码。各股东出资方式出资额及持股比例见表。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,表持股情况表股东姓名出资方式出资金额人民币持股比例湖北锦怡实业有限公司货币出资万元武汉勇立经贸发展有限公司货币出资万元秦洪磊货币出资万元研究依据和范围研究依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要国务院关于促进流通业发展若干意见中华人民共和国城乡规划法国务院物流业调整与振兴规划商务部国内贸易发展十五规划国务院办公厅关于搞活流通扩大消费意见湖北省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要湖北省十五现代物流业发展规划湖北省物流业调整与振兴实施方案年孝感市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要孝感市城市总体规划建设单位提供基础资料。项目研究主要内容总论拟建项目背景及必要性项目需求分析总体规划方案项目区域地理位置及建设条件建筑方案及设备方案总图布置及经济技术指标公用工程节能措施环境影响分析劳动安全卫生与消防组织机构运营与管理实施进度及工程招投标投资估算及资金来源分析经济效益评价不确定性分析研究结论概要建设目标贯彻国家物流业调整与振兴规划国务院关于促进流通业发展若干意见和湖北省物流业调整与振兴实施方案年精神，建设具有现代化意义孝感南方国际物流商城。项目功能定位孝感南方国际物流商城是集家居产品建筑材料装饰材料交易展示信息交流仓储配送货运以及金融结算等功能于体大型物流商城。为生产商供应商采购商贸易商提供原料及产品采购物流等站式服务平台，为企业及商户大幅节省采购生产成本，创造更大利润。规划用地范围及用地规模本项目拟建于孝感市孝南区北京路南段，国道以北，老环河以西，根据孝感市孝南区国土资源局说明，本项目用地分为两期，第期占地面积折合亩，拟用地块位于孝南区渡口村熊家湾村苏家村国道复线以北。第二期占地面积折合亩，拟用地块位于孝南区渡口村熊家湾村苏家村国道复线以北。拟建规模建筑物本项目规划总建筑面积，其中专业市场建筑面积占总建筑面积大型卖场建筑面积占总建筑面积仓储设施建筑面积占总建筑面积会展中心建筑面积占总建筑面积写字楼建筑面积占总建筑面积配建商业网点建筑面积占总建筑面积配建住宅楼建筑面积占总建筑面积。道路及停车场拟建道路及停车场占地面积折合约亩。绿化率绿化占地面积，折合约亩。公用配套设施供配电拟建供配电设施，电力增容。给排水拟建给排水设施，水增容。电信拟建电话电视宽带网络等工程。项目建设期本项目规划建设工期年个月，从年月动工至年月竣工。项目总投资及资金来源项目总投资本项目总投资万元，其中建设投资万元，建设期贷款利息万元，流动资金万元。总投资构成见表。表总投资构成表建设投资设备购置建筑工程公用工程总图运输环境保护消防安全卫生其他费用基本预备费建设期利息流动资金总投资合计资金来源项目建设投资万元中，计划向银行申请长期贷款万元，项目建设单位自筹资金万元。建设期贷款利息万元由项目建设单位用自有资金支付。项目投产后需新增流动资金万元由项目建设单位逐年用自有资金投入。主要经济效益指标预测收入预测达到经营目标年份营业收入万元利税总额万元其中营业税万元附加税万元房产税万元利润总额万元财务效益评价指标总投资收益率项目资本金净利润率项目投资回收期年融资前税前，含建设期年财务内部收益率融资前税前所项目财务净现值万元融资前税前。本项目主要技术经济指标见表。表主要技术经济指标汇总表序号指标名称单位数据备注建设规模大型卖场专业市场仓储设施会展中心写字楼商业网点住宅楼项目总投资万元建设投资万元建设期贷款利息万元流动资金万元建设投资资金来源万元申请银行贷款万元企业自筹资金万元建设期贷款利息来源万元企业自有资金万元流动资金来源万元续表主要技术经济指标汇总表序号指标名称单位数据备注申请银行短期借款万元企业自有资金万元劳动定员人建设期年租赁营业收入万元达到经营目标年份租赁利税总额万元正常经营年份营业税万元附加税万元房产税万元利润总额万元租赁所得税万元正常经营年份租赁所得税后净利润万元正常经营年份房产销售部分效益按全部效益计算房产销售营业收入万元房产销售营业税金及附加万元房产销售利润总额万元房产销售应纳所得税万元房产所得税后净利润万元评价指标所得税前所得税后总投资收益率按平均数据计算项目资本金净利润率按平均数据计算项目投资回收期年含建设期年项目内部收益率项目财务净现值万元资本金内部收益率盈亏平衡点贷款偿还期年含建设期年第二章项目建设背景及必要性孝感市简介综述湖北省孝感市位于湖北省东北部，长江以北汉水之东，南邻武汉市，北与河南省信阳交界，西接随州荆门天门仙桃等市，东连黄冈。孝感市是湖北省管辖地级市之，现辖孝南区和云梦大悟孝昌县，代管汉川应城安陆个县级市。现有国土总面积平方公里，总人口万人年。随着中部地区崛起和武汉城市圈建设战略纵深推进，孝感市加速汉孝体化经济建设以及承接大武汉产业转移步伐加快，孝感地区物资交换量相应增大，承东接西作用将充分发挥。孝感市农业较为发达，农副产品资源丰富工业基础较好，工业产品流通量大交通通畅便捷，发展物流市场广阔物流设施完备，第三方物流已显雏形。孝感市已具备建设物流区域中心区位优势及交通优势条件。地理环境孝感市地处中国经济地理中心，是武汉城市圈中距离武汉最近中等城市距武汉市中心城区武汉广场小时车程。京广汉渝武荆汉丹条铁路，京珠汉十沪蓉条高速公路，两条国道贯穿全境。汉孝城际铁路孝汉大道三期硚孝高速公路等路网工程竣工开通后，孝感与武汉全方位对接大交通格局，将使孝较高专业物流企业造成了较大冲击，严重影响了孝感市物流业健康发展。物流专业化社会化程度较低目前孝感物流业专业化程度不高，特别是为数众多农民仓，以及积为，可收取物业管理费万元，见附表。租赁经营营业收入预计本项目正常经营年份租赁经营租金及物业管理费收入合计为万元，见附表。租赁经营营业税金及附加测算房产租金收入及物业管理费收入按国家规定应纳营业税，税率为城市建设维护税教育费附加分别为应纳营业税额，平抑物价基金教育发展基金分别为营业收入。预计本项目租赁经营正常经营年份应纳营业税万元，应纳各种附加税万元，见附表。根据我国现行有关税务法规，房产出租还应交纳房产税，税率，预计本项目正常经营年份应纳房产税万元，见附表。预计本项目租赁经营正常经营年份应纳各种经营税金及附加共计万元，见附表。租赁经营总成本费用测算为便于本项目财务测算及评价，本报告依据投资项目可行性研究指南及投资项目经济咨询评估指南方法，将租赁经营总成本费用中相同各项费用归并后，按直接成本工资及福利费折旧费修理费无形资产摊销费其他费用利息支出营业费用等成本要素进行测算。直接成本租赁及物业管理直接成本包括物业管理用水电各种低值易耗品等。本项目租赁及物业管理直接成本参照本项目建设地其他同类型经营场所直接成本费用水平测算。工资及福利费本项目租赁经营劳动定员人，人均年收入按万元测算，福利费按工资提取。工资及福利费测算见附表。修理费修理费按租赁经营应分摊固定资产原值计算。其他费用其他费用包括差旅费交通费办公费用工会经费职工养老保险费医疗保险费失业保险费等，按租赁经营营业收入测算。营业费用营业费用主要用于广告宣传等费用，按租赁经营营业收入测算。折旧费固定资产折旧费按直线法残值率测算。折旧年限建筑物年机器设备年。固定资产折旧费测算，见附表。摊销费无形资产摊销费从项目投营年起，按年等额摊销测算，见附表。利息支出本项目建设投资长期贷款还款期内应付利息计入当期利息支出。总成本费用预计本项目租赁经营在还清长期贷款后正常经营年份总成本费用为万元，见附表。总成本构成根据财务分析和可行性研究需要，有项目总成本费用按其性态可划分为固定成本及变动成本按项目评价则采用经营成本。固定成本固定成本是指在定经营规模限度内，不随营业额等其他因素变化而变化费用。具体包括工资及福利费折旧费修理费摊销费利息支出其他费用等。预计本项目租赁经营正常经营年份固定成本为万元。变动成本变动成本是指随营业额等其他因素变化而变化费用，包括直接成本营业费用等。预计本项目达到经营目标年份变动成本为万元。经营成本预计本项目租赁经营正常经营年份经营成本为万元。利润测算项目利润与利润分配测算见附表，从附表中可以看出，项目正常经营年份营业收入为万元，减去总成本费用万元，营业税金及附加万元后，利润总额为万元。各年实现利润按交纳所得税，盈余公积金按所得税后利润提取。预计正常经营年份应纳所得税万元，所得税后利润为万元。项目清偿能力测算贷款偿还能力测算本项目计划项目银行申请长期贷款万元，长期贷款偿还按最大能力还本按期付息方式考虑。和物流市场供需变化，我国商贸服务和物流业正在向社会化产业化标准化现代化方向发展。商贸服务是古老而又宽泛领域，包括了商品交易商品流通商品交易市场支付方式与手段地域关系和国与国关系金融保险和税收等诸多因素，同时与生产加工仓储货运配送批发营销等所谓物流条件密不可分。在现代概念下，为商业中心服务产品生产基地和加工中心为物流服务配送分类服务和物流管理信息系统都为生产商贸易中心批发商或零售商所利用，按照市场要求以及顾客或自身体系企业订货预期，对商品实施生产加工组合储备配送，组合储备和配送已成为巨大第三利润源泉。国家在关于加快我国现代物流发展若干意见指出，企业要转变传统观念，树立现代商贸和物流意识，充分认识优化商贸服务和物流供应链管理是降低生产总成本，提高产品附加值，增强企业竞争力，获得新利润源重要手段。我国现代商贸服务和物流业正处于蓬勃发展阶段，但与先进国家相比尚有很大差距，这也意味着市场潜力和发展前景十分广阔。加快我国现代商贸服务和物流业发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力