（投资计划）文殊院房地产项目建设方案（新增项目）

二投资可行性研究假设前提和限制条件本项目土地使用权能合法取得且以本报告设定价格取得为本报告假设前提本报告设定使用用途商业能够最终通过规划部门认可批准政府对周边商业服务设施基础配套设施有整体规划本项目建筑设计功能完善布局合理，配套设施完善适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门验收，项目能及时交付使用政府相关政策房地产市场经济环境保持良好发展趋势，没有较大波动委托方提供资料合法真实可靠。

三项目投资可行性研究结论市场分析结论根据对文殊院建设项目综合分析得知该项目开发建设具有文化内涵区位规模品牌等优势。

旅游产业作为四川支柱产业之，近年来得到了快速健康持续发展，为本项目奠定了较好市场基础。

从市场角度来开，该项目开发产品符合市场需求，项目开发建设可行。

通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化趋势，结合本项目具体情况包括实物形态档次等。

在充分考虑影响项目价格若干因素和未来变动趋势前提下，利用房地产价格评估中市场比较法收益法长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后该项目各类房屋平均销售单价进行了预测。

商业用房元平均价格汽车停车位元按市场价格出售或经营财务评价结论通过对该项目主要财务指标分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到亿元包括商业用房均价销售，车库市场价格销售，土地拍卖产生净利润税后利润亿元上交销售税金及附加亿元土地出让金亿元所得税亿元，共计上交税金亿元。

成本利润率，投资利润率，销售利润率。

综上所述，项目在市场和财务上是可行，但风险较大。

二项目概况文殊院项目位于人民中路旁成都市文殊院历史保护片区，作为成都现代旅游休闲中心重要组成部分，与传统城市商务中心相融合。

依托省级重点文物保护单位文殊院核心保护区公顷，形成东至北大街草市街，南至白家塘街通顺桥街，西至人民中路，北至大安西路规模协调区，成为宗教和民俗文化保护区，总规划用地面积为公顷，将打造成为城市旅游休闲顶级消费商圈。

文殊院期建设项目规划用地面积约合亩。

规划总建筑面积为平方米，其中地上商业部分总建筑面积为平方米，公共配套设施建筑面积平方米，地下建筑面积万平方米。

其余三宗地约合亩，用于拍卖。

期详细规划用地指标如下表项目用地用地面积容积率地上面积地下面积期总用地面积合计亩拍卖土地面积合计亩地上建筑部分面积合计期平均容积率项目所处区域因素分析青羊区区域位臵经济特征经济发展趋势分析青羊区为成都市中心区，全区面积平方公里，辖个街道办事处乡人民政府，常住人口约万人。

区内高等院校科研院所云集，职业教育基础教育水平较高，会计师事务所律师事务所人才交流中心等中介机构齐全。

中国第个华侨经济技术开发区成都华侨经济技术开发区落户我区。

年，全区实现国内生产总值亿元。

青羊区还是成都市重要商品集散地，专业条街众多，尤以电讯条街最为著名。

以金融机构集中大商厦大宾馆云集为特征骡马市金融商贸圈为投资者提供巨大商业机会。

全区年社会商品零售总额达到亿元。

区内有四川省人民医院成都中医院大学附属医院成都市第三人民医院及杜甫草堂青羊宫文殊院等名胜古迹。

青羊区地处成都中心城区，是规划中成都中央商务区核心区，人流物流量大交通发达信息通畅。

青羊区区域交通状况青羊区区东西向新华大道羊市街西沿线蜀都大道西大街江汉路和南北向人民北路人民中路顺城街解放路太升路同仁路长顺街东城根街青羊大道及环路二环路三环路将区域内连接成方便城市道路网络。

区间道路与干线道路纵横交错四通八达公共汽车线路网络覆盖，站点交汇地段将聚集消费人流，是开发商业物业理想地段。

城市基础建设改善成都市旧城改造已经进入实施阶段。

城东近年来通过对东大街顺江路龙舟路成龙路老成渝路等道路改造与建设，区域内基础实施明显改善，成都市以二环路间房地产开发逐渐接近尾声，二环路以内地块已经成为成都市房地产开发绝版地块。

这些区域内土地以及开发后形成物业将具有极高商业和保值增值价值。

项目所在区域政策环境旧城古迹和历史建筑最能体现出个城市地域文化，成都市政府以政府主导，市场化经营方针，拟定相关政策及系列优惠措施，积极鼓励和支持投资商参与成都市旧城改造和房地产开发建设。

针对文殊院片区旧城改造项目政府将给予更加优惠政策，为保障项目顺利实施，特成立项目专家组指导和监督历史文化保护片区商业运作。

重视文化保护与可持续发展，保护有双重意义，对于建筑保护，并不简单是对建筑保护，而应该是对保护片区内建筑文化和精神浓缩和保护，只有这样才有可能实现政府打造都市名片战略目标。

对于人文保护，其主要目是实现对民风民俗全面挖掘和再现。

中房集团成都开发总公司在成功开发了蜀风花园之后秉承政府意图和战略目标，以二十年开发经验和超前开发理念，担当起完成大型片区从拆迁市政配套设施建设城市文化价值发掘与保护等系列任务。

目前，该项目所处区域无论从现实宏观政策发展状况经济特征发展趋势交通状况还是从城市规划城市建设人文环境等方面都处于个生活消费和服务活动将日益成熟时期。

居住商业物业面临个大好发展机会。

该区域是开发高档居住物业较为理想地段，投资商业物业前景较好。

项目所在区平均价格汽车停车位元平方米按市场价出售或经营三投资环境研究成都市经济房地产市场发展宏观亿元三动态投资回收期测算动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益折抵全部投资所需时间，是反映开发项目投资回收能力重要指标。

在财务评价中，动态投资回收期与基准回收期相比较，如果，则开发项目在财务上就是可以接受。

计算公式累计净现金流量现值开始出现正值期数上期累计净现金流量现值绝对值当期净现金流量现值年因为，所以项目在财务上是可以接受。

四财务分析指标计算运用损益表有关数值可计算计算期内各项指标项目成本利润率开发利润总开发成本项目投资利润率开发利润总开发成本投资利息销售费用项目销售利润率开发利润开发后销售价值成本利润率投资利润率销售利润率十风险分析盈亏保本点销售量分析由于本项目商业部分销售收入为万元，建筑面积为平方米，故平均销售价格为元平方米。

销售税率销售费率销售均价商业开发总成本盈亏平衡点销售量本项目设计开发规模为，故销售规模只要达到设计开发规模，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。

项目销售价格保本点分析本项目销售最低价约为元平方米，即在本次测算基础元平方米上约降低左右。

在此种条件下项目能保证收回全部投资。

但此时必须保证商业销售率达。

且车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。

在其他条件均不变前提下，对项目销售价格临界点进行分析，即项目关于销售价格盈亏平衡分析。

项目要达到盈亏临界点情况存在最低商业售价车库销售净收入土地拍卖净收入总开发成本亦即最低商业售价可求出最低商业售价元平方米根据以上分析，若项目需收回全部投资，其最低商业售价约为元平方米在本次测算基础上约降低左右，此时售价为项目最低销售价格。

但此时必须保证商业销售率达。

且车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。

从成都市目前房地产发展趋势情况下，项目未来预期销售价格能实现可能性较小，因此项目销售价格产生风险较大。

十可行性研究结论通过上述各章内容分析研究，可得出以下结论总结论项目可行，但风险较大。

投资估算汇总表项目总投资项目总价值毛利润税前利润税后利润净利润比例亿元亿元亿元亿元亿元通过财务内部收益率财务净现值测算研究项目可行求。

因为，故亿元求。

因为时，亿元时，亿元所以结论因为亿元故该项目从资本金投资角度看是可行。

通过项目风险分析结果研究项目可行本项目设计开发规模为，销售均价为元平方米，故销售规模只要达到设计开发规模，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库销售量不低于以及宗土地全部游城市，名胜古迹中外驰名，人文景观处，以文殊院武侯祠杜甫草堂王建墓都江堰二王庙青城山最具特色有全国重点文物保护单位和省级保护单位处，有世界唯大熊猫繁育研究基地和全国旅游胜地九寨沟峨嵋山长江三峡，也是内地前往西藏主要通道，由此形成蜀文化熊猫故乡天府风光三大特色。

全省旅游外汇收入突破亿美元，国内旅游接待人数跨越千万大关，入境旅游增加良好，有占国游外客并以每年增长。

而文殊院每年接待全国各地游客突破了万人次。

二项目自身因素分析项目所处地理位臵商业区位本项目位于成都市青羊区府河内侧，紧临草市街文武路人民中路大安西路等成都市交通要道。

距成都市传统商圈春熙路约公里，距骡马市商圈约公里，距火车北站约公里，属于成都市年月日公布成都市基准地价住宅三级商业二级地段。

据调查显示，文殊院周边商业业种共有种之多，近家，总经营面积达多平方米。

项目所处区域交通便捷度公共交通状况项目所在区域内有等多路公交车通过，该区域距离成都市火车北站约公里距北门汽车站约公里，对内对外交通十分方便。

道路通达度项目所在区域内有交通型主干道人民路文武路草市街北大街通过，其他道路有大安西路珠宝街西珠市街五岳宫街通顺桥街灶君庙街等多条路街巷分布，道路等级和路网密度较高，道路通达状况较好。

该项目周边公共汽车线路网络覆盖面广，站点交汇地段将聚集大量消费人流，便捷交通为该区域内居民生活工作出行带来了便利。

自身文化底蕴成都文殊院在宗教界有较高地位，古有上有文殊宝光，下有金山高明禅宗四大丛林之说，文殊院通过五化改造后，将发展成为文化型园林式多元化功能国际寺院。

文殊院位于成