我国房地产发展政策的 主要内容之。小康不小康，关键看住房，居民的住房条件和居住质量，是衡量 个国家或地方人民生活水平的重要指标。党的十六大确立了我国全面建设小康社 会的奋斗目标，为住宅与房地产业的发展指明了方向。居住房地产市场健康发展， 对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。 住房消费趋向于提高住房质量。 目前我国政府的各项住房建设规划管理的改革仍将全国的住宅发展限定于 解决城镇居民住房的增量和扩大住房面积的阶段。虽然政府计划在年使人均 使用面积提高到平方米居住面积约平方米，但随着人民生活水平的提 高，我国现有商品房市场中购买力的需求却已进入到要求提高住房质量和整体提高 住房水平的阶段。 住房消费需求存在较大的增长空间。 目前我国城镇居民人均居住面积只有平方米，与国外发达国家人均居住 面积平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空 间。从消费意向看，在准备买房的居民中，的人是为了解决基本居住问题，的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，的人用于保值投资，的人用于经 营出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从有房住向 住好房方向转变。 城镇住房需求量持续增加。 近十多年来，我国城市化的水平持续提高，城镇每年增加的非农业人口大都在 万万人。城镇人口比重增幅较快。按照研究预测，到年，我国城 市化水平将达到左右。今后二十年，加快城镇化进程是全面建设小康社会的 项重要任务，城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。这主要反映两个 方面是城镇新增非农业人口增加的住房需求。二是，在城镇化的进程中，城镇 流动人口将增加，这部分人的住房问题越来越突出，城镇流动人口的住房需求也需 要考虑。 我国房地产业要从国情和现阶段经济发展水平出发，重点发展面向广大群 众的普通商品住房。 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见中指出要进步鼓励 普通商品住房消费，重点发展面向广大群众的普通商品住房。 要从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划科学 建设适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费 模式。 房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和 帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进 和规范经济适用房制度。 综上所述，住宅建设的发展与现阶段我国经济的发展相适应，是人民生活水平 提高的需要，对推动我国城市化发展进程和改善城镇居民生活条件有着积极的影响 作用。我国的住房建设所处的历史阶段是要面向广大群众，重点发展普通商品住房，而且既要保证必要的数量增长，更要注重提高住房水平，积极实行住房建设由粗放 型向集约型的转变。本项目建设主要进行普通商品住房建设，符合国家房地产发展 的总体要求。 项目建设的必要性 本项目建设符合国家经济和社会发展十五发展规划中发展房地产业的要 求。 国民经济和社会发展第十五发展规划纲要中第四篇加快发展服务业第十七 章丰富消费性服务业第二节发展房地产业调整住房供应结构，重点发展普 通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给稳定 房价的原则，加强对房地产二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。 本项目建设符合市国民经济和社会发展十五发展规划纲要中完善人居 功能要求。 市国民经济和社会发展十五发展规划纲要中第四部分第二大条坚持城乡 统筹，推进体化发展中第二项提升城市承载功能中指出完善人居功能。以建 设最适宜人类居住城市为目标，全力打造人居品牌，全面启动高档住宅区 农民新村旧城改造和经济适用房四大人居板块，逐步形成普通商品房高档 商品房经济适用住房廉租房等不同层次的住房供应体系，不断提高城市吸引 力，加快膨胀城区人口。到十五末，城镇居民基本实现小康社会居住目标， 人均住房面积达到平方米。 本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力的需求。 随着人民生活水平的提高，我国现有商品房市场中购买力的需求已进入到要求 提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。现阶段社会经济的发展和人类文明程度 的提高，人们更多地关注人本身生存条件的改善和合理性，改善居住条件，也 随之成为人们关注的生存大事之。本项目主要是住宅楼的建设，项目实施后，可以更好的改善部分居民住房条 件，促进当地的发展，促进当地房地产业的发展，符合经济发展的要求。 有利于带动相关产业乃至地方经济共同发展。 房地产业在国民经济中具有基础性资源性先导性产业的地位。实践证明， 房地产业的发展除了带动建筑建材装修家具家电物业管理等产业的发展 外，由于产业的关联效应作用，它还能极大地推动运输商业服务邮电通讯和金 融等行业的发展，对冶金化工轻工和机械等产业也有极大的推动，在解决就业 繁荣经济增加财政收入等方面所起的作用是其它产业所无法替代的。本项目建设 将极大地促进当地和相关产业的共同发展。 本项目建设在为市当地在建设高质量住房，符合现阶段购买力的需求。 随着人民生活水平的提高，我国现有商品房市场中购买力的需求已进入到要求 提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。现阶段社会经济的发展和人类文明程度 的提高，人们更多地关注人本身生存条件的改善和合理性，改善居住条件，也 随之成为人们关注的生存大事之。本项目主要是住宅楼的建设，项目实施后，可以更好的改善部分居民住房条 件，促进当地的发展，促进当地房地产业的发展，符合经济发展的要求。 有利于带动相关产业乃至地方经济共同发展。 房地产业在国民经济中具有基础性资源性先导性产业的地位。实践证明， 房地产业的发展除了带动建筑建材装修家具家电物业管理等产业的发展 外，由于产业的关联效应作用，它还能极大地推动运输商业服务邮电通讯和金 融等行业的发展，对冶金化工轻工和机械等产业也有极大的推动，在解决就业 繁荣经济增加财政收入等方面所起的作用是其它产业所无法替代的。本项目建设 将极大地促进当地和相关产业的共同发展。 本项目建设在为市当地居民提供优质住房的同时，也推动了当地房地产业的 发展。同时房地产业关联度大，能够有效带动相关产业发展，因此该项目建设对促 进当地经济的发展起到定作用。 第三章市场分析与建设规模 房地产市场发展分析 我国房地产市场发展总体态势。 我国房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控未达预期，国家有进步加 强宏观调控的倾向。中共十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了继续加强土 地和投资控制的意向，年房地产宏观调控力度将进步加强。方面已出台 的政策继续强化落实，另方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策完善 住房保障房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。我国房地产市场发展在住房 供给供应结构及房地产土地供给方面将呈现以下几点态势住房供给方面 在住房供给方面，基于年住宅用地供给的较大增长和国家加大闲置用地 处理力度，现有住宅用地开发周期将加快，年住房供给量将保持增加态势。 供应结构方面 在供应结构方面，基于年经济适用房和两限房用地较大幅度增加供给， 可以预期年中小套型的住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内的政策 性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结构将进步改善。 土地供给方面 土地供给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。 年级市场土地，特别是住房用地供给有望平稳增长，同时随着国家加强对闲置土 地处理力度，房地产开发周期将加速，二级市场进入实质性开发的土地供给将有较 大幅度提高。在用地结构方面，随着国家相关政策的落实，用于中低档次，特别是 廉租房经济适用房和两限房开发的土地供给将增加，高档住宅和别墅用地的供给 将继续被严格限制。 我国房地产开发及商品房销售现状 我国房地产开发完成情况 我国年月，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长 ，增幅比月回落个百分点。其中，商品住宅完成投资亿元， 同比增长，比月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为。 其中，山东省年月，完成房地产开发投资共计亿元，同比增长 了，商品住宅完成投资万元，同比增长了。 年月，我国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增 长房屋新开工面积亿平方米，增长房屋竣工面积亿平方米， 增长。其中，住宅竣工面积亿平方米，增长同时，我国房地产开发企业完成土地购置面积亿平方米，同比下降完成土地开发面积 亿平方米，同比下降。 商品房销售和空置情况 年月，我国商品房销售面积亿平方米，同比下降。其中， 商品住宅销售面积下降商品房销售额亿元，同比下降。其中， 商品住宅销售额下降。山东省商品房销售面积万平方米，同比增长 了，商品房销售额达到亿元，同比增长了。 截至月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长，增幅比 月提高个百分点。其中，空置商品住宅万平方米，同比增长，增 幅比月提高个百分点。 表年月房地产开发投资完成情况 表二年月份房屋销售面积及销售额情况 地区 销售面积比去年同期销售额比去年同期 万平方米增长亿元增长 全国总计 地区房地产开发投资额 亿元 商品住宅 投资额亿元 房地产开发投额 比去年同期 增长 商品住宅投资 额比去年同期 增长 全国总计 北京 天津 河北 辽宁 上海 江苏 浙江 福建 山东 „„北京 天津 河北 辽宁 上海 江苏 浙江 福建 山东