入停车场销售个数比车位个数销售个数比销售价格销售收入总计季度总计第七章项目投资估算与资金筹措投资估算依据国家计委原建设部现为住房与城乡建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知计价格号国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数陕西省建设工程其他费用定额结合已建成的同类工程经济指标进行调整类似工程估算概算指标有关建设项目经济评价的基本参数和指标项目规划设计方案。总投资估算本项目的总投资估算包括土地费前期工程费城建费用建安工程费室外工程费开发费用应交税费建设期利息等。土地费用本项目项目占地亩。用于住宅小区建设，土地费用按每亩万元估算为亿万元。土地契税为土地费用的，计万，则土地总费用为万元。土地总费用土地费用万元亩占地面积契税土地费用建安工程费根据陕西省建筑工程综合概预算定额，结合西安市类似工程的实际造价确定本项目建安造价。根据实际情况西安市建安成本高层估算指标为元。地下建设工程的估算指标元，配套公建的建安成本估算指标为元，共计为万元。四建安工程费住宅工程元建筑面积公共建筑元建筑面积商业工程元建筑面积地下工程元建筑面积前期工程费工程前期费用包括项目勘察设计费可行性研究费用等。经估算，商品房工程前期工程费用共计万元。具体如下表所示。二前期工程费用可研费万元建筑面积勘察设计费元建筑面积城建费用根据西安市建设项目城建费用统征收标准，结合项目的实际情况，定出本项目城建费用包括以下几项城市基础设施配套费根据陕西省物价局陕西省财政厅关于西安市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的通知陕价行发号的规定，西安市城市总体规划确定的主城区范围内东到洪庆，西到纪阳，南至长安滈河，北至渭河的新建改建扩建项目，按每元计征，易地结建人防工程建设费根据陕西省实施中华人民共和国人民防空法办法含以上的，按总建筑面积的计算应建防空地下室面积进行收费类人防重点城市按照每平米元计算，劳保统筹基金按建安工程费的计算新型墙体材料专项费用按每平米元计算。根据收费标准所以该项目城建费用共计为万元。三城建费用城市基础设施配套费元建筑面积劳保统筹基金建安造价新型墙体材料专项费元建筑面积散装水泥专项资金元建筑面积易地结建人防工程费元建筑面积室外工程费公共配套设施建设费主要包括小区管网道路绿化以及小区内各项构筑物，水景等。根据陕西省物价局陕西省财政厅关于西安市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的通知陕价行发号的规定，在本案中以道路绿地管网的总面积为基准，按元计算，共计万元。五室外工程费绿地道路管网等元项目用地建筑密度开发费用依据陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额，开发费用包括监理费用管理费用销售费用不可预见费和推广费。如下表所示，其总计金额为万元。六开发费用监理费用元建筑面积管理费用之和销售费用销售收入不可预见费之和推广费销售收入建设期利息通过调查得知，银行年利率为，假设该项目的借款均发生在季度初，且银行按季计息，则则为银行的年名义利率，季度实际利率，得建设期利息为万元。总投资估算根据以上费用的计算可以得出，该项目的总投资估算金额为万元，本项目自有资金为，其余全部为借款。八建设期利息第八章财务评价财务评价依据本项目财务评价依据为国家发改委建设部年颁布实施的建设项目经济评价方法与参数第三版，以下简称方法与参数房地产开发项目经济评价方法及国家最新财税制度和行业有关规定。财务评价原则费用与效益计算范围相致的原则费用与效益计算范围相致即是把投入与产出范围限定在同范围内。动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则根据资金的时间价值原理，考虑项目整个计算期内各年的效益与费用，采用现金流量分析的方法，计算内部收益率净现值等评价指标。基础数据确定中的稳妥原则费用与效益识别的有无对比原则基础数据与参数确定根据工程经济学第二版的有关内容，基准收益率的确定应考虑资金成本，机会成本，风险贴补率率，通货膨胀率资金限制等影响因素，财务基准收益率为项目投资现金流量表税前，资本金现金流量表税后则相应的季度基准收益率分别项目投资向金流量表税前资本金现金流量表税后。计算期取年三个月其中建设期为年贷款利率的确定，本项目的银行借款未超过三年，故确定其年贷款利率为。则季度贷款利率为根据中华人民共和国营业税暂行条例陕西省城市维护建设税实施细则国务院关于修改征收教育费附加的暂行规定的决定分别确定如下营业税按销售收入的，城市维护建设税按营业税的，教育费附加按取营业税的进行计算，地方教育税按取营业税的进行计算，销售佣金按照当期营业收入的计算。根据陕西省地方税务局关于陕西省土地增值税预征率有关问题的通知陕地税发号设市的市区，非普通住宅土地增值税预征率为。所得税按照增值额对应的税率计算。利润总额及所得税的确定，根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发号开发项目位于省自治区直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，预征所得税计税毛利率不得低于。所得税的税率为。盈利能力分析盈利能力分析指标包括静态指标和动态指标两项，分别由项目投资现金流量表项目资本金现金流量表和损益表确定项目投资现金流量表指标税前静态投资回收期利用线性内插法计算财务内部收益率根据税前净现金流量得到其内部收益率为，项目资本金现金流量表指标税后动态投资回收期由上文可知基准收益率为，季度的为，则求得动态投资回收期为财务内部收益率根据税后净现金流量得到其内部收益率为，损益表指标投资利润率根据损益表，计算项目的投资利润率，公式为投资利润率息税前平均利润项目总投资换算成年度的为投资利税率根据损益表，计算项目的投资利税率，公式为投资利税率平均利税总额项目总投资换算成年度的为资本金净利润率根据损益表，计算项目的资本金利润率，公式为资本金净利润率平均净利润项目资本金换算成年度的为清偿能力分析根据借款还本付息计划表可以计算得到本项目的借款偿还期为借款偿还期借款偿还后开始出现盈余季度数开始借款季度当季偿还借款额当季可用于还款金额不确定性分析房地产开发项目的不确定性分析，是考察建设投资经营成本项目售价销售量等因素变化时，对项目经济评价指标产生的影响。这种影响越强烈，表明所评价的项目方案对该因素越敏感，对于这些敏感因素，要求项目决策者和投资者予以充分的重视和考虑。本项目的不确定分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，不确定性因素主要有建设投资销售收入。盈亏平衡分析当项目的收益与成本相等时，即盈利与亏损的转折点，称为盈亏平衡点。盈亏平衡分析就是要找出项目的盈亏平衡点。盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小。按项目计算期内总的财务指标计算，采用售房率表示的盈亏平衡点为固定成本销售收入可变成本销售税金及附加计算结果显示，以售房率表示的盈亏平衡点为，即当销售收入实现时，项目即可保本，低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利，因此，建议本项目在销售阶段要加大销售力度，保证定的销售实现率。敏感性分析为了对项目的稳定性有个更深入的了解，特对项目的敏感性进行了计算，结果如下，由下表及下图可知，项目