筑面积平方米，配套底商建筑面积平方米，依据项目建设进度，考虑开发住宅楼分期转让分期回款，本项目回款情况预测见下表项目第年第年第年第年第年合计商品住宅销售比例回款比例配套底商销售比例回款比例依据销售计划，本项目可实现销售收入万元，缴纳销售税金及附加万元。详见附表销售收入销售税金及附加估算表。三租金收入和销售税金测算本项目商业用房和停车位出租拟委托专业公司。可商业用房出租面积为平方米，可出租停车位为位。经营过程中发生燃料动力费用维修费用等经营成本均由受委托专业公司自行负担。托儿所租金收入仅为其固定资产折旧费和无形及递延资产摊销费之和。本项目计算期内出租收入共计万元。详见附表销售收入销售税金及附加估算表。三利润预测本项目土地增值税共计万元，房产税万元。项目计算寿命期内利润总额万元，交纳所得税万元。详见附表损益表。三财务分析盈利能力分析项目动态指标测算结果如表。表财务现金流量分析表指标全部投资财务内部收益财务净现值，万元投资回收期年静态指标经测算，项目总投资利润率，投资利税率。表明在上述财务测算基础上，项目盈利能力较好。二财务平衡分析测算结果表明，项目逐年在财务上是平衡，计算寿命期末累计盈余资金万元。详见附表资金来源与运用表。三敏感性分析针对建设投资增加销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见下表。敏感性分析结果表项目净现值，万元内部收益率基本方案全投资建设投资增加销售收入减少计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率两个指标看，建设投资对项目建设较敏感。第十三章结论与建议结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家住宅开发建设产业政策，建设资金全部自筹。项目所在地交通市政及综合生活配套设施完善，尤其是处于南三环与南四环之间地铁出口邻近区域，地理上优势较大。本项目工程建设总投资为万元，其中工程费万元，工程建设其他费用万元其中土地取得费万元，不可预见费万元。全部投资内部收益率，财务净现值万元，项目总投资利润率，投资利税率。表明在上述财务测算基础上，项目财务可行。综上所述，项目建设方案在技术上和经济上均是可行。二问题及建议本报告是在未有具体确定合作方式与条件前提下进行投资测算，仅反映项目本身效益情况，待确定合作方式与条件后，才能测算出合作各方实际投资效益情况。本报告投资估算是按照北京市目前同类型项目投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算，由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法还需进步落实研究，实际投资成本将根据设项目根据政府规划部门要求，合理安排建筑布局，充分发挥土地使用效率，为人们提供宜居型社区。所以本项目建设对于完善环境集约利用土地，使得项目所在地周边整体环境清洁优美，提供有利生产条件和方便生活条件，适应人们日益增长物质和文化生活需要是非常必要。二良好交通配套设施和居住环境为项目提供了有利竞争条件推动目前房地产行业兴起主要因素是中国住房体制改革，从广义上讲，住房体制改革也归结于广泛意义上消费升级，也就是大量居民从没有住房升级到有住房，从小住房升级到大住房，随后城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来住房升级换代需求将各大中心城市房地产市场推向纵深发展。从上世纪末开始，北京市居民消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民广泛关注。而在购置房屋过程中，其交通配套居住环境和房价等成为群众选择房产主要因素。交通配套是购房者最为关注因素之。本项目所在地西距地铁马家堡西路站米，北依地铁十号线马家堡东路站，上接三环，下通四环，位居凉水河西，其优越地理位置和周边便利交通环境，必将成为吸引消费者有利条件。居住环境也是购房者考虑重要因素。随着北京市政府对南城开发建设战略部署进步加快，南北京复兴和扩张已成为不可逆转趋势，到年末，丰台区常住人口万人，而在本区域大型居住板块常住人口已达万人以上，区域住宅总量已突破万平方米，还吸引了大量外来流动人口，已初步形成较大规模居住环境，随着城市道路交通网络和基础设施完善，这区域市场认知度正在逐步提升。旺盛消费需求。本项目周边公里范围内，各类教育与医疗机构较为齐全，购物与餐饮氛围已逐渐形成，人口和住宅供应量持续增长同时必将带来更大商业市场潜力，这也成为吸引消费者有利条件之。第三章市场分析全国房地产市场状况分析从年初到年季度，全国房地产开发景气指数趋势如图所示。年月份，国房景气指数为，比月总论项目概况二承建企业情况三报告的主要内容四技术经济指标标二其他招标事项第十章投资估算和资金筹措投资估算二投资估算说明三资金投入计划四资金筹措第十二章经济效益分析分析测算说明二财务测算三财务分析第十三章结论与建议结论二问题及建议附表附表投资计划和资金筹措表附表收入税金及附加估算表附表总成本费用估算表附表折旧费用估算表附表无形及递延资产摊销估算表附表损益表附表现金流量表附表资金来源与运用表附表资产负债表附图附图项目位置示意图附图项目总平面图附图住宅标准层附件附件企业法人营业执照附件规划意见书第章总论项目概况项目名称大红门住宅商业金融托幼建设项目二开发企业北京惠东房地产开发有限公司三项目位置及总占地本项目位于北京市丰台区大红门西路号。四至为东至马家堡东路西临北京北旅汽车制造有限公司厂区宿舍北靠石榴庄路南接西马场北里。项目规划总用地面积平方米，其中代征道路用地平方米，代征绿化用地面积平方米，总建设用地面积为平方米，其中住宅用地面积为平方米商业金融用地面积为平方米托幼用地面积为平方米。总建筑面积为平方米。四建设内容和规模本项目建设内容包括项目用地范围内住宅楼商业金融楼和托儿所建设。住宅建筑面积平方米，地上层，建筑面积平方米，其中平方米为底商，为住宅提供配套服务地下二层主要为车库人防工程和部分配套用房，建筑面积平方米地上地下停车位共计位。商业金融楼总建筑面积为平方米，地上层，建筑面积为平方米地下层，其中地下层为平方米商场地下二三层主要布置有汽车库自行车库和设备用房等，建筑面积为平方米地上地下停车位共计位。托儿所建筑面积为平方米。本项目建成后，住宅及配套底商面积全部出售，商业金融用房和停车位全部委托专业公司出租经营。五项目进度本项目拟于年月开始进行项目前期准备勘探设计和工程招标等工作，拟于年月开始正式进行工程建设，于年月之前完成全部工程建设，共个月。住宅楼拟由年月开始销售，商业金融用房拟于年月开始出租。六总投资估算及资金筹措本项目总投资估算为万元，其中工程费万元，工程建设其他费用万元其中土地取得费万元，不可预见费万元。其中万元拟由北京惠东房地产开发有限公司自筹解决，占项目总投资，住宅销售回款万元用于本项目建设，占项目总投资。二承建企业情况基本情况项目单位北京惠东房地产开发有限公司法定代表人田振清住所北京市海淀区知春路号翠宫饭店写字楼十二层注册资本人民币万元单位性质有限责任公司经营范围房地产开发，法律行政法规国务院决定禁止，不得经营。北京惠东房地产开发有限公司是经过北京市工商局行政管理局注册，于年月成立综合性开发企业。该公司是北京市基础设施投资有限公司下属全资子公司，主要从事房地产开发经营等。二人员情况北京惠东房地产开发有限公司现拥有职工名，本科以上学历人，占现有人数中级以上职称人，占现有人数。三项目负责人介绍杨兆林，男，年月汉族，中共党员年月毕业于河北省煤炭建筑工程学院建筑学专业大学本科。年月年月北京炼焦化学厂设计所林产工业设计研究院设计部建筑设计师年月年月北京嘉奥房地产开发有限公司香港嘉里集团写字楼项目副总指挥年月年月中实集团中实恒业房地产开发有限公司前期开发部经理年月年月北京太合日盛房地产公司规划部经理工程部经理销售部经理时代庄园项目总指挥年月年月北京新恒基房地产集团北营房项目总经理年月年月北京北化房地产开发有限公司市场开发总监东都项目总策划年月年月北京市基础设施投资有限公司资源开发部副经理年月至今北京惠东房地产开发有限公司总经理。杨兆林从事房地产行业十多年，主要负责房地产开发建设管理工作，曾主持过北京嘉里中心北京香格里拉三期北京国宾花园和时代庄园等多个项目规划设计项目策划工程管理和市场营销等工作。主持过东都开发，包括项目前期准备产品规划定位合作及招商谈判项目策划市场营销推广等多个环节工作。年荣获万房网北京十大精英操盘手称号。三报告主要内容本报告研究主要内容有项目建设背景和必要性市场需求分析商业金融楼和住宅楼建设方案，投资估算财务分析及资金筹措等。四技术经济指标表项目主要技术经济指标序号项目单位指标备注总用地面积平方米建设用地面积平方米代征道路用地面积平方米代征绿化用地面积平方米建设用地面积平方米道路用地面积平方米绿化用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米住宅用房地上建筑面积平方米含底商建筑面积平方米商业用房地上建筑面积平方米托儿所地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米住宅用房地下建筑面积平方米商业用房地下建筑面积平方米容积率住宅用地容积率商业用房容积率托儿所容积率绿化率住宅户数户机动车停车泊位数位住宅用房位其中地上停车位位，地下停车位位商业用房位其中地上停车位位，地下停车位位层数住宅用房层数层商业用房层数层建设周期月项目总投资万元工程费万元工程建设其他费万元其中土地取得费万元不可预见费万元每平方米建筑面积工程投资住宅用房元平方米商业用房元平方米项目总投资万元自有资金万元销售回款万元销售费率营业税率城市维护建设税教育费附加所得税率盈余公积金公益金税后年均利润财务基准收益率全部投资财务净现值万元全部投资财务内部收益率投资回收期年五报告编制依据北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号北京市规划委员会规划意见书规意选字号北京北旅汽车制造有限公司住宅商业金融托幼建设项