（投资计划）新世纪软件园项目建设方案（新增项目）

团队力量强大，拥有支立志于技术创新年轻高素质人才，拥有教授博士硕士为主体科研队伍，公司以上员工为大学本科以上学历，其中从事系统集成和软件开发人员占公司员工总数，是推动公司发展中坚力量，已成为杭州天堂硅谷建设主力军。

其总公司温州新世纪集团股份有限公司拥有雄厚资金力量，资产规模达亿元，年实现销售收入亿元，为杭州新世纪软件开发有限公司发展提供了充足资金保障。

可行性研究报告编制依据杭州市政府关于项目方案设计批复文件下城科技经济园土地出让协议杭州城市发展规划投资项目可行性研究报告指南中国电力出版社出版业主提供相关资料二项目概况地理位置本项目位于杭州市下城区科技经济园，南接杭玻路，北依永华路，东为华中路。

建设规模与目标项目经济技术指标基地面积亩约万平方米总建筑面积平方米容积率绿地率建筑密度开发周期年项目建设规模项目总建筑面积为平方米，其中研发楼平方米，办公楼平方米，综合楼平方米，会所平方米，由幢生态园林式高级办公楼组成，即商务别墅组成。

分为办公区集中办公区会所和其他配套等。

园区采用园林式景观，有中央绿地花园和景观水池。

项目周边情况项目规划范围用地主要是农田两侧有片水塘。

用地四周主要为农田，北面毗邻半山。

本地块方正，项目基地南北深米，东西长米，呈长方形状。

交通情况项目西面为石桥路，南面有沪杭高速公路起始段，同时，上塘高架已开通，成为南北快速干道，直通杭宁高速，同时杭州东西快速干道将大大提高项目可达性。

配套方面由于本案所处区域环境，周边配套十分贫乏，作为传统工业集中地，办公环境比较恶劣，是制约项目发展重要因素。

三项目建设缘由项目建设有利于温州新世纪集团在杭州进步发展近年来公司发展突飞猛进，随着虹膜技术突破，公司发展更是上个新台阶，需要更多办公场所，如果以租赁形式，将会增大公司运营成本，通过本项目开发，可以依托下城科技经济园区优惠政策和政府支持，立足杭州市场，发展壮大公司实力，并进步树立新世纪软件在杭州企业形象。

项目建设符合杭州对天堂硅谷建设精神近年来，杭州市政府提出建设建设天堂硅谷计划，使杭州成为国内外知名软件企业汇集地，为这些高新技术企业创造优越办公环境，改善杭州目前企业在软件办公环境不足，为其提供自然生态有利于健康办公环境，推动杭州天堂硅谷建设。

项目开发优势市场机会性杭州市及下城区各级政府有力支持公司雄厚实力支持四问题与建议由于本项目所处地理环境较差，交通条件周边配套等办公环境仍不是非常理想，对客户吸引力有限，因此建议项目尽早进入市场，对客户进行教育和引导，为后期招商做铺垫。

项目配套应该考虑企业实际需求，在环境方面应该真正体现人性化办公，使项目产品亮点更加突出。

二杭州市办公楼市场研究杭州区域市场状况研究宏观经济及产业研究近年来杭州经济直保持快速增长，尽管年遭遇非典持续高温干旱以及缺电等问题，但杭州经济发展仍然路高歌猛进。

去年杭州市生产总值突破了亿元大关，达到亿元，位居全国大中城第位，比上年增长，为年以来最好水平，其中第产业完成亿元，增长，第二产业完成亿元，增长，第三产业完成亿元，增长，三次产业结构为。

年年全社会固定资产投资额比较年，杭州市完成投资额亿元，比年增长，增幅比上年高个百分点，增幅创年以来新高。

虽受非典影响，但社会各方面加大对外增信释疑网上洽谈走出去战略力度，加上世界经济温和复苏，今年对美国出口基本稳定，对欧盟出口增幅继续提高。

年杭州全市出口总额亿美元，比上年增长，不包年年年年增长率括省公司出口亿美元，增长，增幅比上年提高个百分点。

在进口关税下调背景下，全市进口总额亿美元，增长。

上述数据可见，杭州经济运行情况十分良好，为房地产市场健康发展提供了有力支持。

城市发展规划杭州未来城市布局是要形成主三副双心双轴六组团六条生态带城市格局。

其中中心城区由主城东南城临平城和下沙城组成，承担生活居住行政办公商业金融旅游服务科技教育文化娱乐都市型和高新技术产业功能。

逐步动，钢材价格涨幅在之间波动。

其中，普通硅酸盐水泥回转窑月份出厂价格同比上涨，普通硅酸盐水泥立窑出厂价格同比上涨，矿渣硅心城西高新区拥堵交通，特别是随着东西快速干道建设以及下城区科技经济园建设，各种条件将进步改善，与市中心时空距离将大大缩短，项目可达性将大大提高。

项目规模优势项目基地面积万平方米，合亩，用地规模大，在总体规划和设计上有很大发挥空间，在园区配套方面，可以发挥规模效应降低单位成本，从而增强项目抗风险能力。

土地成本优势项目土地总成本为万元万元亩，楼面价约元平方米，从规划趋势看，本案所在区域土地价值仍可看涨，为项目保留了很大升值空间，同时较低土地成本增强了价格可控性和竞争优势。

二劣势分析区位条件差从目前条件看，本案位于城北城郊结合部，距离市中心较远，给客户产生很大心理距离，影响其对本案接受度。

周边环境极差城北直以来是杭州工业集中区，项目周边各种工厂林立，四周为农居点和农田，影响项目环境和景观，缺少办公和商务环境，降低项目在客户当中形象，必须通过内部环境景观建设来弥补大环境不足。

配套不够完善项目所在区域各种市政配套商业配套十分贫乏，且比较地端，无法对本案发展形成有力支持，使本案吸引力大打折扣，只能通过内部配套规划建设来弥补周边配套不足。

三机会分析宏观经济发展有利支持近年来，浙江经济发展对房地产市场形成巨大推动力，在民营企业十分发达浙江地区，各种外贸商务增多，刺激办公物业市场需求，特别是杭州拥有天堂硅谷之称杭州软件业发展更是蒸蒸日上，企业对办公环境需求越来越高，这对本案发展是种利好。

产品优势目前国内或商务别墅主要集中在北京上海和广州发达地区，其他诸如重庆九鼎商务别墅西安长安园产业别墅，而在经济高度发达杭州地区还没有出现真正意义上同类产品，本项目作为杭城首推商务别墅，拥有市场先机优势。

四威胁分析市场威胁近年来杭城写字楼市场直呈现供大于求局面，各种中高档写字楼不断推出白马大厦海华广场晶晖商务馆瑞丰国际商务中心等，市场消化存在较大压力，特别是租赁市场直呈现疲软态势，除城西高新区和黄龙商务区保持较高出租率，其他区域出租情况均不是非常理想，在这样区域环境中，本案作为以租赁为主营收入办公物业，存在很大市场风险。

竞争威胁目前杭州企业大都集中在城西高新区，该区域文化氛围浓厚，完善配套和浓厚商务氛围，居住休闲购物办公都十分便利，使这些企业拥有强烈归属感，要让其成为本项目客户必须花费很大力气。

十七研究结论与建议研究结论通过上述对本项目经济社会和环境效益分析可知，杭州新世纪软件园社会效益和市场前景是很好，项目所处区域在市政规划和交通条件方面都不错，但在环境和配套设施方面较差，只有通过良好规划设计，提高绿化率，来营造项目良好办公环境，弥补大环境缺陷，同时，从项目经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益率内部效益率。

项目出租率盈亏平衡点是还贷期内盈亏平衡点，般认为当盈亏平衡点出租率小于，项目风险成了个扇形交通路网，最值得提是上塘高架通车，使杭州交通重心向北移。

同样，这板块居民也可通过这些快速路向东直达沪杭甬高速向北与杭宁高速对接，往南可快速到达萧山国际机场。

上述交通规划对城北开发是个极大利好。

二下城区专项研究经济发展战略研究下城区依托中心城区区位优势，形成了具有鲜明特色广场经济会展经济特色街经济楼宇经济和社区经济。

年，实现商贸销售收入亿元，同比增长实现工业销售产值亿元，同经增长完成财政总收入亿元，同比增长，增幅列杭州城区第二位其中地方财政收入完成亿元，同比增长，增幅居杭州第，跻身全省区县市财政强，列第位。

下城区高楼林立商贾密集，区域内法人单位密度高达平方公里，其中区域内幢商务楼容了家法人单位，营业收入超亿元楼宇幢，亿以上楼宇幢，区域内金融保险业收入和批零贸易餐饮业营业收入分别占六个老城区总量和。

下城区目前有国外驻杭机构以家，其中有西门子戴尔三星等全球强企业家国内驻杭著名企业家。

年，引进内资企业家，注册资金亿元引进外资企业家，合同利用外资万美元。

目前区域内国外驻杭机构家，其中世界强企业家，国内驻杭企业共家。

年，下城区先后荣获了全国社区建设实验区全国社区建设示范区全国民政工作先进区全国社区教育实验区全国绿化先进城区全国卫生初级保健实验区全国科技工作先进城区全国社区残疾人工作示范区浙江省教育强区浙江科技进步区浙江省文明城区省级社会治安综合治理先进集体等荣誉称号。

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