，必然会走向没落。价格分析与定价策略保本价格测算项目定价时，应考虑其保本价格问题。保本价格是可以将项目全部投资刚好收回最低成本价格。即是保本售价元平方米价格竞争分析本项目预计定价平均为元平方米。该价格水平高于目前该地区附近楼盘均价元平方米。但与其内部品质比较，该价位属于中偏低价位，其形成性价比较高，且其价位与杨家坪地区同品质楼盘相比，明显大幅度偏低。因此，本项目定价水平具有较强竞争实力。本项目定价策略本项目将采用低开高走定价策略。原因◇目前社区尚不成熟，缺乏必要人气商气◇项目开发量过大，开发经营周期较长◇企业从业历史较短，知名度不高◇市场竞争激烈，类似产品较多有利之处◇便于迅速成交，营造旺销氛围◇便于财务周转和资金及时回笼，促进良性循环◇可以有效吸引人气，便于日后价格调控不利之处◇首期利润不高◇影响楼盘档次及形象在短时间内提升④注意事项◇低价开盘同时应注意产品品质营造和产品引力强化，否则，会变成客户来了留不住尴尬局面。◇应注意后续调价节奏，调价间隔时间既不能太长也不能太短，涨价幅度既不能太大也不能太小，应根据销售状况客户承受能力企业盈利目标合理确定。项目推盘时机选择影响本项目推盘时机因素企业资金压力工程形象进度品牌推广效果推盘前准备程度按揭联系售点布臵文书准备人员培训售楼审批等项目推盘姿态及时机建议推盘姿态方面，应完成以下内容后方可推盘◇小区环境景观工程◇小区入口公建工程◇部分小户型公寓工程推盘时机方面，应根据客户类型选择不同推盘时机◇月份春节合家团聚之时外地回渝定居发展客户◇月份劳动节结婚旺季时购买小户型准夫妻客户其他各类客户◇月份中秋节思家情浓之时购买大户型联合家庭客户◇月份国庆节结婚旺季时购买小户型准夫妻客户其他各类客户◇月份元旦节结婚旺季时购买小户型准夫妻客户本项目推盘时应注意问题推盘前应作好充分准备◇严格品质管理，保证上市产品品质在同类产品中位居潮流◇加强品牌推广，增强上市产品在市场中具有较高知名度◇狠抓工程进度，使上市产品能以良好工程形象支撑目标客户臵业信心◇完善开盘工作准备，保证产品上市顺利有序进行项目推盘应妥善处理推盘时机问题，既不宜过早，也不宜过迟◇推盘过早，方面，销售周期变长，销售成本增加另方面，工程形象欠佳，客户因信心不足而部分流失◇推盘过迟，方面，工程建设阶段资金暂用时间较长，资金使用成本增加另方面，目标客户因等不及开盘而流向竞来愈细化与全面，对房地产经营影响也越来越强烈。年月日起实施商品房销售管理办法，在商品房销售监管上更加严格，对商品房销售条件销售方式广告宣传计价标准面积误差以及售后保修等问题作出了比较严格具体规定，使开发商售房行为更加规范化。重庆市商品房预售登记管理暂行规定出台，进步加强了商品房预售管理，较大幅度地提高了预售门槛，明确了已交付全部土地出让金和万平方米以上开发项目，应完成小区道路环境工程，房屋主体上升至地上两层以上地下层除外万平方米以内开发项目，多层房屋应主体结构封顶，高层建筑主体工程应完成规划建筑面积三分之以上预售条件要求，严禁诸如内部认购定购等变相预售行为。预售门槛提高，使开发商资金压力变大，对经济实力较差开发商来说，过去那种依赖预售楼款回笼资金进行滚动开发运作模式变得比较困难。为规范住房金融业务防范住房贷款风险，年月日，中国人民银行发布了关于规范住房金融业务通知，加强了对住房开发贷款及个人住房抵押贷款限制，要求开发项目在申请住房开发贷款时，企业自有资金应不低于项目总投资，且必须具备四证，要求借款人在申请住房贷款购买商品房时，必须以所购房屋或其他资产作抵押，且贷款金额最高不超过抵押物实际价值，如果所购房屋为预售期房，则必须是多层主体结构封顶高层住宅完成总投资三分之二。这种规定使开发商无论是申请开发贷款，还是办理按揭贷款，都存在着更加严格限制，对开发商经济实力要求较高。④目前非成套公有住房出售管理办法和关于调整重庆市城镇公有住房租金决定已正式实施，使非成套公有住房出售限制取消，公有出租住房租金标准大幅度地上调，这必将有效促进个人购房比例上升，促使存量房与商品房市场进步繁荣。商品住宅性能认定办法开始实施，该办法从住宅产品适用项目概况二项目投资环境分析我国目前房地产业发展形势分析二重庆市房地产总体投资环境分析三地块所在区域环境分析高新区九龙坡区三地块条件分析及其经营取向地块现状条件分析地块面积形状地形地质水文条件交通动线周边环境及景观资源地块公共配套设施动迁安臵状况土地级别出让金及基准地价情况政府管制规划出让括以诺基亚康佳联想方正彩电中心等大型新兴技术产业。该区既建有重庆市最早大型渝洲交易城，也建有重庆市最大电脑市场。该区受产业布局影响，人口构成主要包括两大类型，是传统产业人口，二是高新产业人口。前者多以长期常驻人口为主，其经济收入相对低下，且内部差异较大，般产业工人收入最低，企业管理层收入较高。后者多以外来流动人口为主，其经济收入水平较高。就传统产业管理层和高新产业人群而言，均具有不同程度购买力。④该区交通方便，设有陈家坪长途汽车站，是成渝高速公路起点站，区内道路通达，线路纵横，公交快捷。该区设施配套齐全，建有公园渝高公园广场跃华广场商场晨光跃华山城平价酒店晨光西亚和平劲力市场南亚家具跃华机电赛博数码渝洲交易巴山汽配医院医院学校及金融网点等。其社区成熟，商服繁华。该区正在启动二郎科技城开发，它实施为该区高新技术展型消费迅速增长。固定资产投资保持较快增长随着西部大开发战略逐步实施，全市固定资产投资增长强劲，截止月底，累计完成全社会固定资产投资亿元，比上年同期增长，已成为拉动经济增长核心动力。其中，基本建设和房地产投资仍是投资构成主体，年月全市基本建设完成投资亿元，比上年同期增长更新改造完成投资亿元，增长房地产开发完成投资，增长其他投资亿元，增长。在固定资产投资中，重点项目进展顺利，完成投资亿元，进步改善了全市基础设施。城镇化迅猛增长，形成了巨大住房潜在需求经济持续发展带来是城镇化高速增长。近年来，尤其是设立直辖市以来，重庆市人口城镇化率大幅度提高，据第五次全国人口普查公布，截至年月日，全市总人口万人，其中城镇居民万人，全市城镇化率。根据预测，未来年，按人口平均自然增长率和城镇化增长率估计，到年末，全市总人口将达到万人，其中城镇人口将为万人，城镇化率达到。城镇化高速增长给我市房地产业发展带来巨大商机，使住房建设与住房消费具有广阔发展空间。按国家建设部提出年人均居住面积达到平方米住房发展目标估算，重庆市现有万城镇人口因其平方米现状人均居住标准较低而在未来年内将新增万平方米住房需求，此外，年中因新增万城镇人口也将形成万平方米住房需求。因此，在未来年内，重庆市因城镇化增长所形成新增住宅需求总量每年都在万平方米以上，按主城区城镇人口占全市城镇总人口比重估计，主城区新增住宅需求总量则每年约为万平方米左右。可以认为，重庆住宅建设还将快速发展几十年，住宅建设和住房消费时间跨度和市场容量都有着极其广阔发展前景。政府行政管理水平提高，房地产投资环境得到改善为促进社会经济进步发展，重庆市政府大力整治投资环境，不断提高行政管理水平，强化服务意识，使房地产经营软环境得到了较大改善。全面清理行政规章整顿窗口行业多增亿元。月人均消费支出元，增长，消费结构发生转型，以吃用为主物质型消费持续下降，而文教娱乐旅游居住等享受和发展型消费迅速增长。固定资产投资保持较快增长随着西部大开发战略逐步实施，全市固定资产投资增长强劲，截止月底，累计完成全社会固定资产投资亿元，比上年同期增长，已成为拉动经济增长核心动力。其中，基本建设和房地产投资仍是投资构成主体，年月全市基本建设完成投资亿元，比上年同期增长更新改造完成投资亿元，增长房地产开发完成投资，增长其他投资亿元，增长。在固定资产投资中，重点项目进展顺利，完成投资亿元，进步改善了全市基础设施。城镇化迅猛增长，形成了巨大住房潜在需求经济持续发展带来是城镇化高速增长。近年来，尤其是设立直辖市以来，重庆市人口城镇化率大幅度提高，据第五次全国人口普查公布，截至年月日，全市总人口万人，其中城镇居民万人，全市城镇化率。根据预测，未来年，按人口平均自然增长率和城镇化增长率估计，到年末，全市总人口将达到万人，其中城镇人口将为万人，城镇化率达到。城镇化高速增长给我市房地产业发展带来巨大商机，使住房建设与住房消费具有广阔发展空间。按国家建设部提出年人均居住面积达到平方米住房发展目标估算，重庆市现有万城镇人口因其平方米现状人均居住标准较低而在未来年内将新增万平方米住房需求，此外，年中因新增万城镇人口也将形成万平方米住房需求。因此，在未来年内，重庆市因城镇化增长所形成新增住宅需求总量每年都在万平方米以上，按主城区城镇人口占全市城镇总人口比重估计，主城区新增住宅需求总量则每年约为万平方米左右。可以认为，重庆住宅建设还将快速发展几十年，住宅建设和住房消费时间跨度和市场容量都有着极其广阔发展前景。政府行政管理水平提高，房地产投资环境得到改善为促进社会经济进步发展，重庆市政府大力整治投资环境，不断提高行政管理水平，强化服务意识，使房地产经营软环境得到了较大改善。全面清理行政规章整顿窗口行业，推行站式办公，精简行政机构，规范办事程序，强化服务意识。相继出台了关于进步规范政务管理改善投资环境决定等有关配套文件，在定程度上解决了政务管理中程序多，手续繁，效率低，办事难等问题。启动了整治发展环境十个批工程，即废止批地方性政策和规定，停止批许可审批项目，取消批行政事业性收费，破除批政府主管部门所办中介机构，规范批报刊征订，整治批重点窗口行业，评价批市政府职能部门，出台批对外开发优惠政