昊天房地产开发有限公司与北京文教器材厂签订了项目土地级开发合作协议，并在区政府领导大力支持下，取得了国资委关于同意北京文教器材厂用地规划调整批复昌国资复号关于北京文教器材厂厂区土地级合作开发批复昌国资复号及关于北京文教器材厂厂区土地级合作开发情况和意见昌国资文号，同意由该公司对该地块进行级开发该项目总占地面积平方米。二项目概况背景北京文教器材厂土地级项目，其原土地持有方北京王麻子剪刀厂和北京制刀厂由于经营管理不善导致破产，上级单位北京文教器材厂为保证国有资产不流失通过法院拍卖形式将北京王麻子剪刀厂和北京制刀厂国有工业用地及住宅用地买回，现为了保存品牌盘活资金，北京文教器材厂联合北京至顺汇光经贸公司，将上述土地以总额万元转让给该公司，现土地已经由工业用地性质变更为居住用地，正在编制控制性详细规划。项目区位昌平发展昌平拥有批包括碧水庄园龙城花园王府花园等高档别墅区，以及以回龙观天通苑文化居住区新新公寓宁馨苑燕平家园和郝庄家园等代表性居民住宅区。上风上水优厚条件，众多新型社区建立，加以中关村生命科学园国际医疗城国际商城沙河高教园区等多元发展格局，近年昌平必将成为座名副其实生态化现代化国际化卫星城。沙河发展北京昌平沙河将出现个万平方米高教园区。沙河高教园区北起六环路，南至沙河卫星城北环北路，西起东沙河，东至回昌路，规划总用地面积公顷，其中高教园区规划建设用地面积公顷。建设投资总规模约亿元人民币，入驻人数达万人。项目指标北京文教器材厂厂区占地平方米，其中国有出让工业用地使用权面积为平方米，国有划拨住宅用地土地使用权面积平方米。现场照片北京文教器材厂规划方案。规划进展沙河西区总体规划已将文教厂地块由工业用地变为住宅用地。昌平新城沙河组团西南部工业组团控制性详细规划已完成，昌平新城街区规划草案也于月底编制完成并上报市规委。委托北京市规划院编制文教厂地块控规方案，高度控制在米，容积率项目用地项目用地达到。三可行性研究报告编制依据及说明编制依据房地产开发项目经济评价方法中华人民共和国建设部发布中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产开发经营管理条例中华人民共和国国务院令第号中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国企业所得税暂行条例房地产市场数据来源国家统计局北京市统计局国有土地使用权证京昌国用字出第号北京鹏润昊天房地产开发有限公司提供级开发合同及政府批准文件等资料编制说明本报告中项目用地面积建筑面积户数容积率绿地率等基础数据依据北京鹏润昊天房地产公司提供文件上数据为准进行测算。本报告中价格费用等取数均以北京市近年房地产开发市场般水平为参考，未考虑其他非正常条件下取数。四主要经济技术指标单位平方米统计类型面积物业类型建筑面积总用地面积亩小高层多层住宅及配套建筑占地面积总建筑面积会馆规划中地上建筑面积地下建筑面积预估沿街商业规划中架空层面积规划中户数高层规划中绿化率预计小高层建筑密度预计多层容积率控规指标排屋停车位个总户数二北京市房地产市场分析项目机会分析北京经济发展稳定据统计数据显示近年来，北京经济保持了良好发展势头，年增长率均在以上，人均已经达到美元。在全国几大重点城市中，仅次于上海。与此同时，北京市居民生活恩格尔系数已经达到，处于富裕阶段北京城市化率已经达到以上，城市进入到个高速发展阶段。数据来源国家统计局北京市统计局根据经济学理论，北京目前所处经济发展阶段应有利于房地产市场快速发展，进入平稳增长期。北京房地产市场平稳发展面对今年全国房地产市场宏观调控，北京市场仍然平稳发展今年年初，政府针对全国房地产市场几度重拳出击，利用财政金融等系列手段进行宏观调控，力度之大令众多业内人士纷纷大跌眼镜。而上海成为此次宏观调控重灾区，房地产市场接近崩盘。谁将成为下个上海瞬间成为个热点话题。在此过程中，北京市场整体表现平稳，没有受到较大影响。这与北京市场强有力需求支撑和较为平稳发展趋势有着密不可分关系。年北京房地产供给需求数据对比投资额增长率施工面积增长率竣工面积增长率销售面积增长率销售额增长率空臵率图表北京房地产市场总体情况图表北京房地产市场总体情况通过图表可以看出，北京房地产市场直在健康稳定地发展，房地产投资额施工面积竣工面积销售面积销售额等供求指标均在上涨，且需求增速明显高于供给增速，空臵率持续下降，而价格上涨幅度也直控制在合理范围以内。据统计，北京房地产市场中购房者中自住型购房者比重占到总数，而投资者也以长期投资为主，短期投机购房比例极低，表明市场在快速发展中并没有极大房地产泡沫出现。因此，今年出台系列宏观调控政策对北京房地产市场影响不大，而政策主要体现在土地政策方面。综上所述，北京房地产市场在未来年内，仍将健康稳定向前发展。最新市场成交数据显示，北京房地产市场仍有较强需求支撑市建委市统计局市国土局市发改委联合向社会发布北京市年月房地产市场运行情况显示全市房地产开发投资完成亿元，同比增长全市住宅供地为公顷，规划建筑面积万平方米。其中，出让住宅用地公顷，规划建筑面积万平方米商品住宅新开工面积万平方米，同比下降全市商品住宅期房批准预售面积万平方米，同比下降，预售成交面积万平方米，同比下降商品住宅础设施水平，为新城城市建设健康发展提供支撑提盒保障。规划实施政策保障第有效很明显，他们是相当看好未来昌平住宅市场。资源因素将向品牌企业集中在经历过几轮调控后，北京楼市资源土地人才等有逐渐向品牌企业集中趋势。从今年土地市场看，外地万科等纷纷在昌平储地，同样也在北京市场招兵买马。可以预想，未来市场将是大企业唱主角，而非此前百花齐放局面。四项目情况项目概况项目名称沙河项目项目效果图建设地点北京市昌平区沙河镇沙阳路号，其四至范围为北至北京文教器材厂家属宿舍区南村运输队，南至南村耕地西至首钢第线材厂东至南村耕地。级开发建设单位北京鹏润昊天房地产开发有限公司该项目已经取得权证及政府批复文件情况见下表证件名称证件编号面积平方米及日期备注国有土地使用证京昌国用字出第号过户中关于用地规划调整批复昌国资复字出号年月日工业用地变为商住用地关于土地级合作开发意见昌国资文号年月日批复同意关于项目用地控制性详规函土地储备中心昌平分中心批复年月日二项目工作进展年月日签订项目级开发合作协议年月日取得国资委批复昌国资复号年月日市规划院进行了昌平新城沙河组团控制性详细规划成果汇报会年月日，与北京文教厂谈判解决户工厂职工回迁问题。你那月日与北京文教厂谈妥国有土地使用权转让协议，上报昌平国资委批复年上半年项目合同已付款情况表沙河项目工作内容完成目标土地转让款管理费备注合同签订完成首笔万元共管预付款万元万元实际支出合计万元累计支付五项目分析优势位臵优势本项目位于昌平区沙河镇，沙河镇地处昌平区西部，濒临南沙河北汽福田汽车站，集山水景色融为体非常优美，地理位臵优势非常明显。低容积率优势本项目容积率仅，是昌平区内非常稀有低容积率高档住宅区。交通优势项目位于沙河镇，公共高速公路轨道交通便捷，目前依托现状京昌高速京包高速两条主要交通大动脉，还有八达岭高速立汤路可将北京市区和沙河镇紧密联系在起。小区景观优势本项目预计设计了横两三纵景观轴线，基本上采用以小山体为背景，在各个区域设计了小道亭子亲水平台等，同时在轴线上设计了个水潭并与横向轴线设计小峡谷相连新开河从小区中间穿过，依河流形状设计不同形式驳岸。沿河设计有亲水埠头和铺装步道。二劣势周边配套劣势项目周边主要为些便民配套服务，仅能够满足般生活需要，和项目本身定位，与住户需求存在定差异，预计在将来规划中完善上述缺陷。三机会区域发展机会昌平新城北京城市总体规划年提出了两軸两带多中心城市城市空间格局，昌平新城市北京西部发展带上重要节点，是疏散中心城产业和人口重点区域，是带动区域发展规模化地区。北极光城市长城等众多风景名胜和文物古迹以及蟒山大杨山等国家森林公园，丰富历史人文资源和自然旅游资源，使昌平现已拥有了发达旅游业，目前，全市个及景区中有个，其中居庸关长城十三岭都是享誉中外著名景区。昌平区还有丰富地热资源。目前，以温泉之乡小汤山为基础利用地热资源发展休闲疗养会议等产业已形成定规模，并将会带动昌平新城及地区旅游疗养会议等产业进步发展。生态相对敏感。土地水等自然资源缺乏，城市布局分散，对未来城市发展提出更高要求。正确认识区域生态本底条件是城市规划建设基本前提。昌平新城及地区特定神态本底条件对城市未来发展提出了更高要求。首先，昌平虽然总体生态环境较好，但由于西部分布较多沙石坑和沙化土地，生态比较敏感。据有关资料，目前昌平区未来利用土地面积占全区体面积，沙荒底面积占平原总面积。因此，加强沙荒地治理对有效利用土地资源治理环境以及建设首都生态屏障都十分重要。第二土地和水能源相对紧缺，要求昌平新城建设必须走集约和节约发展之路。昌平区总土地面积平方公里，其中山区面积占区域面积，平原部分地区于北京第第二绿化隔离地区内，生态用地较多，使得可用于城市建设土地资源相对较少。本地资源与城市就建设也存在定矛盾。地下水区域分布不均匀，尤其在城镇密集地区水源缺口较大，直接影响城镇未来发展规模，因此需要调真产业结构开源节流，并通过全市水资源调配弥补水资源缺口。第三现状城市建设相对分散，规模较大，方面不利于集约节约利用土地资源另方面，也给未来城市集约发展提出了更高要求。因此，在昌平区现有资源和环境压力条件下，解决城市发展与资源环境矛盾根本出路就是走新型工业化道路，逐步提高产业发展门槛要求没大力发展高科技产业和附加值高产业。规划思路与发展目标规划思路从昌平新城发展条件和北京城市总体规划对昌平新城定位来