的行为时，这就需要是否发生了付款行为网签行为等，并通过定的规则确定房屋所有权的归属。这规则是前种顺位规则的补充，多用于些特殊的购买行为。还有种情况是没有办理过户登记和预告登记的，同时也没有合法占有房屋没有网签的，谁先签约谁获得房屋所有权。还有种情况是如果几个受买人都发生了付款行为，谁付款多谁优先享有房屋所有权。违约责任问题损害赔偿的范围在房卖的案件中，如果买受人没有按照规则获得房屋所有权，其可以向法院提起申诉，申请赔偿。关于赔偿的范围，主要集中在退还已支付的购房款及利息和其他额外的损失，还包括已购房款倍的责任。另外，在关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释中还规定了两种损失，种是积极损失，即合同签订的费用违约产生的直接损失等另种是可得利益损失，即从房地产开发商的角度认定的房屋上涨所带来的损失。对于先买受人而言，可以选择转售获利或者房屋差价获利对于后受买人而言，不能选择转售获利，因为对其而言这行为只是假设，是其不能预见的获利行为。另外，有的还认为惩罚性赔偿和其他损失赔偿可以同时成立，但从实际看，更多的是认为两者不能同时适用，只对其中支付数额较高的给予肯定。惩罚性赔偿的适用情况关于惩罚性赔偿的适用人，最高人民法院主张只要是受买人都能够请求赔偿。在惩罚性赔偿数额方面，最高院规定这数额不能超过已付购房款的倍，但对其他影响因素没有有关规定。在实践中，多数法院都进行了倍惩罚性赔偿的判决，也有部法院的判决额度低于。但从维护买受人的合法权益看，应结合房屋买卖标的额度的大小进行惩罚性赔偿判决，但额度不能过低。在考虑惩罚性赔偿的影响因素时，要充分考虑出卖人和买受人的实际情况。因为惩罚性赔偿的主要目的是惩罚出卖人的违约行为，遏制房卖趋势。应根据出卖人的过错大小造成损失大小来进行判决。此外，还应根据出卖人的实际经济能力和承受能力，在定程度上保护出卖人的合法利益。规范房卖的法律建议房屋归属规则目前，有关房卖问题的法律解释还不明确，多数地区的法律文件和裁判体系还存在定差异，所考慮的因素和顺位还有很大的差别。但总得来看，这些文件和裁判所持有的价值取向是致的，都是以种竞赛规则来引导评价当事人的合同签订行为和合同履行行为，即买受人的履行合同是积极的合法合规的，其应获得房屋所有权。但登记占有顺位规则也不是唯的，当有突发情况时，法官也要考虑当事人的善意状况。在双方明确归属规则时，当事人会积极履行合同的可能性就很大，进而对购房者的心理和行为也会产生影响。因此，应完善登记体系，使买受人更好地查询，避免落入房卖中。完善损害赔偿规则在现行的归责规则中，即使买受人没有获得房屋的所有权，其仍可以申诉要求出卖人承担违约责任，给予惩罚性赔偿。但还需要明确违约责任承担的范围，可得利益损害及计算方法，房价上涨额开发商违约收益等问题。关于这些问题，笔者认为，由于这些问题的争议多，司法解释应明确惩罚性赔偿的下限，避免反复的裁决。此外，还应鼓励法院综合多种因素和实际情况进行裁量，包括房屋涨价带来的损失，因为这惩罚性赔偿数额高，法院的判决回旋余地就较大。但由于基准不样，它们之间的差距较大，也给当事人的诉讼预期带来了很多不确定的因素，不应设臵过重的赔偿责任。当事人应积极维护自身权益方面，保障房屋所有权。应尽快督促双方办理房屋登记手续预告登记手续和网签等。当出卖人无法履行合同时，应支持买受人提起诉讼。另方面，争取获得最多赔偿。由于买受人提取倍的惩罚性赔偿房屋涨价带来的损失赔偿时，法院仅支持其中的项或两项。因此，买受人应计算之后对数额较大的提起主张，以降低诉讼费用。当买受人还没有支付房款或者支付了很小部分时，买受人应主张以房屋涨价损失获取赔偿，以获得更多的赔偿如果房屋涨价幅度较小时，倍惩罚性赔偿对自身更为有利。结语关于房卖的法律问题，业界的研究直在持续，对归属权问题和损失赔偿问题的解释也较多，但仍有很多问题需要研究。从目前的实际看，在房屋归属问题上应使用顺位规则善意购买人规则，以实现归属问题解决的合情合理合法在损失的赔偿范围和惩罚性赔偿问题上，可以选择房屋涨价或者开发商获利的角度计算对于惩罚性赔偿，笔者鼓励结合具体因素和案情进行裁判并说明理由。参考文献钱冬民房卖法律问题研究法制博览，姜亮房卖行为的刑事定性研究西南政法大学，李晓嫚论房卖中合同解除后的责任承担西南科技大学，。关于房二卖的法律问题探索论文原稿。在出现承租人有购买行为时，最高法曾对这行为作出解释当房屋出租者有出售房屋的意愿时，应最少提前个月通知承租人，此时承租人享受优先购买权。当出租者违反这规定出售房屋时