（投资计划）旧城改造开发项目建设方案（新增项目）

建筑总面积平方米，其中都市花园楼建筑面积平方米，都市花园楼商业建筑面积平方米，住宅面积平方米，设备用房面积平方米，物业管理用房面积平方米，地下车库面积平方米，合计平方米拆迁安置楼建筑面积平方米，其中商业建筑面积平方米，住宅面积平方米。

五项目法人概况单位名称四川省达州四方房地产开发有限公司二法定地址达州市通川区朝阳东路号三经济性质国有四法定代表人王兴财五注册资本金万元资质证注册资本六企业类型有限责任公司七经营范围房地产开发五金交电化工产品建筑材料批发零售七企业资质房地产开发二级资质证六项目承建本项目由四川长城建筑材料集团承包施工。

七可研报告编制依据和研究范围四川威权财讯项目管理咨询有限公司受达州市四川省达州四方房地产开发有限公司以下简称四方公司委托，负责对其开发达州市通川区火厂坝旧城改造兴建都市花园公寓楼开发项目进行可行性研究，其主要研究内容为项目提出背景及建设必要性达州市房地产开发市场分析建设内容和规模工程建设方案投资估算与资金筹措借款偿还能力分析风险分析等。

八可研报告概要及结论意见项目建设必要性达州市处于我国西部大开发前沿部位，北临陕西南临重庆，是四川省重要交通枢纽，贸易集散地。

中共中央提出实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，关系经济发展民族团结社会稳定关系地区协调发展和最终实现共同富裕是实现第三步战略目标重大举措。

花园公寓楼项目建设正是朝着这个目标奋斗前进。

花园公寓楼项目建设和实施具有十分重要意义，主要反映在都市花园公寓楼开发项目是城市建设快速发展需要，城市现有街道狭窄亟待改善和改造需要，城市人口急剧增长逼切需要加大城市规划建设力度，城市改造和基础设施建设是西部开发战略部署需要，因此，确立本项目建设，既是十分必要也是非常紧迫，该项目建设是完全必要。

二建设内容及规模都市花园公寓楼开发项目是集商业居住为体城市综合建筑群体，该工程开发建设应兼顾社会效益经济效益环境效益，充分发挥黄金地块社会和经济价值，拓展城市空间，提升达州市城市形象，方案设计遵循以下原则合理组织外部空间，做到布局合理，节约用地，交通组织顺畅便捷，减少人流车流相互干扰，减轻城市交通压力，加强广场绿化建设，形成有特点绿化体系和广场空间，使之成为城市有机组成部分，并能进步提高该地区城市环境质量。

都市花园楼功能分布负层至三层为商业用房，负二层为设备用房，层为物业管理用房，负三层为地下停车场，号塔楼层号塔楼层为住宅房拆迁安置楼功能分布二层商业用房，三至十二层住宅房。

三投资估算及资金来源本项目为四方公司投资建设，其建设投资范围包括土建工程装饰工程安装工程，室外工程，给水及生活污水排水等工程投资。

项目总投资经测算项目总投资万元，其中建筑工程安装费用万元，总平面配套设施费万元，土地购置费万元，建设工程其他费用万元，基本预备费万元，建设期利息万元。

资金筹措业主自筹资金万元，其中自有资金万元购买土地材料费等，销售转入万元申请银行贷款万元。

五结论意见通过对该项目分析研究，我们认为项目符合总体规划，有利于加快达州市城市现代化建设步伐。

项目计划申请银行贷款万元，年左右即可偿还银行贷款。

项目在整个经营期可实现税后利润万元，投资利润率为，投资利税率为，税后财务内部收益率，财务净现值万元，投资回收期年含建设期，财务评价指标较好，该项目具有较好开发前景和良好投资回报，项目建设是可行。

达州市处于我国西部大开发前沿部位，北临陕西南临重庆，是四川省重要交通枢纽，贸易集散地。

受成都经济圈重庆经济圈和长江经济带影响，在川东经济发展中具有明显区位优势。

达州市地理位置人口状况人气和商气仅次于绵阳德阳，从消费水平来看，在中等城市处于前列，城市经济和城市建设等方面发展成绩十分显著。

随着达州撤地建市，经济得以进步发展，人口急剧增多，目前达州市常驻人口超过万人，流动人口超过万人，随着都市花园公寓楼开发项目建成，必将促进达州市城市经济和城市建设快速发展。

承建公司也可从中获得合理投资回报，具有双赢效果。

项目建设是可行。

第二章项目业主与法定代表人企业概况四川省达州四方房地产开发有限公司简称四方公司，其前身为达州市广厦房地产开发有限公司，是年月成立有限责任公司，具有企业法人资格，公司注册资金万元，注册号，公司地址达州市通川区朝阳东路号。

四方公司经营范围房地产开发五金交电化工产品建筑材料批发零售公司现有员工人，其中高级管理人员人，高级工程师人，工程师人，会计师人，经济师人，其它有职称技术人员人，公司有大专以上学历员工占。

四方公司以诚信务实创新竞争高效经营理念和依法经营，用房平方米，总拆迁面积为平方米。

目前拆迁安置已全部结束，工程设计也全面完成，各土建工程已基本完工，现进入工程装修及设备设施安装阶段，从年月至年月，完成项目全部建设目标计划年月交付使用。

都市花园工程已完成项目见下表都市花园工程已完成项目表序号工程费用名称单位数量单价元合计万元土地成本拆迁安置楼土建都市花苑楼土建地下停车场土建负二层设备用房土建引桥花园沱江河米钢筋砼护坡滨江路绿化工程建设单位管理费监理费勘察设计费合计根据上表，现已完成工程量为全部工程，现已投入到该项目工程款为万元，业主投入工程款为万元，工程欠款为万元，其中土地成本费万元二工程建设费用万元三工程欠款万元现有资金缺口总投资业主投入款万元。

其筹措计划为申请银行贷款万元。

业主自筹资金万元销售款转投入。

第八章投资估算与资金筹措投资估算根据建设部建标号文规定，计取各项费用，其中建设单位管理费按业主实际支付金额万元计算。

二勘察设计费按业主实际支付金额万元计算。

三工程监理按业主实际支付金额万元计算。

四预备费按建安工程费用计算。

五建设期利息按需贷款额万元计算贷款利息，贷款利息按年利率计算，贷款期限年。

依据四川省计价定额和配套文件对本项目投资估算进行编制，并对主要材料设备价格及人工工资按达州市现行价格进行调整，以期更符合实际情况，经估算项目固定资产投资为万元，具体组成如下见附表二土地成本费万元二建筑安装工程费拆迁安置楼土建万元拆迁安置楼装饰商业万元拆迁安置楼装饰住宅万元都市花苑楼土建万元都市花苑楼装饰商业万元都市花苑楼装饰住宅万元三总平面配套设施费室外排污及化粪池万元室外排水万元室外供水万元天然气万元光纤电视万元电话及网络线万元监控报警万元引桥花园万元沱江河米钢筋砼护坡万元滨江路万元绿化工程万元高层电梯部万元六层电梯部万元商场自动扶梯部万元中央空调系统万元消防系统万元水泵设备台万元变电设备台万元四工程建设其他费建设单位管理费含开办费万元监理费万元勘察设计费万元销售费用万元五基本预备费万元六建设期利息万元二资金筹措业主自有资本金万元已投入到前期开发费用购置土地材料和土石方工程之中。

二申请银行贷款万元。

三建设期间商品房预销售回收资金万元。

第九章财务效益评价根据国家计委建设部九九聚集资金能力和贷款偿还意识，无拖欠借款资金记录。

有能力主持该项目开发和建设，实现预期开发目标。

第三章项目提出和建设必要性项目提出达州市地处四川省东部，大巴山南麓。

地理位置介于北纬，东径之间，处于北温带，属亚热带湿润气候，冬无严寒，夏无酷暑是较为理想居住地。

达州城历史悠久，从东汉皇帝建治起，历经县州府等建制，距今约余年。

因地处四达之地而得名，历史上便是川东北物资集散地，辐射合川广安重庆遂宁万县及长江流域其他省市。

达州市处于我国西部大开发前沿部位，其地理位置北界陕西南临重庆，在川渝陕鄂四省市交界处，是四川省东出西进桥头堡，是山区经济与平原经济结合部，是秦巴地区物资集散商贸中心。

襄渝铁路横贯境内，达成铁路在此始发，成万铁路达渝高速公路和达南南充高速已在全面建设。

以国道为主体公路网络四通八达，河市机场可直飞成都西安武汉重庆等地目前河市机场拟将扩建成为可容纳波音飞机大型机场。

邮电通讯设施极为先进，通讯网络覆盖全市城乡。

另方面，达州临近长江，又是我国九十年代以浦东为龙头长江三角洲地区沿长江流域字型区域经济发展战略重要城市之。

同时受成都经济圈重庆经济圈和长江经济带影响，在川东经济发展中具有明显区位优势。

综上所述，达州市地理位置人口状况人气和商气仅次于绵阳德阳，从消费水平来看，在中等城市处于前列。

基于上述，都市花园公寓楼项目申请很快得到市规划局批准。

二项目建设必要性中共中央提出实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，关系经济发展民族团结社会稳定关系地区总论„„„„„„„„„„„„„„„„„第二章项目业主与法定代表人„„„„„„„„第三章项目的提出和建设的必要性„„„„„„第四章项目建设条件„„„„„„„„„„„„第五章工程设计„„„„„„„„„„„„„„第六章市场分析与预测„„„„„„„„„„„第七章建设进度„„„„„„„„„„„„„„第八章投资估算与资金筹措„„„„„„„„„第九章财务效益评价„„„„„„„„„„„„第十章结论„„„„„„„„„„„„„„„„附表附表经济评价指标汇总表„„„„„„„„附表二固定资产投资估算表„„„„„„„„附表三投资使用计划与资金筹措表„„„„„附表四借款还本付息计算表„„„„„„„„附表五营业收入税地处城区要地，房屋破旧脏乱排列错杂，严重影响了达州市市貌，给市区居民带来诸多不便，亟待规划改造。

三城市人口急剧增长迫切需要加大城市规划建设力度随着达川撤地建市，进步促进了经济发展，人口急剧增多，各区县向市内人口移动速度进步加快，市区内住房紧张问题明显加剧。

人口增加还带来商业兴旺，市区内门市租金价格涨幅巨大，这也反映出闹市区商业网点不足压力也进步加大。

为解决这些矛盾和美化城市面貌，给市民营造个健康舒适工作生活环境，从根本上解决火厂坝带旧城区脏乱差现状，确定开发该项目已迫在眉捷。