济评价的重要组成部分，对房地产投资项目的投资决策成败有着重要的影响。房地产投资项目不确定性分析，可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益率水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。以下对本项目的土地费用建安工程费用销售价格开发期这个主要的不确定因素进行分析。土地费用由于本项目的土地费用在总开发成本中所占比例并不大，所以并不能对项目投资产生较大的风险。建安工程费当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，也会导致建安工程费用改变。本项目所在地广汉市的建筑材料市场总体稳定，建筑材料价格短期内变化不大。同理，人工费也会对本项目投资不构成较大影响。销售价格本项目所在地广汉市的房地产市场总体处于缓慢上升趋势，而短期内新经济开发区内所建商品房并不能完全满足市场的需求，所以销售价格方面的不确定性因素不会对本项目构成不好的影响。开发期本项目的开发期总共为年，相较其他项目而言能够快速回收资金。但实际中，可能会受到些特俗因素的影响从而引起施工工期延长。综合上述中的情况考虑，排除政治经济形势发生突变的情况下，本项目的开发期不会轻易受到影响。风险分析风险分析是指辨识和估计风险，并对风险的结果进行评价，为风险管理计划的制定和实施提供依据。有了风险分析将可以查明项目出问题的方面，预测项目出问题的时候，洞察项目里的潜在风险。建设项目风险主要来源于宏观经济市场项目自身项目环境这四大方面。由于宏观经济及市场分析以在上文中加以分析，以下将对本项目的可行性研究报告中还存在的些不确定性因素带来的风险进行分析。项目自身项目自身风险中，可能存在组织管理不善设计变更融资困难等不利因素。其中组织管理不善可由建设期间加强管理，科学落实来解决。设计变更的概率并不大，主要是由于设计出现严重问题导致而成，而本项目的设计在前期准备中经过仔细检验，有效规避了该项风险。本项目的筹资计划中，开发过程中的大部分成本费用都需要通过商品房预售和销售收入获得。即将本期预售收入和前期销售收入用于本期的资金结算和下期的项目再投资。如果施工过程中遇到不可预见风险耽误工期，住宅无法按时卖出，则很可能造成资金链断裂，从而影响整个开发计划。项目环境项目环境方面可能存在诸如不理自然条件当地民众对项目的抵触法律法规不健全等风险。而这其中自然条件不能避免，只能在施工中尽量规避该种风险。实际情况中，广汉市的自然条件尚且不错，因为地处成都平原，所以各方面的自然条件都算是得天独厚，因此该项因素并不能对本项目建设造成重大影响。当地民众对项目的抵触这项因素方面，依据周边楼盘的开发情况看来，不存在该项担心，本项目房产的建设解决周边工业园区众多职工的住宿安家问题。法律法规不健全这项因素可能会对本项目的开发建设产生较大影响，导致建设期的延后甚至更严重。分析总结综上所述，本项目的风险不大。当前宏观经济政策对本项目还是有利的，房地产将长期作为国民经济支柱产业广汉市房地产市场的发展也是良好的，特别是项目所处的新丰镇经济开发新区，这里还有很大的发展空间项目自身存在的风险可以通过各个建设阶段来加以控制，把好主要关卡以尽量减少风险项目环境上没有较大风险，广汉市毕竟临近天府之国的成都，而广汉市民普遍对房地产行业处乐观态度。这系列的条件都表明本项目具有较安全的开发环境以及开发的必要性。可行性分析总结综上所述，虽然近期房地产宏观政策调控较往年以来变化加大，但微观上广汉市经济近年来发展迅速，市民消费水平和购买能力随之提高，作为支柱产业的房地产行业发展较为稳定，市场的需求旺盛。随着广汉市新丰镇经济开发新区的不断发展，近期内其周边房价也会持续上涨。眼下投资该地区的房地产开发项目，将会得到稳定的收益，该地区有着巨大的发展潜力，地域性的优势对本项目的开发建设非常有利。本项目总投资万元，销售收入万元，税后净利润万元，投资利润率，相比同行业其它项目有着更好的经济效益，且本项目风险较小，易于开发建设。总之，汇嘉住宅小区项目的开发符合广汉市发展的趋势，这将使本项目产生良好的经济收益和社会效益，具有广阔的市场前景，有其实施的充分必要性和可行性。附录附图项目总平图附图小区栋标准层平面图附图小区栋标准层平面图附图户型图参考文献广汉市人民政府公众信息网和讯网新闻广汉市城区房地产需求的调查报告资料下载地址库新浪地产网揭筱纹战略管理原理与方法电子工业出版社，广汉楼盘展示广汉房产网广汉房地产门户网站刘洪玉房地产开发首都经济贸易大学出版社，谭大璐，赵世强工程经济学武汉理工大学出版社，宋倩茹企业项目投资经济分析经济日报出版社，万威武，刘新梅，孙卫可行性研究与项目评价西安交通大学出版社，万威武，张东胜项目经济评价论与方法西安交通大学出版社，周惠珍可行性研究与项目评价中国科学技术出版社，王家远建设项目风险管理经济管理出版社，刘洪玉房地产开发经营与管理中国建筑工业出版社，王家远建设项目风险管理中国水利水电出版社，刘德学，樊洛平风险投资运作机制与决策分析东北大学出版社，余建星工程项目风险管理天津大学出版社，刘洪玉从培经建筑市场与房地产营销中国建筑工业出版社，徐玖平，刘晓红项目风险管理经济管理出版社，沈建明项目风险管理机械工业出版社，成虎工程项目管理高等教育出版社，致谢在论文即将完成之际，我要首先感谢老师，他们在整个过程中都对我的论文悉心指导。他们严谨的治学态度和谦和的处事风格对我有深刻影响，他们激励我克服困难，迎接挑战，勇往直前，在此向老师们表示衷心的感谢和诚挚的敬意。同时我要感谢关心和帮助过我的毕业设计研究小组同学等。和你们在起是我大学最后时光值得珍藏的日子，谢谢你们给予我的帮助和关怀，谢谢你们,在此向关心和帮助过我的老师和朋友们表示我深深的感谢。附图项目总平图附图小区户型标准层平面图附图户型图户型图户型图户型图户型图蚈芅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁螁袇膄莆螀罿羇节蝿虿膂膈蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螅艿芅螅袈肂薄袄羀芇蒀袃肂肀莆袃螂芆节葿羄肈芈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂肈膂莁薁螇肄芇薁衿芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芆腿蚆羈聿蒈蚅蚈芅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁螁袇膄莆螀罿羇节蝿虿膂膈蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螅艿芅螅袈肂薄袄羀芇蒀袃肂肀莆袃螂芆节葿羄肈芈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂肈膂莁薁螇肄芇薁衿芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芆腿蚆羈聿蒈蚅蚈芅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁螁袇膄莆螀罿羇节蝿虿膂膈蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螅艿芅螅袈肂薄袄羀芇蒀袃肂肀莆袃螂芆节葿羄肈芈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂肈膂莁薁螇肄芇薁衿芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芆腿蚆羈聿蒈蚅蚈芅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁螁袇膄莆螀罿羇节蝿虿膂膈蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螅艿芅螅袈肂薄袄羀芇蒀袃肂肀莆袃螂芆节葿羄肈芈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂肈膂莁薁螇肄芇薁衿芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芆腿蚆羈聿蒈蚅蚈芅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁螁袇膄莆螀罿羇节蝿虿膂膈蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螅艿芅螅袈肂薄袄羀芇蒀袃肂肀莆袃螂芆节葿羄肈芈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂肈膂莁薁螇肄芇薁衿芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芆腿蚆羈聿蒈蚅蚈芅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螅艿芅螅袈肂薄袄羀芇蒀袃肂肀莆袃螂芆节葿羄肈芈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂肈膂莁薁螇肄芇薁衿芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芆腿蚆羈聿蒈蚅蚈芅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁螁袇膄莆螀罿羇节蝿虿膂膈蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螅艿芅螅袈肂薄袄羀芇蒀袃肂肀莆袃螂芆节葿羄肈芈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂肈膂莁薁螇肄芇薁衿芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芆腿蚆羈聿蒈蚅蚈芅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁螁袇膄莆螀罿羇节蝿虿膂膈蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螅艿芅螅袈肂薄袄羀芇蒀袃肂肀莆袃螂芆节葿羄肈芈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂肈膂莁薁螇肄芇薁衿芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芆腿蚆羈聿蒈蚅蚈芅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁螁袇膄莆螀罿羇节蝿虿膂膈蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螅艿芅螅袈肂薄袄羀芇蒀袃肂肀莆袃螂芆节葿羄肈芈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂肈膂莁薁螇肄芇薁衿芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芆腿蚆羈聿蒈蚅蚈芅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁螁袇膄莆螀罿羇节蝿虿膂膈蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螅艿芅螅袈肂薄袄羀芇蒀袃肂肀莆袃螂芆节葿羄肈芈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂肈膂莁薁螇肄芇薁衿芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芆腿蚆羈聿蒈蚅蚈芅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁螁袇膄莆螀罿羇节蝿虿膂膈蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螅艿芅螅袈肂薄袄羀芇蒀袃肂肀莆袃螂芆节葿羄肈芈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂肈膂莁薁螇肄芇薁衿芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芆腿蚆羈聿蒈蚅蚈芅蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅罿蒁螁袇膄莆螀罿羇节蝿虿膂膈蝿袁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螅艿芅螅袈肂薄袄羀芇蒀袃肂肀莆袃螂芆节葿羄肈芈蒈肇莄薆蒇螆膇蒂蒇衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃羈薃薄螃膃葿薃袅羆莅薂肈膂莁薁螇肄芇薁衿芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芆腿蚆羈聿蒈蚅蚈芅蒄蚅袀