县城区土地出让出售价格测算，祁东县现有建成区内土地在万元亩之间，县城新区中心局部地区土地价格已超过万元亩，根据祁东县国土资源局有关县城新区基准地价精神，本地区土地平均出让价格为万元亩。县城新区路道两厢土地实际出让价已达到万元亩。因此，本项目确定土地出让平均价格是合理，根据本地区所处地位位臵，拟定平均价格略显偏低。预计自项目计算期第二年起平均每年出让土地亩。项目计算期土地出让总收入为万元。计算期内各年土地出让面积出让比例及经营税金及附加，详见出让土地收入与经营税金及附加估算表及附表。土地征用成本费用根据祁东县城镇建设投资有限公司提供有关资料，项目区单位土地征地拆迁安臵成本费用为万元亩。耕地占用税及相关税费全免。计算期内建设及出让土地成本费用为万元。本项目土地开发总成本为万元。损益及利润分配项目损益及利润分配预测见损益表附表。投资利润率投资利税率项目总利润情况如下利润总额万元，经营期年平均利润总额万元税后利润万元，经营期年平均税后利润万元，以上指标表明本项目静态投资利润指标较好。财务评价指标全部投资财务现金流量表见附表，财务内部收益率全部投资财务内部收益率所得税后全部投资财务内部收益率所得税前财务净现值全部投资财务净现值所得税后万元全部投资财务净现值所得税前万元投资回收期含建设期投资回收期所得税后年投资回收期所得税前年以上分析表明，项目具有较强盈利能力。清偿能力分析从附表交错来源与运用表可以看出，项目计算期各年收支平衡，并有盈余。第年起长期借款偿还完，资产负债率为零，表明项目净资产能够抵补负债。银行借款还本付息计算见附表，银行借款偿不期开始借款年算起为年按年等额还本付息估算，含两年宽限期，能满足银行要求期限。通过以上分析可知项目具有清偿能力。通过以上分析可以看出，本项目具有定抗风险能力。综上所述，本项目财务评价指标较好，具有定财务盈利能力和债务清偿能力，本项目在财务上是可行。现金流量主要经济数据及评环境优美。国道和湘桂铁路从境内自东向西并行通行，形成城区南北区域自然分界线。新建成火车站交通涵富绅路交通涵和建设路交通涵已将县城连为体。今日之洪桥镇不仅是祁东政治经济文化中心，交通枢纽，而且在衡阳市经济社会发展战略格局中有着重要地位。城区距衡阳市仅，乃衡阳之西大门，是湖南通往云桂重要门户，交通地位十分重要。祁东县旧城区只有北面山麓条直街，城区面积不到平方。街道狭窄，类皆连墙小店，木架牙行。解放后，特别是年以来，城区建设发展较快。年城区总面积扩大到，年代初，扩大到，常住人口万人。进入九五以来，祁东县城经济社会面貌发生了很大变化。祁东县委县政府突出抓好县城扩容提质，努力推进城镇化进程。到目前，已建成城区面积，人口达万人。为适应经济社会发展和改革开放需要，祁东县人民政府于年组织编制了祁东县县域城镇体系规划，根据规划，到年，要将县城建成经济繁荣环境优美功能完善现代化工贸城市，规划人口为万人，建成区面积。根据党十六大提出全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会需要，县委县政府规划到年末县城城建成区面积达到，人口为万人。项目建设主要优势分析区位优势祁东是衡阳西大门扼西南交通要冲，距衡阳常宁祁阳均为五十余公里，受衡阳辐射最强，且紧邻邵阳地区，对发展边境贸易十分有利。交通优势祁东县有全国铁路干线湘桂线和国道以及总论项目基本情况项目名称祁东县洪桥镇新城区开发建设期工程承办单位湖南祁东县城镇建设投资有限公司公司法人代表唐勇君可行性研究报告编制单位衡阳市建筑设计研究院可行性研究主要依据祁东县洪桥镇建设总体规划为公套项目建设，加速推进全县城乡体化进程，实现城乡统筹发展。之所以这样做，其理由主要有以下几个方面。是符合区域布局理论和城市空间发展般规律。从科学性来讲，西移南拓战略符合祁东县城总体规划。首先，西移南拓战略不是根据传统梯度理论把新城区作为个低层次产业，把老城区产业简单地转移过来。而是让新城区发挥后发优势，进行跨越式发展。其二，西移南拓战略是对增长极理论创造性运用。因为祁东县实施这个战略，它目是要把新城区培植成为带动区，带动县域经济发展，产生个新增长极。其三，西移南拓战略它既符合城市空间发展般规律，同时它又打破了过去那种般个增长核向周边蔓延增长模式。而是采取了在县城新区设臵北区和南区两个增长极，两个增长核，双火车头带动发展这样个共同发展经济模式。这是借鉴上海浦东浦西联动开发经验，从祁东实际出发，对城市空间布局创新。二是有利于县域特别是县城经济布局调整和优化，加快推进城乡空间布局体化进程。新城区建设，加快了全县城市化进程。对促进祁东经济结构调整优化，让老城区退二进三，发展服务业，提升祁东第三产业水平。西移南拓战略它是祁东历史发展必然。五年前，县几大家领导和专家学者反复论证确定建设县城新区，几年来开发区取得成就，说明了当时决策是正确。区域建设调整决策实施，改变了祁东县城东西狭长带状格局，拓展了县城空间，建设了新行政管理区和工业园，开拓了片新天地。三是重心西移南拓是提高城市核心竞争力需要。在当今世界上，以城市为主要层面竞争日益激烈。在我们国内城市纷纷加快城市化进程中，改善投资环境，招商引资力度越来越大。要提升祁东城市竞争力，很大程度上取决于重点园区建设，开发区首当其冲。通过新城区建设，可以树立祁东新城市形象，完善城市功能，提高核心竞争力。项目概况性质定位项目区建设是实现县城西移南拓，拉开县城骨架，推进三化进程，招引企业落户，打造工业发展平台。以生态环保型工业为主体，大力吸收深加工和科技含量附加值高企业，努力培育省优国优名牌产品。把握老龙塘对家冲两大铁矿开采机遇，做大做强制造业和加工业，使之成为高新技术产业区现代服务业发展区企业深化改革试验区和现代化多功能新城区。规划区域内以祁丰大道为界，将县城新区划分为两个版块，即祁丰大道以北区域祁丰新区新丰工业园为县城新区北区以下简称北区，祁丰大道以南区域为县城新区南区以下简称南区。本规划将南区划为工业区居住区和发展用地等三个小区，逐步形成区域化布局，专业化相对，在功能上各有侧重，各具特色。用地规模本项目选址在洪桥镇已建成区接壤处，包括赵坪村樟塘村浅塘村黄土铺村以及与双桥接壤带山地。北靠湘桂铁路国道，西面南面临拟建湘桂铁路复线，东临曙光路曙光路系衡昆高速公路祁东县城连接线，位于祁东县城西南，是祁东重点工业发展区域，规划面积。期建设面积为。筹建单位基本情况祁东县城镇建设投资有限公司于年月经祁东县人民政府批准成立。其主要职能运营县人民政府授权国有资产代表县人民政府行使投资主体职能管理和组织实施县人民政府指定由公司作为业主建设投资项目管理和使用县人民政府安排给公司使用财政性建设资金，保障资金安全和增值，切实履行自身还贷职能经营县人民政府授权县城户外广告资源房地产开发建设物资贸易房地产项目融资担保及其他与城建相关投资经营活动。公司注册资本为亿元。主要经济技术指标主要经济技术指标表序号名称单位指标总用地面积其中道路用地绿地其他公用设施用地开发用地总投资额万元其中申请贷款万元自筹万元其他建设期财务评价所得税前，内部收益率累计净现值万元投资回收期含建设期贷款偿还期含建设期可行性研究结论与建议主要研究结论祁东县县城拟建南区开发工程，是祁东县经济社会发展客观需要是加快推进城镇化进程，催生新经济带有利条件是落实祁东县第十次党代会提出建设经济强县，落实党十六大提出全面建设小康社会重大举措是实现祁东县城总体规划第次修编，建设新型祁东县城需要。根据祁东县城自然条件地理特征社会经济条件和祁东县交通发展需要，按照国家有关标准规范所确定条道路建设方案和建设标准，在技术上是可行。通过效益分析可以看出，项目建成后，对祁东县经济建设和社会事业发展有着良好经济效益和社会效益，因此，在经济上是合理。综上所述，祁东县在年内完成南区建设工程，其必要性是充分，技术上是可行，经济上是合理。主要问题建设单位应尽快筹措建设资金，在资金未到位前不能盲目行动在建设过程中，应尽量保持土地原貌，以免造成大量水土流失，贻误后代按照经营较好，故项目建设可行。综上所述，祁东县在近年内，完成本项目工程建设，其必要性是充分，在技术上是可行，在经济上是合理。建议项目单位及有关部门应积极做好各项前期准备工作，落实建设资金，为四条道路尽快上马创造良好条件。必要性是充分，技术上是可行，经济上是合理。主要问题建设单位应尽快筹措建设资金，在资金未到位前不能盲目行动在建设过程中，应尽量保持土地原貌，以免造成大量水土流失，贻误后代按照经营城市理念，统规划好两厢土地开发，做好以地生财文章，实现滚动开发和联动开发。建议建议有关部门尽早立项，按拟定工期付诸实施。第二章项目建设主要优势及必要性分析祁东县概况地理位臵祁东县位于湘中偏南，湘江中游北岸衡阳市西部，北抵邵东衡阳，南连祁阳冷水滩，东接衡南常宁，西邻东安邵阳，地处东经和北纬之间。南北纵宽公里，东西横长公里，土地总面积平方公里。气候祁东县属亚热带季风气候，四季分明，生长期长，热量较足而不稳定，雨量充沛而季节分配不均，东南气温高，西北气温低鞍形温度场，年平均气温相差度。热量丰富，年平均气温度。降雨时空分布不均，年最大降水量毫米，年最小降水量毫米，无霜期期长第章总论项目基本情况项目名称祁东县洪桥镇新城区开发建设期工程承办单位湖南祁东县城镇建设投资有限公司公司法人代表唐勇君可行性研究报告编制单位衡阳市建筑设计研究院可行性研究主要依据祁东县洪桥镇建设总体规划祁东县洪桥镇土地利用总体规划祁东县国民经济和社会发展第十个五年计划纲要城市道路设计规范国家发改委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版建设单位提供其他材料。可行性研究范围核准通过，归档