生活配套。据航天发射场配套区规划测算，项目建成后，游客日接待量为万人左右。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,航天城建设对海南特别是文昌建设会带来巨大社会和经济效益。据悉美国肯尼迪航天中心次重大发射有超过万人前往观看，对佛罗里达州旅游业带动多达数亿美元。文昌因此将成为个世界性旅游基地。年下半年，自从航天城落户文昌，文昌房价呈迅速上涨趋势，高隆湾商品房项目，销售均价已经达到元平方。第二节项目概况项目地址项目位于文昌市清澜高隆湾旅游休闲区东南角填海区。距国家航天发射中心十余公里，三面环海，东面与享誉东南亚风景区东郊椰林隔米航道相望吨清澜港航道宽约米，西面与海南十大名胜风景区之高隆湾相连，南面是碧波万倾南海，北面是规划滨海大道。项目名称文昌清澜港吨级航道扩建及期整治工程。项目用地亩具体面积以土地证标明使用面积为准。用地性质旅游商贸用地。土地使用年限年。容积率。项目单位海南中坤渝安投资有限公司。股东构成海南中坤机械工程有限公司股权，海南渝安投资有限公司股权。海南中坤渝安投资有限公司为项目公司，无其它经营活动。项目现状清澜港吨级航道扩建及期整治工程内容对清澜港口门外长米航道进行拓宽浚深，使其能够通行吨级船舶。在潮汐通道口门西侧沙嘴由根部起构筑约米导流堤，紧接导流堤并沿沙嘴走向抛筑导流低坝约米。将米导流堤改作东侧围堤，在西侧和南侧再筑米围堤形成亩吹填区。④项目概算总投资亿元，后追加至亿元。注详见附件海南省发展与改革厅琼发改交能号文件，年月日颁发海域使用权证书国海证号。项目完成情况吨级航道疏浚已基本完成。米导流堤米围堤已建好，亩吹填区土地已形成，尚有部分土方工程未完工。米导流低坝未建，现整体项目因缺乏资金已停工。④依照海南省人民政府关于海域使用权证换发国有土地使用权证有关问题批复琼府函号文件规定，项目竣工验收后可以换发国有土地使用权证。第三节周边环境交通条件公路文昌市地势平坦，公路畅通便利，四通八达。海口至文昌有海文高速公路相通，全程公里。铁路从高隆湾至粤海铁路轮渡码头公路里程约公里，沿粤海铁路可通往全国各地。规划东环城际快速客运铁路北起海口火车站，在文昌市境内从中心城区和滨海旅游区之间通过，届时文昌到海口仅需分钟，到美兰机场仅需分钟。港口清澜港现有吨位码头个，吨位码头二个，年吞吐量万吨，为级开放港口，可通往全国港口含香港和世界各地。航空港高隆湾至海口美兰国际机场里程仅公里。海口美兰国际机场是我国八大航空港之，是全国唯向全球开放空港。房地产开发状况高隆湾目前在建销售楼盘有三个森海湾白金海岸同创碧海城基本信息线海景占地亩建筑面积万开发周期年启动区占地亩线海景占地亩建筑面积万开发周期年启动区为三栋酒店式公寓三线海景占地亩，总建万开发周期年启动区占地亩万主力户型小高层，多层，联排别墅产权式酒店产权式酒店公寓休闲渡假公寓酒店式公寓五星级酒店单价期均价元∕二期均价元∕起步均价元∕现在均价元∕起步均价元∕现在均价元∕销售状况年开盘销售不佳，直到年月开出第二期，至年月售出套。年月开盘销售共套，已售罄。，年月日开盘至今已售出。房产类别精装修共管式产权公寓酒店式度假公寓精装修滨海养生度假社区备注个人拥有单户产权，整个物业由统物业公司管理集合型社区前三年返租年。第四年起根据经营情况决定返租回报率第二章项目操作模式第节项目取得方法本项目采取购买海南中坤机械工程有限公司股权方式，达到持有项目公司海南中坤渝安投资有限公司股权目，直至掌控项目全部操作权利。第二节项目进展情况及工作流程已完成项目及所在区域调查。已完成海南中坤机械工程有限公司尽职调查问卷式，及海南渝安投资有限公司海南中坤渝安投资有限公司经营状况调查。基本完成海南中坤机械工程有限公司股权转让谈判。股权转让合同附后项目建议书报总部，供决策使用。若总部批准并给出完整付款计划，即可完成谈判签订合同。合同签订后即支付购买股权定金万元。办理海南中坤机械工程有限公司工商变更手续，共管该公司所有印章等。办理海南中坤渝安投资有限公司股权分拆工商变更手续。根据工程进度，支付应由海南中坤机械工程有限公司承担清澜港吨级航道扩建及期整治工程后期工程款，约为万元付款计划附后。该款额视同支付了购买股权部分款额。清澜港吨级航道扩建及期整治工程峻工验收，到土地管理部门换发土地证。编制项目总体规划，可行性研究报告编制修建性详细规划等相关工作，进入开发建设阶段。第三章项目分析第节项目研究方向为准确市场定位，我们对项目所在地及周边地区进行了前期市场调研。根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合方式，依托海南商品住宅市场主要为别墅市场相关背景信息实施整个调查并形成结论，以期达到如下目标掌握本项目所处地块基本特征销售额万元超星级酒店精装度假酒店精装，四合院别墅毛坯，独栋别墅毛坯，叠加别墅毛坯，高层公寓精装，商业街毛坯基础设施含地下车库，泳池合计，以上项目用地，亩，总建筑面积约平方米，预计年项目建成销售后，其销售收入不含超星级酒店静态测算为万元。投资利润估算项目总投入资金万元，至年项目开发周期满，公司获得利润总额为万元，纯利润率。详见下表投资利润估算表表投资利润估算表序号项目名称总额万元总投资公司实投备注销售收入房产销售收入公司实得，详见股权转让合同酒店销售收入项目开发成本土地成本含土地出让金前期工程费建面元建安工程费基础设施费市政配套费建面元管理费用建安工程费不可预见费建安工程费其他费用建安成本销售费用销售收入销售税费土地增值税销售收入销售税金销售收入利润所得税利润额纯利润含超星级酒店纯利润率投资方式和利润指标根据本项目开发特点和实际情况，我们制定了三个开发方案详见下表项目开发测算表表项目开发测算表方案小投资方案二部分投资方案三全额投资方案方案投资总额亿元其中股权购置首期款万元，工程款万元，编制总规祥规项目包装等各项开支万元，不可预见开支万元亿元其中股权购置首期款万元，工程款万元，万元，编制总规祥规项目包装等各项开支万元，不可预见开支万元亿元其中股权购置费用万元办理土地换证万元和编制总规祥规项目包装等各项开支万元，不可预见开支万元万元其中开发建设投资万元人民币，项目购置费用和办理土地换证等各项开支约亿元建设周期年年年年销售总收入，万元万元，万元，万元我公司实际收入对应到我公司股权万元万元，万元万元税后纯利润万元，万元，万元万元税后纯利润率备注项目包装启动后即可整体按照项目土地价均价万元∕亩出售股权，我公司赚取土地增值利润。项目启动后即可将项目分解，公寓按照建筑面积楼面地价均价元出售故股权我司以土地项目入股，投资方以资金入股，项目建成后，我司可分得项目销售收入。以及超星级酒店及美食风情街商铺股权。方案最小投资即在股权转让合同生效伊始即开始制作总体规划详细规划寻找战略投资者在项目竣工验收后，以出让股权项目合作等方式联合开发。该方案优点是投资少利润丰回收快缺点是除了获取利润外，对公司发展没有其他收益。方案二部分投资即我公司取得项目权益后将项目全面包装，分解成若干分项目，公司以土地作为投入，吸引其他投资者合作开发。该方案优点是投资较少，回收期也较短开发完毕后，公将带动文昌旅游业整体实质性提升地块周边有优越自然景观和人文景观文昌历史悠久，从公元前年，即汉武帝元封元年，至今已有二千百多年历史。古称紫贝县，尔后三易其名。在公元年，才改为文昌县，意为偃武修文。九九五年，撤县建市，改名文昌市。文昌市人杰地灵，名人辈出。在明朝就出了与丘浚，海瑞齐名，并称鼎三足良吏邢宥。近现代史上更是群星灿烂，涌现出共产党大将张云逸国民党将领陈策等位将军，称为将军之乡。出现了对中国乃至世界近现代史影响长达半个世纪宋氏家族孙中山夫人宋庆龄，蒋介石夫人宋美龄，被誉为国母之乡。文昌市华侨众多，有多万华侨分布在世界多个国家和地区，被称为华侨之乡。椰子之乡文昌椰子种植面积和产量均占全省以上，有多种椰子系列产品远销国内外，被称为椰子之乡。高隆湾是海南省著名旅游风景区之。高隆湾面临浩瀚南太平洋，风平浪缓，水洁沙白，海岸椰林成带，风景秀丽，四季常春，水温宜人。与海南最富盛名旅游区东郊椰林仅隔米宽航道。第三节劣势分析项目开发正处于国家宏观调控期，资金融通较为困难。在自然灾害高发期尤其明显项目是由非全部收购股权形式而得，存在同合作方沟通利益协调等因素，较之操盘机会成本大。项目属于大规模高水平经济综合体，对操盘手有很高要求，如何高水平开发建设尚缺乏经验。从收购取得股权到换发土地证需经半年以上时间，这期间如果基准地价提高将增大拿地成本。注依照海南省人民政项目概况第节项目背景文昌市，位于中国最大的经济特区生态旅游岛海南省的东北部，距省会海口市公里，距美兰国际机场公里，西部与海口定安两市县毗连，西南部与琼海市接壤。椰风海韵文明祥和的文昌大地素以文化之乡华侨之乡椰子之乡排球之乡将军之乡国母之乡扬名海内外。文昌市清澜高隆湾旅游区是个以阳光海水沙滩绿色空气为特色的热带海滨旅游胜地，它濒临辽阔的南海，与风韵独特的东郊椰林隔海相望，紧邻稀世海上森林公园八门湾红树林自然保护区，状如宅开发，商业开发较少，更缺乏高水平大规模旅游项目集聚效应。项目所在地不在传统旅游线上，要形成旅游热点需市场培育期未来国家政策对项目影响存在不确定性其它不确定因素第六节项目经济效益项目开发时间为年至年，开发周期暂定为年具体开发周期视公司发展计划酌定。本项目股权转让合同生效后委托国内外流规划设计公司咨询公司景观设计公司对本项目进行规划设计，将本项目地块分成若干个分项目，并根据开发所需资金量制定两套方案。即自己全额投资开发引进战略投资机构合作开发。从而获得利润最大化。项目用地，亩，总建筑面积约平方米，预计年