与相关产业的发展比较协调。 从供给情况看，年，全国房地产开发完成投资额年均增长。 全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长。在此基础上，年 月，全国房地产开发完成投资亿元，同比增长，高于同期固定资产 投资增幅近个百分点。从需求情况看，居民成为商品住宅市场的购买主体。全 国个人购买商品房占商品房销售额的比重由年的，提高到年的 。而年月则进步提高到。居民购房能力的变化及购买 力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。从产品结构及市场平衡情况 看，商品住宅完成投资占房地产投资的比重由年的提高到年的 年，在房地产开发投资完成额中商品住宅办公用房商业用房和 其他用房所占的比重分别为和办公用房及商业用房严重 供过于求的现象得到初步改变，商品住宅成为房地产开发的主体。而从年 月的竣工面积数据看，以上四类物业之间的比重分别为 和，得到进步优化。在商品住宅销售中，年月销售面积为 亿平方米，占同期竣工面积的。其中，销售面积增幅为，竣工面积增幅 为，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅个百分点，这表明空置矛盾正在得到缓解。从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由年 的每平方米元，提高到年的元。其中商品住宅平均销售价 格由年的元，提高到年的元，年均增长。年 月，商品房销售价格每平方米为元，同比上升。仍显著低于同期 左右的增长幅度，表明房价上涨是在经济增长所能支持的范围之内。 年我国出台了许多房地产政策，而这些政策的共同点就是要在发展中 求规范。在年的房地产业发展中，也还存在着或新出现了些值得关注的 结构性矛盾及局部过热问题。针对这些问题，年政府出台了些对我国房 地产市场的未来发展具有重大意义的政策。年初国土资源部关于清理各类园区 用地加强土地供应调控的紧急通知决定清理违规设立的各类园区和加强土地供 应管理，停止别墅类用地的土地供应。月份最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，这对治理虚假广告和重复抵押， 防范金融风险，规范市场秩序起到了重要的保障作用。月，中国人民银行关 于进步加强房地产信贷业务管理的通知规定，这些规定对于防范金融风险 规范市场秩序维护房地产业可持续发展将产生十分重要的作用。月，国务院 关于促进房地产市场持续健康发展的通知在充分肯定房地产业关联度高， 带动力强，已经成为国民经济的支柱产业的基础上，重申发挥市场机制在房地 产业资源配置中的基础性调节作用，并在完善供应政策改革住房制度健全市 场体系发展住房信贷改进规划管理调控土地供应加强市场监管整顿市 场秩序等多个方面都作出了相应的规定。通知提出要努力实现房地产市场 总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，这将是今后若干年里中国房地 产市场发展的基本要求。 二江苏省大丰市房地产市场分析 经济状况 大丰地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射， 区位优势十分突出。大丰经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济特色明显， 第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，大丰社会全面进步，城镇建设步伐加快， 交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣，是江苏省首批文明城市。大丰的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶 段，其经济指标绝对值增长较快。年全市预期完成预计全年实现 亿元，同比增长原口径财政收入亿元，剔除出口退税免抵调库 增值税和农业税下调部分，实际完成收入亿元，同口径增长城镇居 民人均可支配收入元农民人均纯收入元，同比分别增长 经济结构进步优化，三次产业比例调整为∶∶再次跻身全国县 域经济基本竞争力百强县市行列。到年，全市力争达到亿元， 人均超过美元，财政收入达到亿元，均比年翻两番以上，率先全 面建成小康社会到年，达到亿元，人均超过美元，比 年翻三番，财政收入达到亿元，比年翻四番，全市总体上实现基本现代 化。 苏中平原广袤的土地与相对廉价的劳动力成本注定其在长江三角洲的新轮 产业调整中可以起到极为重要的拾遗补缺的作用，可以预见随着长江三角洲经济 的发展尤其是苏南经济的崛起，日益增高的土地及劳动力成本将挤压出绝大部分 的劳动密集型企业，北迁将成为该类企业的发展趋势，能否把握该项机遇，将自 身的区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力，是该市经济发展的关键。 房地产状况 衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准首先要看房地产业的发展与 宏观经济状况的适应度其次要看商品房供给与需求的均衡态再次要看房屋价 格的波动状况及其走势。从目前全国房地产市场的运行情况看，正处于正常发展 的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。 城市化进程加速房地产业发展。工业化的发展将极大的加速城市化进程，城 市化进程正是人口财富人才资本的横向集中的过程，城市中心功能的进 步完善，将会形成房地产市场向上的新的动力。年之内如果国家不出现大的 政策性调整，房地产市场还将会有年的高速发展时期。 大丰市的经济。虽然目前的在售楼盘较少，有的已经售完，但土地拍卖和新开发的 楼盘数量正在增加，该市的房地产市场年变化较大，销售量和价格涨幅增 长较大。 随着经济发展收入增加居住水平的提高而不断演变，大丰市的房地产将 会迎来个蓬勃健康发展的阶段。 三有利投资经济形势成因分析 国家宏观经济的影响 江苏省大丰市经济发展势头良好 全国整体房地产市场发育发展情况良好 展望年中国房地产业将沿着通过规范而求得可持续发展之路前进。 年，房地产市场将继续按三个基本的要求保持快速发展势头。我国将把扩大 消费作为扩大内需的着力点，住房消费也将继续升温。为了保持房地产市场的健 康发展，政府将继续采取系列措施，通过加强土地市场建设，压缩房地产信贷， 加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当 控制房地产市场价格，防止泡沫经济产生危害国民经济发展和社会安定。 公积金归集商业银行住房贷款的有力支持房地产融资多元化发展 国内房地产企业日益加强房地产基金的关注与需求，国外房地产基金纷纷酝 酿在国内建立基金市场，都将对房地产基金的建立产生积极的促动作用。预计 年，随着中国市场的逐步国际化，地产信托和房地产基金等融资方式将得 到进步的拓展。 在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析， 可得出结论国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房 地产市场的进步发展和活跃，因此可以说新天地花园项目在投资机会选择决 策地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。 第三章项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的 调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，大丰房地产市场，地区 既有的生活消费条件，住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研 究提供充实的研讨依据。 投资地块的地理环境 本项目位于江苏省大丰市开发区内，地处中国江苏省中部，长江以北，黄海 之滨。全市总面积平方公里，总人口万。辖个镇和个港口经济区， 从区位状况来看，其地处中国东部沿海开放带，从属上海经济区，受长江三角洲 经济圈辐射，经济发展的区位优势十分突出。这里与中国最大的城市上海和 江苏省省会城市南京相邻，铁路高速公路穿境而过，南京禄口机场和盐城机场 近在两侧。被中国国家交通部列入九五规划的万吨级泊位的大丰港现已开工 建设，建成后将成为类口岸，直接通航韩国日本香港等国家和地区。 大丰市已基本构建了较为完善的基建设施与交通网络，为其更好的融入中国 最具经济活力的区域长江三角洲，奠定了基础。特别需要指出的是待沿海高 速公路即同三高速公路营建完成后，大丰同长江三角洲核心区域上海的经济 地理距离将大大缩短，极具潜在区位优势，给大丰市带来接受发达地区强辐射的 新机遇。 二区域分析本项目位于江苏省大丰市经济开发区内，占地亩，东临规划中的城市中 轴线常新路，南接城市交通干道南翔路。地块规整，基建配套水电气 污系统完善，基地西靠经济开发区核心地块，东临大丰市各行政单位，潜在客 户群体较为广泛，这是该项目显而易见的优势。 综上所述，鉴于该地区潜在的区位优势和明显的成本优势决定了其经济将会 进入加速期，在可预见的将来其区域购买力将出现质的飞跃，尽管目前其各项经 济指标并不十分突出，但从房地产项目开发先导性周期性等特性以及近期周边 地区级市场价格上涨态势来判断，该区域房地产二级市场上涨空间将十分 巨大。 三大丰项目周边主要案例分析 大丰市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数。 以下将对该市的几个代表个案进行简析。 国泰花园 本项目位于黄海路建工巷，距离市政府不逾百米，是传统的城市中心地带。 本项目由三级开发资质的南通国安置业有限公司投资建设，占地面积平 米，总建筑面积平米，由幢层住宅幢二层裙房和平米的中 心花园及楼间绿地组成，绿化率达到。 该案房型面积为二房，三房，跃层。 靠幸福巷均为通二的商铺，与三栋住宅整体相连，层售价元，二层 与住宅同价。期于年月开盘，商铺车库和住宅已售空。二期于 年月开盘，平均价格为元，于年底交房，现已基本售完。 金丰苑汇贤居 本案由大丰市教育房地产开发的，位于金丰南路黄海路，拥有成熟的交通 设施，生活机能和市政配套。该案由幢多层和些二层的裙房组