（投资计划）文艺南路198号院危房改造项目建设方案（新增项目）

现项目地址文艺南路号院有八幢住宅楼，均建于七十年代末期，为五层简易砖混结构。

屋面为般油毡防水屋面屋面板及楼层板均为砼预制空心板墙体为普通粘土砖混和砂浆砌筑厚。

地基基础为灰土垫层砖砌条形基础。

目前院内仍有户人家居住，基本上是市区机关退休工作人员及家属。

但院内八幢住宅楼已于年月日被西安市房屋安全鉴定中心判定属级房屋，即危旧房屋。

经西安市房屋安全鉴定中心现场对院内住宅楼进行勘察，发现存在以下问题院内地面下陷严重地基基础老化，产生不均匀沉降屋面防水层老化，漏雨严重挑梁及阳台栏板等多处砼构件粉刷层剥落，钢筋外露锈蚀严重砖砌体多处产生裂缝，墙体剥落硝碱电线布置错乱老化严重水管管道锈蚀漏水严重。

注鉴定意见具体内容详见附件西安市房屋安全鉴定报告市房鉴字号。

项目建设必要性本项目建设是满足原院内居民及其他住房消费需求住房是人们生活基本要素之，也是当前城乡居民最为关心问题之。

随着社会经济发展人们生活水平提高消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房需求无论在量和质上都日趋增强。

随着生活节奏加快和年汶川大地震发生，拥有个舒适安全休息环境已成为人们迫切愿望。

改善人们居住条件，提高人们住房质量水平，是实现这愿望必由之路。

目前西安市内住房价格偏高，对文艺南路号院内居民来说，没有足够经济实力去购买价格昂贵新住宅。

西安市市区机关房产管理所鉴于此情况，拟利用项目地理位置优势，进行文艺南路号院危房改造，建造现代化居住社区，并将原住户回迁安置，有助于构建和谐社会，改善提高院内原居民乃至当地居民人居环境，加快城市化建设。

同时本项目主要是解决原居民住房问题，新建住宅为中小户型，销售价格较低，也能够满足其他消费者心理需求，创造出价格地理位置建筑质量环境等优势，能够获得当地老百姓尤其是原居民认可，必将成为消费者购房首选楼盘。

本项目实施是提升居民生活水平进程需要项目所在地属于西安市人口较多地区，项目实施可以推进项目所在区域城市化进程。

从本项目实际情况看，近年来，随着经济发展，人们各种消费需求也越来越迫切。

市委市政府将按照国家相关要求，着力做大做强做优做美西安市，加快城市现代化建设步伐。

上述市委市政府决策，将给本项目开发带来千载难逢大好机遇。

本项目实施将有利于美化环境，完善城市功能。

项目工程实施，是按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐有力举措，具有综合社会经济效益。

本项目建设是社会与经济发展和区域发展需要本项目建设占有土地平方米，总建筑面积平方米，容积率，建筑密度，住宅建筑层数为高层，绿地率为，符合国家集约节约土地资源政策要求。

且项目实施后，将为周边环境带来正面影响，能够促进周边区域经济发展。

综上所述，本项目建设具有较好经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行，也是十分必要。

项目建设规模及建设内容依照西安市相关规划设计条件，拟进行文艺南路号院危房改造新建项目用地面积平方米，总建筑面积平方米其中商业建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米，容积率，建筑密度，绿化率，停车泊位个其中地面停车位个，地下停车位个，主要包括栋高层塔楼。

具体内容详见附件项目初步设计图配套市政设施情况文艺南路号院改造项目属于危改项目。

该地块属于西安市成熟地块，周边供电电信自来水污水燃气热力等配套市政设施管网齐备，项目小区开发已具备了有利市政配套条件。

主要技术经济指标项目主要经济技术指标表序号名称技术指标总用地面积平方米总建筑面积平方米商业建筑面积平方米住宅建筑面积平方层，每幢楼层面积约平方米，每层约户。

户型介绍主要以中销售收入扣除项目金额项之和总成本费用营业税及附加按销售收入计其他扣除项目按项计增值额项项增值比例小于适用税率土地增值税项项利润计算经过计算确定项目税后利润为万元。

具体过程见下表损益表单位万元项目合计建设经营期第年第二年第三年销售收入总成本费用营业税及附加土地增值税利润总额所得税税后利润注表中为数据调整。

财务盈利能力分析财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标基准和依据，是项目在财务上是否可行基本要求，也用作计算财务净现值折现率。

根据本项目特点，并考虑定风险溢价，本项目财务基准收益率取。

财务内部收益率财务内部收益率是项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计之和等于零时折现率。

反映项目所用资金盈利率，是考察项目盈利水平主要动态指标。

当财务内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

根据现金流量表见下表，计算可得出本项目总投资财务内部收益率为。

本项目基准收益率取。

在本项目中，内部投资收益率较高，且远远大于基准收益率，因而风险较低。

现金流量表单位万元项目合计建设经营期第年第二年第三年现金流入销售收入其他收入现金流出开发投资营业税金及附加土地增值税所得税净现金流量折现率折现现金流量财务净现值财务净现值是按照事先规定基准贴现率将计算期内各年净现金流量折现到建设初期现值之和。

是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标。

净现值大于或等于零时项目才是可行。

本项目选取基准贴现率为，根据现金流量表见上表，可计算出财务净现值为万元。

可见项目在财务净现值指标上是可行。

投资利润率投资利润率是项目投资利润与项目投资比值，为静态指标，反映是本项目盈利能力。

经计算，本项目投资利润率。

财务风险分析影响本项目主要因素主要有以下几个方面建造成本售价等。

这些因素受当地政治经济社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益。

盈亏平衡分析盈亏平衡点影响本项目税前利润几个主要因素分别是总投资可销售住宅销售价格可销售住宅销售率等。

当上述因素向不利方向变动，达到项目税前利润为零时，即项目盈亏平衡时临界点。

详见下表盈亏平衡表项目不确定因素总投资万元商品房销售价格商品房销售率正常情况因素盈亏平衡点变化百分比因素盈亏平衡点值税前利润税前利润变化幅度盈亏平衡点分析综上所述，当项目投资总成增加，或可销售住宅销售价格下降，或可销售住宅销售率下降时，达到盈亏平衡点。

根据市场预测，本项目投资总成本增加不会超过，平均销售单价不会低于元平方米，可销售住宅销售率不会低于，所以该项目有盈无亏。

敏感性分析本项目敏感性分析针对全部投资评价指标财务净现值财务内部收益率投资经济增长点和政府民心工程。

本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。

区内除布置满足交通消防道路和停车场外，均为绿化用地。

设计严格按国家有关标准，设置防腐防爆防火隔音隔热和消防及报警设施，注重建筑节水节能节地及节材关键技术开发和材料推广使用。

建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。

另根据产业结构调整指导目录年本第类鼓励类十八建筑节能省地型建筑暨绿色建筑开发高层建筑与空间结构技术开发十九城市基础设施及房地产城镇燃气工程先进适用建筑成套技术产品和住宅部品研发和推广城镇园林绿化及生态小区建设可以认定该项目属于西安市危房改造房地产节能省地型房地产开发项目，符合产业结构调整指导目录要求，属国家鼓励项目，项目也符合西安市城市发展规划。

第三章市场分析西安市房地产分析年房地产市场路飘红，价格涨幅不断，就西安市场来看，普通住宅涨幅在元之间，创西安历年涨幅之最。

年受宏观政策自然灾害奥运会经济危机等因素影响，上半年呈现价滞量跌形势，大多数项目出现无人问津门可罗雀状况下半年各项目使出浑身解数采取降价促销等措施，但收效甚微，整体呈现价跌量滞趋势。

但随着国家实施宽松财政和货币政策，西安经济快速增长和城镇化进程，未来几年西安房地产市场仍将呈现增长态势，发展格局将逐步平衡，主要表现为西安房地产市场特点与比较优势就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判断，西安整体是个相对温和市场，独长安区呈现异军突起态势。

西安作为西部经济发展新桥头堡以及经济引擎作用和地位会逐渐加强。

新城市规划，改善区域需求不平衡状态，城市地产随城市化水平提高有不同程度发展。

未来能源紧张局势，将迫使国家加大西部投资，重视