1、“.....摘要当代各国房地产市场是各国商业资本和其它生产资源优化配置的重要场所，衍生于房地产行业的物业管理随着市场化经营城市模式的深入发展呈现出专业化分工的趋势。改革开放前，我国长期对房地产管理实行单的行政管理模式，单位在福利分房的基础上对相应物业进行福利性质的物业管理。十世纪十年代以来，随着我国房地产市场的初步建立以及逐步成熟，现代物业管理模式开始建立并发展。而如今我国物业管理相关法律法规还相当凌乱，有必要对物业管理相关法律法规进行完善。关键词物业管理物业服务合同房地产所有权中图分类号文献标识码文章编号物业服务合同的内涵定义物业管理条例第条正式提出了物业管理的概念本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动......”。

2、“.....由物业管理企业提供服务而由业主或业主自治团体或开发商支付报酬的协议。严格对房地产开发企业签订前期物业管理服务合同的监管和违法行为的处罚对于由房地产开发商选聘物业管理企业可能会损害广大小业主的利益的担心，我们可以通过制度上的设计解决这个问题。那就是加强对前期物业管理招投标行为的监管。尽快制订颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，用法规和制度来限制约束不正当竞争行为。明确些常规性的基本要求和操作程序，以便使参与者有章可循。明确物业管理企业的法律责任物业管理企业承担民事法律责任的形式包括违约责任和侵权责任。物业管理企业违反物业管理委托合同和国家物业管理的标准的行为，业主委员会有权终止物业管理委托合同，并要求其违约责任。物业管理企业在侵害业主和他人权利......”。

3、“.....明确规定早期介入的内容虽然在物业管理实践中，物业管理早期介入已越来越普遍地出现在物业管理服务合同中，但我国现有立法对早期介入尚未有专门规定，从长远发展的眼光看，为利于日后管理，无论是行业主管部门还是房地产开发企业都将达成共识，充分认识到早期介入的重要性和必然性，并予以积极倡导和主动参与，让物业企业更好地发挥专业优势，实现物业的保值增值，同时也为日后物业管理良好基础，避免许多因物业配套不完善或物业功能设计不合理而造成的纠纷。明确业主委员会的法律地位从长远角度来看，应借鉴外国的先进经验，引进业主团体制赋予其非法人团体的法律地位，业主协会有物业管理权，他们以近似合伙的方式共同享受权利和分担义务，由业主委员会掌管的财产不足以支付管理债务时，全体区分所有权人应连带负清偿责任。在业主协会下设业主大会和业主委员会。业主大会和业主委员会分别作为它的权力机构和执行机构......”。

4、“.....以会议的决议决定小区的重要事项，业主委员会作为业主团体的常设执行机构，进行日常管理和对外实施法律行为，代表全体业主参加诉讼，对外签订物业服务合同。但业主委员会对外实施法律行为时不能以业主委员会的名义，而要以业主大会的身份参加诉讼。这样的设计理顺了全体业主所共同拥有的建筑物区分所有权行使的问题。解决了现存制度中没有合适的主体代表全体业主行使小区公共部分的权利此说认为，物业合同是种新型服务合同，这种新型性可以通过物业管理服务合同主体合同双方权利义务及合同客体个方面表现出来。豏有学者还进步强调，物业合同不但属于服务合同的性质，而且是系列合同构成的个合同链，这些合同前后相继互相配合，共同调整着物业管理不同阶段中的有关权利义务关系。此说认为，物业合同的性质应该既不是现行合同立法所规定的任类型的有名合同，也不是般所谓的无名合同，而是种类型结合体合同，属混合契约之种......”。

5、“.....严格对房地产开发企业签订前期物业管理服务合同的监管和违法行为的处罚对于由房地产开发商选聘物业管理企业可能会损害广大小业主的利益的担心，我们可以通过制度上的设计解决这个问题。那就是加强对前期物业管理招投标行为的监管。尽快制订颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，用法规和制度来限制约束不正当竞争行为。明确些常规性的基本要求和操作程序，以便使参与者有章可循。明确物业管理企业的法律责任物业管理企业承担民事法律责任的形式包括违约责任和侵权责任。物业管理企业违反物业管理委托合同和国家物业管理的标准的行为，业主委员会有权终止物业管理委托合同，并要求其违约责任。物业管理企业在侵害业主和他人权利，侵害全体业主的共同利益业主他人和物业自治管理组织或业主委员会可以要求侵权人承担侵权责任。明确规定早期介入的内容虽然在物业管理实践中......”。

6、“.....但我国现有立法对早期介入尚未有专门规定，从长远发展的眼光看，为利于日后管理，无论是行业主管部门还是房地产开发企业都将达成共识，充分认识到早期介入的重要性和必然性，并予以积极倡导和主动参与，让物业企业更好地发挥专业优势，实现物业的保值增值，同时也为日后物业管理良好基础，避免许多因物业配套不完善或物业功能设计不合理而造成的纠纷。明确业主委员会的法律地位从长远角度来看，应借鉴外国的先进经验，引进业主团体制赋予其非法人团体的法律地位，业主协会有物业管理权，他们以近似合伙的方式共同享受权利和分担义务，由业主委员会掌管的财产不足以支付管理债务时，全体区分所有权人应连带负清偿责任。在业主协会下设业主大会和业主委员会。业主大会和业主委员会分别作为它的权力机构和执行机构。业主大会通过召开业主大会会议，以会议的决议决定小区的重要事项......”。

7、“.....进行日常管理和对外实施法律行为，代表全体业主参加诉讼，对外签订物业服务合同。但业主委员会对外实施法律行为时不能以业主委员会的名义，而要以业主大会的身份参加诉讼。这样的设计理顺了全体业主所共同拥有的建筑物区分所有权行使的问题。解决了现存制度中没有合适的主体代表全体业主行使小区公共部分的权利摘要当代各国房地产市场是各国商业资本和其它生产资源优化配置的重要场所，衍生于房地产行业的物业管理随着市场化经营城市模式的深入发展呈现出专业化分工的趋势。改革开放前，我国长期对房地产管理实行单的行政管理模式，单位在福利分房的基础上对相应物业进行福利性质的物业管理。十世纪十年代以来，随着我国房地产市场的初步建立以及逐步成熟，现代物业管理模式开始建立并发展。而如今我国物业管理相关法律法规还相当凌乱，有必要对物业管理相关法律法规进行完善......”。

8、“.....是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。因此物业合同是由业主业主自治团体或开发商与物业管理企业在平等基础上签订的，由物业管理企业提供服务而由业主或业主自治团体或开发商支付报酬的协议。行政法规是国务院根据宪法和法律制定和发布的地区性文件。物业管理的行政法规，例如，改革开放初期在年国务院颁布的城市私有房屋管理规定等，以及年颁布的物业管理条例。地方法规是省自治区直辖市或全国人大常委会特别授权的城市的人民代表大会及其人常委会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。地方性法规在我国物业管理发展初期发挥了重要作用......”。

9、“.....大致包括房屋及附属设备设施的维修和养护，物业管理区域内的清洁卫生治安保卫交通及车辆管理环境绿化及业主和物业使用人的生活工作生产方面的服务等。我国的立法现状及存在的法律问题我国的立法现状我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，例如，私法方面，民法通则的相邻关系制度，物权法的区分所有权制度，合同法的委托合同制度均是物业管理立法的基础公法方面，土地管理法城市房地产管理法城市规划法等法律则包括些物业管理应该遵循的强制性规范。我国当前立法存在的缺陷条例及相关配套法规和规章的出台，为规范我国物业管理活动提供了基本的法律依据，为推动我国物业管理事业的完善和发展发挥了重大作用，但近两年来的的实践表明，仅仅依靠本身还略显稚嫩的条例，已很难适应飞速发展的物业管理实践了。其中，物业管理服务合同主体的法律地位以及合同主体间的关系问题显得尤为突出......”。