以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。三投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址速度利用法律手段来保证迁址工作顺利进行采用招投标办法和建设单位签订具有法律效应承包合同，以保证资金充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素影响。通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多，做出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。通过加强管理来控制风险良好项目管理是重要保证。从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。聘请有经验房地产专家进角人文景观已蜚声海外按国际水准设计南山文化旅游区堪称座巧夺天工生态园林和佛教文化精品以绝佳自然条件著称亚龙湾国家旅游度假区早已名扬天下梦幻般海棠湾，不远将来将以旷世佳作吸引世人眼球。三亚全市森林覆盖率达，城市建成区绿地覆盖率达，人均公共绿地面积达平方米其海洋负氧离子超过，个单位城市空气质量仅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全国人民大阳台，后花园，大氧吧，自然资源得天独厚，无与伦比。三交通条件本项目距三亚凤凰国际机场公里。三亚凤凰国际机场现已开通北京上海广州沈阳武汉青岛深圳等国内个城市航线和新加坡澳门香港马来西亚泰国汉城大阪东京条国际航线。三亚往海口班车班次频繁，每隔分钟有班车前往海口，约小时可到达。市内交通主要有公交车和出租车。三亚出租车很多，也很方便，从本项目区域起步不要打表元就可以到达中心城区任何地方。三亚市内主要有路路及往亚龙湾方向三条公交线路。上述两条线路公交车均经过本项目所在地。据了解，三亚市政府规划组建两家国有公交公司，完善城区公交体系。本项目紧邻迎宾大道是公交体系核心位置，新规划公交体系将覆盖本区域，从本区域进入城区任何地方，都可以通过公交工具解决。本项目右侧正在新建旅游景点连成片，使本项目区域住户，可徒步观赏风景。第三节项目建设必要性三亚地处海南岛最南端，集山海河自然美景于体，是中国最南端热带滨海旅游城市，是南中国海最纯净乐土和休闲度假天堂，是神州大地中最美画卷，犹如镶嵌在南海上颗明珠，有东方夏威夷之称。优美自然环境使三亚成为最适合人类居住城市，他是集阳光海水沙滩气候森林动物温泉岩洞风情田园十大旅游资源于体生态示范城，更具有全国独无二空气质量和环境质量。据有关资料显示，三亚市森林覆盖率为，城市地区绿地覆盖率为，人均公共绿地面积平方米，城市空气负离子含量仅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，有着天然氧吧美誉。三亚天蓝海碧，河水清澈透明，山川美丽，绿意怏然，生气蓬勃，年四季树木长青，鲜花烂漫，让人仿佛倘徉在诗人笔下世外桃源，凭借其得总论第节项目提要第二节可行性报告依据与范围第二章项目背景第节项目承建单位简介第二节建设项目的有利条件第三节项目建设的必要性第三章项目本身及市场情况的分析第节中国房地产发展状况第二节三亚市房地产市场环境分析第三节项目定位分析第四节项目规划地产市场供需平衡价格平衡结构合理。年前两个月房地产市场运行良好，批准预售商品房万平方米，和去年同期相比增长。其中商品住房万平方米，套，登记销售面积万平方米，和去年同期相比增长其中商品住房万平方米，套包含产权式酒店和酒店式公寓销售万平方米，线海景公寓别墅销售万平方米，商业用房万平方米。商品房平均销售价格元平方米，和去年同期比增长其中普通商品住宅元平方米，商业用房元平方米，产权式酒店和酒店式公寓元平方米，线海景公寓别墅元平方米。商品房销售总金额亿元，和去年同期相比增长。土地供应价格情况三亚土地市场价格逐年升高，以三亚市中心城区为例，年年内地价万元亩，年土地价格攀升到万元亩，年川新区临河亩土地拍卖到万元亩，年月，三亚湾海坡开发区宗亩土地，拍出每亩万元高价，每平米价格达，元。三亚城市发展土地告急，路攀升，政府开始提前启用海棠湾红塘湾城市发资有限公司是家集房地产开发与销售房产信息咨询房地产销售策划房屋托管房产咨询服务建筑设计规划市政工程设计规划设计咨询服务施工监理装饰建筑模型设计制作工程设计与施工园林绿化工程房屋改造开发业务为体综合性房地产公司。三亚钻石房地产是中国具有创意和高瞻远瞩房地产开发商之，以创新独到及具弹性手法来进行项目整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定整体城市规划，并把当地城市历史文化特色和现代城市风情融入项目设计及业务发展策略中。公司目前投资兴建南新澳洲花园是省政府在珠洽会招商项目，该项目位于南新农场北区，南新招待所北侧，是发展高品位休闲度假旅游房产，用地面积约亩。总建筑面积平方米。建设内容包括栋多层住宅栋高层住宅栋服务式公寓商业网点用房以及幼儿园商务中心会所等配套服务设施，项目投资估算亿元。公司地产包括住宅零售娱乐文化物业商业酒店教育户外康乐绿化设施公共娱乐设施旅游产业及房地产配套设施旅游业综合发展项目。诚信卓越精品永恒，公司励精图治，以客户需求为导向，为业主为社会提供真正符合需求精品。第二节建设项目有利条件气候条件三亚环境优美，自然景观条件良好，属热带海洋季风气候，年平均气温为，夏季平均气温为，冬季平均气温为，极端最高气温，极端最低气温年平均降雨量，月为雨季，其中月降雨量占全年总降雨量。三亚地区相对湿度，年蒸发量，属半旱地区，日照长，年日照时数为小时。三亚市主导风向为东北风，市中心地震烈度为度。三亚市所属南中国海表层海流主要受季风影响，在三亚临海侧，月之东北季风时海流为西南方向，而月之西北季风时，海流是朝东北方向。般来说，季节风期间海流有较高安定性，日平均海表温度年中均超过。二生态条件三亚海水清澈透明，能见度达至米，有些地方达到米海岸线由众多珊瑚礁组成，海底景观绚丽多姿，被国际潜水专家认定为南太平洋最适宜潜水旅游胜地之。三亚众多海湾各有佳景。大东海小东海三亚湾亚龙湾与三亚市民生活关系最为密切，海上东岛西岛仿佛是南海两扇大门整产业结构，增加社会就业机会。第二节可行性研究依据和范围本报告是基于对市场充分了解和对该项目市场前景有着准确判断而作，具有科学性和前瞻性。本报告在以下部分将着重对本项目市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目财务评价进行研究。第二章项目背景第节项目承建单位简介项目开发商为三亚钻石山房地产开发有限公司三亚钻石山房地产投资有限公司是家集房地产开发与销售房产信息咨询房地产销售策划房屋托管房产咨询服务建筑设计规划市政工程设计规划设计咨询服务施工监理装饰建筑模型设计制作工程设计与施工园林绿化工程房屋改造开发业务为体综合性房地产公司。三亚钻石房地产是中国具有创意和高瞻远瞩房地产开发商之，以创新独到及具弹性手法来进行项目整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定整体城市规划，并把当地城市历史文化特色和现代城市风情融入项目设计及业务发展策略中。公司目前投资兴建南新澳洲花园是省政府在珠洽会招商项目，该项目位于南新农场北区，南新招待所北侧，是发展高品位休闲度假旅游房产，用地面积约亩。总建筑面积平方米。建设内容包括栋多层住宅栋高层住宅栋服务式公寓商业网点用房以及幼儿园商务中心会所等配套服务设施，项目投资估算亿元。公司地产包