和城镇化进步加快，渝西地区房地产业在新时期将具有更加广阔发展空间和市场前景，具有更多发展机遇和有利条件。主要表现在以下几个方面是直辖效应将进步发挥吸纳作用，继续吸引国内外各界人士来渝投资置业，从而为房地产业发展创造机会二是重庆作为国家实施西部大开发前沿阵地，渝西作为其经济走廊，在大开发过程中将会产生出比其他西部城市更多更明显房地产消费需求三是商业性银行对个人住房信贷业务增长以及职工工资收入增加，将进步促进居民住房消费四是危旧房改造工程继续实施，也将带动房地产业发展。荣昌县是渝西片区内非常重要区域，是未来新渝西象征。拓新集团抓住目前房地产发展大好时机，在该县以全面搞好三创城市总揽荣昌经济社会发展全局，紧紧围绕建设中高档住宅小区为目标。本项目位于荣昌县北部新城内，高速公路出口与县城联系主要景观大道旁，为荣昌县城市设计重点控制地段。除西侧临南北大道不能有车行出入口外，地块南北向均可与城市支干道相连，对外交通十分便捷，区位经济优越。项目所处位置交通便捷生活配套设施比较齐全，区域发展前景广阔，是未来荣昌新兴居住区，有极大升值潜力。四项目可行性研究范围和依据本项目可行性研究范围包括项目建设意义项目投资环境项目市场前景项目用地现状及动迁项目规划设计方案项目建设组织及进度投资估算及融资计划财务经济效益及风险评价等。其报告将根据国家计委关于建设项目进行可行性研究试行管理办法和建设项目可行性研究指南以及建设部房地产开发项目经济评价方法，结合重庆市房地产开发状况及本项目具体情况，经过认真分析测算编制而成。主要编制依据有重庆市荣昌县规划局选址意见通知书重庆市荣昌县控制性详细规划重庆市人民政府国有土地有偿使用批文重庆市目前房屋开发有关税费文件及收费标准本项目符合条件有关优惠政策及减免税费文件有关本项目行政性文件及批复建设部房地产开发项目经济评价方法以及国家计委关于建设项目进行可行性研究试行管理办法和建设项目可行性研究指南项目工程地质初勘报告其它有关资料第二章项目可行性研究前提及假设本可行性研究报告在重庆开发集团有限公司提供相关资料和介绍有关情况前提下作成，重庆开发集团有限公司对有关资料真实性负责。二项目以开发并销售商住楼为目，本可行性研究报告以重庆开发集团有限公司不改变其开发目为前提。三本可行性研究报告不考虑不可抗力或对项目特殊交易及有关关联方权力产生影响。四项目可出售标物在达到可出售情况下无他项权利限制，以公开公平公正原则进行公开销售，在此期间房地产价格仍将保持稳定。五假设项目可出售标物在达到可出售条件以前经济环境及荣昌县周边环境无大变化。六本可研报告涉及土地容积率设计商业住宅均为，商业住宅比例为，如实际建筑容积率与本报告设计容积率不符，地价将有相应调整。七可行性分析数据及结论均不考虑不确定因素影响，不考虑资金时间价值影响。第三章项目宏观背景分析重庆市概况重庆简介地理位置重庆直辖市位于长江上游，地处我国中西结合部，地跨东经，北纬之间，东邻湖北湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，是我国西南地区工商业重镇和长江上游最大中心城市。行政区划重庆直辖市辖区包括原重庆市万县市涪陵市和黔江地区。下辖个区个县自治县和个县级市，幅员面积万平方公里，东西长公里，南北宽公里，人口万人。地形地貌重庆地形南北高，中间低，由南北向长江河谷逐渐降低。地貌由南而北层层下降中山和低山构成，其景观东西迥异，南北不同。境内以丘陵和低中山为主体，海拔多在米以下，属东南陷褶地带。气候条件重庆属中亚热带湿润季风气候区，具有夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴等基本特点。全年平均气湿，年总降雨毫米，冬春多雾，年雾日约天，最多达天，素有雾都之称。交通运输重庆是长江上游和西南地区最大水陆空立体交通枢纽。重庆港属国家类开放口岸，是长江上游最大天然良港，以长江黄金水道为依托可抵长江中下游各城市并直航海外。三峡工程建成后，万吨级船队可逆江而上直达重庆。九龙坡国际集装箱码头是整个西部唯集铁路水路公路交汇中心码头，不仅实现了江海联运，而且川黔襄渝成渝线及成渝渝涪高速公路和渝贵高速公路联通了整个重庆港经济腹地。道路网络以市区为中心，区县乡镇为结点，辐射城乡，四通八达。全市现有公路干路多条，通车里程万公里，其中等级公路万公里，初步实现半小时走遍主城区，小时走遍重庆市。条铁路重庆段电气化工程实施使重庆铁路运输能力成倍增长，并已开通重庆至香港集装箱专列。重庆是西部地区连接欧洲唯通道，也是国内为数不多获得口岸入境落地签证权城市，重庆江北机场是国家级标准民用机场，现已通航国内外城市有多个，航线余条。邮政通讯重庆是西南地区重要邮政邮电枢纽和邮件交换中心。以光缆为主，数字微波和卫星通讯为辅，集数字化传输程序交换为体通讯网络覆盖全市，现有电话总装机量达万部，固定电话用户万户，移动电话用户万户，网用户万户。邮件业务实现了自动化和网络化，现建立邮政综合计算机网主要子系统已进入全国大网，并相继开办了同城特快商业信函国际汇兑国际邮件互换直封等业务。二在过去五年重庆发展状况积极贯彻中央宏观调控政策措施，经济结构调整成效明显。三次产业比重由年∶∶调整为∶∶。工业经济主导地位更加凸显。工业投资占全社会固定资产投资比例由年提高到，工业增加值占全市生产总值比重由提高到。规模以上工业企业户数翻了番，销售收入超亿元企业集团由户增加到户。北部新区经开区高新区西永微电子产业园长寿化工园和特色工业园区工业产值占全市工业比重达到。消费增长，新开工万平方米，同比下降。全市月份房屋竣工万平方米，同比增长。其中，住宅竣工面积万拓新开发公司行政部，人总工办策划部，人营销部，人财务部拓新建筑公司，人年月，完成项目所有相关工作，完全具备入住条件，并使项目成为个完善社区。三资金计划假设各项资金使用均在发生期间均匀投入，除前期可研和报建费用外，全部工程开发采用滚动投入方式，总体资金计划为万元，其中自筹和销售形成滚动资金万元，向荣昌县农村信用合作联社借款万元，借款年利息为。第十四章投资估算及收入测算估算依据和条件估算依据东方之骄工程设计方案。年全国统建筑工程基础定额重庆市基价表及年重庆市建筑工程综合基价表。年重庆市安装工程单位基价表。年重庆市建设工程费用定额及重庆市建委相关配套文件材料指导估算价格。年重庆市市政工程预算定额重庆市装饰工程基价表重庆市有关部门制定相关文件及规定。二估算条件本项目估算时间为年月，工程建设所需资金由项目业主自筹借贷等组成。土地费用按照购买土地实际价款计取。前期费用包括工程勘测费设计费平基费及道路施工水电通讯费城市建设配套费其他费用等。工程报建费包括城市规划费工程监理费等。建安工程费土建单方造价按元计取，通风空调消防单方造价元，电梯费单方造价元。配套费用包括室外给排水工程室外供电工程天然气管道工程视讯工程绿化工程小区道路及路面等。其他费用包括销售费用建设单位管理费用贷款利息土地契税不可预见费用等。详细估算情况及结论见附表总成本费用投资估算表。二收入测算结合施工计划和工程进度计划，项目销售计划情况如下年份年年年销售比例由于项目地块位于北部新城内，距传统商业中心距离不到公里，且与成都重庆等城市交通枢纽贯通，经济区域已形成，基础配套设施正在完善。地块用途定位为商住，结合拓新集团近期房屋销售价格水平和近年荣昌县城商品房价格走势，假设物价和房价水平稳步发展，不考虑资金时间价值对项目标达到可出售状态下价格影响，预计住房销售均价元商业用房销售均价元车库销售均价元基础上，则按设计面积计算项目总销售收入为万元。第十五章财务评价有关损益项目假设和说明本项目中所涉及税金有营业税收入城建税营业税教育费附加营业税土地增值税按收入测算。假设本项目借款年月日全额发放。假设在项目建设期企业所得税率为。盈余公积按项目业主章程规定按当年税后利润提取。二项目损益情况说明本项目建设后，预计共实现税后利润万元，共实现所得税万元。详细分析数据见附表财务损益表。三财务盈利能力分析根据各财务基础数据资料，计算得出主要财务分析评价指标如下表内部收益率财务净现值投资回收期全部投资万元年其中，项目财务基准收益率在参照社会平均资金成本基础上确定为，投资回收期从年项目立项开始计算。各项财务评价指标率达到生活垃圾无害化处理率达到。天然林资源保护退耕还林水土流失治理库周绿化带建设加快推进，全市森林覆盖率达到。所有经营性土地实行招拍挂出让。实施三峡库区水环境治理消落区整治和二三期地质灾害防治，维护了库区生态安全。经济体制改革深入推进，发展活力不断增强。国有企业资源债务产权重组改革取得重大成果。八大建设性投资集团五年累计完成投资亿元融资亿元。渝富公司成为助推国有企业改革典范，重庆联交所成为中西部地区产权交易平台。户国有商贸企业改革基本完成。坚持非禁即准非限即许，出台放宽市场准入减免工商规费改善融资环境等政策，非公有制经济加快发展。公共财政框架初步形成。重庆银行西南证券重庆国际信托市农村信用联社改革重组取得实质性进展，保险机构总部和地区总部数量西部第，组建三峡库区产业信用担保公司，新引进家外资金融机构。本地上市公司股权分置改革基本完成，新增户上市公司。分类实行投资项目审批核准备案制。垄断行业改革加快推进。产品质量和食品药品安全监管得到加强。对内对外开放同步推进，开放型经济发展进入新阶段。外贸出口总额年均增长。积极承接国内外产业转移，世界强企业累计有家入驻重庆。境外劳务人员突破万人。成功举办第五届亚太城市市长峰会等国际盛会，开展俄罗斯中国年重庆周中法文化年重庆图卢兹文化节菲律宾中国年重庆周等活动。新设外国领事机构个，新增国际友好城市个。渝港渝澳联系更加紧密，川渝渝黔等区域合作更加深入