文殊院片区旧城改造项目建设方案

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，三投资可行性研究假设前提和限制条件本项目土地使用权能合法取得且以本报告设定价格取得为本报告假设前提本报告设定最高最佳使用用途能够最终通过规划部门认可批准政府对周边商业服务设施基础配套设施有整体规划本项目建筑设计功能完善布局合理，配套设施完善适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门验收，项目能及时交付使用政府相关政策房地产市场经济环境保持良好发展趋势，没有较大波动委托方提供资料合法真实可靠。

四项目投资可行性研究结论市场分析结论根据对文殊院建设项目综合分析得知该项目开发建设具有文化内涵区位规模品牌等优势。

由于近年来房地产市场全面升温，尤其是商业住宅类房地产市场良好有效需求增长旅游产业作为四川支柱产业之，近年来得到了快速健康持续发展，为本项目奠定了较好市场基础。

从市场角度来开，该项目开发产品符合市场需求，项目开发建设可行。

通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化趋势，结合本项目具体情况包括实物形态档次等。

在充分考虑影响项目价格若干因素和未来变动趋势前提下，利用房地产价格评估中市场比较法收益法长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后该项目各类房屋平均销售单价进行了预测。

商业用房元平均价格住宅及综合用房元平均价格汽车停车位元按成本价格出售二财务评价结论通过对该项目主要财务指标分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到万元产生净利润万元上交销售税金及附加万元所得税万元，共计上交税金万元。

总投资利税率，总投资净利率，销售利税率，销售净利率综上所述，项目在市场和财务上是可行。

第二章投资环境与市场分析成都市经济房地产市场发展宏观环境成都将在中国经济发展中作用在中国经济版图上，出现了三大城市圈大北京大上海大广州。

这三个城市圈，是中国城市化进程中起步最早发展最成熟最具规模化地区，在相当长时期内，仍将担负中国城市化领头羊角色。

三大城市经济圈已经为中国经济形成了坚固基础，犹如支长弓，而长江流域经济带则犹如支利箭，张弓搭箭，将确定中国经济整体均衡发展新格局。

要实现中国整体均衡增长与可持续发展，关键在中西部崛起。

西部整体发展，关键还在城市，特别是大规模城市经济圈拉动。

在这个引弦蓄势格局上，幅员广袤发展滞后西部亟需中心城市作为发力点，中国区域城市经济发展新格局呼之欲出，格局，只可能出现在西部，这是历史给予个巨大天时，以重庆和成都为两极长江上游成渝城市经济圈最有可能成为启动西部大发展龙头，取得进入格局入场券。

成都市新届市委市政府战略目标也确定为建设国家级区域中心城市，担当成渝经济圈领导角色，推进格局真正形成，二成都经济发展地位和主要城市比较城市总体经济实力年成都市国内生产总值为亿元，排名保持去年第四位置年成都经济发展态势横向比较研究十三个副省级城市情况广州深圳杭州成都青岛宁波武汉大连南京哈尔滨济南西安厦门增长率国内生产总值亿元增长率城市人口发展状态年成都市年末总人口万，仍居首位，比去年增长万人十三个副省级城市年末总人口情况成都哈尔滨武汉广州青岛西安杭州济南南京大连宁波深圳厦门总人口数万城市居民购买力总体状态从社会消费品销售总额角度判断，成都市居民购买总体实力位居第四位，其相对发展速度与西安并列排第六位十三个副省级城市社会消费品总额情况广州武汉深圳成都哈尔滨南京杭州大连济南宁波青岛西安厦门总额增长率总额亿元增长率城市居民潜在购买力状态从居民储蓄余额角度判断，成都市居民潜在购买力排名第四位，其相对发展速度排列第六位十三个副省级城市城乡居民储蓄余额比较广州深圳杭州成都大连武汉南京西安哈尔滨宁波青岛济南厦门储蓄余额增长率居民储蓄余额亿元增长率城市对外开发程度状态从实际利用外资角度，成都市对外开放程度还相当落后，保持倒数第三位，但其相对发展速度位居前列，居第七位十三个副省级城市实际利用外资情况深圳青岛广州大连武汉宁波南京厦门杭州济南成都哈尔滨西安利用外资数量增长率实际利用外资亿元增长率城市居民收入状况就人均城镇居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平处于中下游，城市居民收入状况还有待于进步提高十三个副省级城市居民人均可支配收入情况深圳宁波厦门杭州广州济南南京青岛成都大连武汉哈尔滨西安人均可支配收入增长率城市居民人均可支配收入元增长率固定资产投资状况成都市固定资产投资位居第五位，其相对发展速度排第八位十三个副省级城市固定资产投资情况广州杭州南京深圳成都宁波青岛武汉大连济南西安哈尔滨厦门固定资产投资增长率全社会固定资产投资亿元增长率三成都市房地产市场发展宏观环境成都市是我国西部地区科技中心商贸中心金融中心和交通通信枢纽，四川省政治经济文化中心，国家级重要旅游中心城市和国家级历史文化名城，由于成都得天独厚地理位置与迅猛发展经济，成都已成为西南五省市中心，大型外资企业多把西南区总部设在成都，借以辐射西南地区。

在国家西部大开发大背景下，成都市正努力改善各种硬件配套设施，力图创造个更加良好投资环境。

年成都市规划部门制定和推出中心城向东向南发展规划沙河综合整治规划等有关旧城改造城市总体规划。

上述城市规划实施以来，使成都城市面貌焕然新，极大地改善成都市对外交通，增强了吸引外来投资竞争能力。

由国家统计局城市社餐饮旅游休闲购物高尚住宅为体多功能中心商业文化区，有可能成为春熙商圈东区。

改造后大慈寺片区将出现历史文化保护与商业结合并重局面。

东大街片区原为和认真测算。

项目收入估算销售收入预测文殊院建设项目规划用地面积万平方米，约合亩。

规划总建筑面积为万平方米，地上总建筑面积为万平方米，地上商业建筑面积为万平方米其中万平方米为代号地块上建筑物，其余为代号地块上商业建筑，地上居住办公用房建筑面积万平方米其中含万平方米公共配套设施建筑面积地下建筑面积万平方米。

其余三宗地共公顷约合亩，用于拍卖。

详细规划指标见下表项目用地平衡表序号地块编号用地性质用地面积公顷容积率地上建筑面积平方米建筑密度建筑限高米绿地率车位配比商业本区域共设停车位个商住综合本区域共设停车位个停车场该范围共设地面车位个合计个停车位设置原则在地块内按每平方米建筑面积不少于个车位设置，地块范围内按成都市规划技术管理规定要求设置项目整体范围内共设置停车位个。

建成后，除社区配套物业不能出售或出租带来收益之外其余全部用于出售。

商业住宅及综合用房按市场价格出售，车位按成本价出售。

根据本报告第三章预测分析，该项目各类房屋销售单位价格预测商业用房元平均价格住宅及综合用房元平均价格汽车停车位元按成本价格出售本项目销售收入总额为万元，其中商业用房销售收入为万元，居住办公用房销售收入为万元。

停车位作为沉淀性资产，年租金毛收益能达万元。

土地拍卖收益预测该项目范围内土地拆迁总成本约为万元，总占地亩，则每亩地拆迁成本为万元。

三宗招拍挂成交价格估计为万元亩，则该部分收益为万元。

成本为万元。

二经营税金及附加预测按现行税收制度，成都市房地产开发企业应缴纳营业税为销售收入，城市维护建设税为营业税，教育费附加为应纳营业税，地方性教育附加为营业税，副食品调控基金为经营收入。

三收益预测预测依据在销售收入及各项成本预测基础上，我们对该项目收益进行了预测。

根据本项目盈利情况，公司对所得税盈余公积金公益金及应付利润分类进行估算。

由于本项目按项目管理与运营，故本项目不计提盈余公积金和公益金。

预测结果预测结果表明见损益表，本项目在整个运作期内，销售收入将达到万元产生净利润万元上交销售税金及附加万元所得税万元，共计上交税金万元。

二财务分析财务评价报表编制损益表项目金额万元总开发价值项目总投资销售税金及附加税前利润总额所得税税后利润总投资利税率总投资净利率二财务分析指标计算运用损益表有关数值可计算计算期内各项指标总投资利税率总投资净利率销售利税率销售净利率三项目不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡点销售量分析由于本项目总销售收入为万元，建筑面积为万平方米，故平均销售价格为元平方米。

销售税率销售费率销售均价开发总成本盈亏平衡点销售量本项目设计开发规模为，故销售规模只要达到设计开发规模，项目就会不盈不亏。

盈亏平衡点销售收入及销售单价分析单开发区，主要实施人民南路南延线和火车南站改造工程，为高新区创造优越发展环境和充足发展后劲。

城市总体规划确定在站南组团形成城市南部副中心。

主要项目非基础设施部分国家级成都高新技术产业开发区火车南站改造项目，建成南站客运转换枢纽内贸部南站贸易区建设项目南站体育公园琉璃场柳江工业区三瓦窑居住区石羊新园居住区及东光居住区南部城市副中心府河延伸整治向南发展基础设施城市向南发展道路骨架可归纳为五纵三横。

五纵为锦华大道成都仁寿府城大道红星路南延线天府大道人民南路南延线元华大道元华路及高新大道。

三横为盛丽大道站前路三环路和外环路。

城市向南将依托五条纵向道路轴向开发，流动发展。

三成都市房地产市场总体发展状况成都市房地产已成为成都市经济发展中最为重要产业之。

年成都城镇居民人均居住类支出达元人，位居西部第。

成都市房地产市场处于良性发展阶段，统计数据表明年成都市房地产开发投资从亿元上涨到亿元，而商品房销售从年万平方米增至年万平方米，年平均上涨幅度达。

其整体涨幅大于全国增长。

根据