旧货大市场项目建设方案

园区以大开发为主战略，发挥独特地理和交通优势，把握沿海产业向内地转移资本流向由东向西扩散机遇，围绕培育特色产业集群，率先对接长珠闽，大力承接沿海转移产业，推进全区工业化进程。

开发区现有众多专业市场，是赣州专业市场集群区域，主要专业市场有赣州汽车大市场钢材大市场建材大市场家俱大市场水果大市场物流大市场布艺市场装饰灯饰市场粮油大市场等。

专业市场扎堆对未来该区域各类专业市场蓬勃发展，将起到互为补充互为促进重要作用，也是各个市场长远发展关键要素。

本项目选地位置，其主要目也是关键要素就是要借助该区域集群市场资源，为本项目长足发展提供有力保证。

项目总概况项目基本指标项目总投资约万元项目总体店面办公用房仓储及其他附属设施总计建筑面积约平方米投入使用时间年月可行性研究报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块价值进行合理评估。

对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目规划设计，功能分区等提出相应建议。

结合地块目前状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会效益环境效益方面可行性。

对项目开发进行投资分析和风险分析。

对项目决策及其实施提出优化建议。

可行性研究报告编制依据国家建设部及江西省颁布与房地产相关法律与政策中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市房地产管理法国家商务部及旧货行业相关法律政策与文件赣州相关法律政策与文件赣州市及赣州经济开发区招商引资政策现场勘察和赣州市经济开发区市场综合调研所得资料赣州市当前建安成本各项配套费用及其他规费收费标准江西旧货大市场置业有限公司所积累专业市场项目成功运营经验价值二项目概况地块位置本项目拟选地块位于赣州市文峰路与赞贤路交汇东处，距赣州市最中心地仅公里，离赣州新中心城区仅。

公里，北面有粮油钢材等大市场，并与北面其它市场紧邻呼应，地块其余周边主要为规划中居民区。

四至范围东向西津路西向文峰路南向白家路北向赞贤路地块规模与开发目标本项目预计用地约亩，项目拟建总建筑面积在约平米专业市场，其中总建面积部分为项目自身配套公寓办公物管营销，拟建市场经营包括机电设备区，工业区，日用五金杂货区，家用电器区，数码区信息区，家具区，厨具灶具区，二手摩托车电动车自行车区，玩具交换区，二手手机旧书区，古玩区等大类数百个品种。

地块周边环境与配套设施项目地块处于赣州市文峰路与赞贤路交汇东处，距赣州市最中心地仅公里，项目北面有赣州汽车大市场钢材大市场建材大市场家俱大市场水果大市场物流大市场布艺市场装饰灯饰市场粮油大市场及公交站等。

电力电讯接入本项目给排水管道铺设到位大型公交站临文峰路与赞贤路金融邮政电信邮政储蓄所项目性质与主要特点本项目以商业为主，含部分项目自身配套住宅办公，定位为大型专业市场少量多层住宅及办公发展模式。

项目主要特点有项目地块三面临路，其中两面为城市干道，临街面较长，适合于大型专业市场地产项目开发，并应借助市场集群，加强对区域概念强势引导。

地块较为平整，地形较为规则，有利于项目开发。

项目北面为众多大型专业市场集群地，其余周边则为住宅区，有利于共享专业市场群内各种资源，也为旧货交易提供旺盛客流。

项目为赣州市唯个专业大型旧货交易市场，成功开发并运营后对赣州旧货行业发展起着巨大规范，促进和引导作用。

项目地块价值分析本项目初拟选地位置为赣州经济开发区文峰路原国道与赞贤西路交汇处东侧地块，预计用地约亩。

该开发区是经省政府批准设立高新技术产业开发区，规划面积。

平方公里。

开发区位于赣州市中心城区西南部，国道和赣粤高速公路纵横贯穿区内，距赣州火车站黄金机场也只几公里路程，交通十分便利。

开发区现有众多专业市场，是赣州专业市场集群区域，主要专业市场有赣州汽车大市场钢材大市场建材大市场家俱大市场水果大市场物流大市场布艺市场装饰灯饰市场粮油大市场等。

专业市场扎堆对未来该区域各类专业市场蓬勃发展，将起到互为补充互为促进重要作用，也是各个市场长远发展关键要素。

随着赣州工业大市快速发展，拥有万人口扼守江西南大门，贯穿广州和南昌赣州唯大型旧货交易市场，本项目发展势必成为赣州之大势所趋。

因此，旧货交易发展趋势市民投资消费需求经济开发区专业市场集群发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使北面其它市场紧邻呼应，地块其余周边主要为规划中居民区。

项目预计规划用地面积亩，可建面积约平米，项目总投资额约万元，工程工期为个月，分两期投资建设完成，首期规划建设占地亩，大小铺位余个，建筑面积余平方，按每平方均价计算，首期销售总额亿元，预期可实现利税约万元，二期建筑面积余平方，按每平方均价计算，销售总额亿元，实现利税约万元。

项目营销策略年月至年月壹年时间将所有开发摊位进行销售或出租，采取现代市场学通常把消费者接受产品过程分为五个阶段原理，在项目销售过程中，应遵循原理和品牌营销策略，保持整个促销活动战略性连续性系统性，逐步将项目销售活动推向高潮。

促销前准备略内部认购及导入阶段略推出阶段略全面推出阶段略最后调整阶段略营销战略分析如果以出售形式出售，有些小业主可能会因为资金短缺而放弃入驻经营。

如果以出租形式出售，公司还要收取定数量押金，同样也牵涉到业主资金占用问题。

营销对策和措施加强广告宣传力度和促销手段，借助特种行业独特有利条件，争取现有市场经营户入场经营。

争取政府支持扩大经营范围和利用税收上优惠政策，吸引更多经营户入驻经营。

争取银行支持，对确因资金周转困难经营户，采取按揭付款方式予以销售。

加强物业管理，提高服务意识，尽可能提供些便利条件和舒适环境，以吸引更多经营者入驻经营。

吸入外省专业经营旧货大户入驻经营，使得市场有着健康有序良性发展，加深加大市场在经营户中间凝集力，产生店铺紧俏感。

营销竞争分析旧货大市场是国家重点培育和扶持商品市场，也是赣州市唯家有专业特色有产业依托具有定规模有较高发展潜力旧货大市场，具有垄断性质。

所以竞争压力基本上不存在。

收益分析项目财务指标测算按亩计算名称面积单位单价万元总价万元土地成本亩亩报建规费建筑成本道路下水管网，绿化，回填土营销运营，广告水电增容办公费用其它等项目总投资销售总收入元税费利润约销售单价确定根据以上成本预算及对市场研究分析结果进行初步定位，确定本项目对外销售摊位单位平均价格为元平方米。

销售收入分期比例确定本项目建设周期为壹年，本项目预售许可证和销售证可以办理。

因此，建设周期第六个月就可以进行销售。

本项目销售预计须年时间。

出租分析按平方米为经营摊位，若售价元平方，则总价为万元。

如果出租计算，商铺投资更为谨慎。

在本次调查中，被访者表示不会进行商铺投资，仅被访者正在考虑购买。

其他客户均为视项目情况而定。

赣州旧货行业逐步呈现生机，期待有效地进行市场整合。

到目前为止，赣州市已有十来家旧货行，主要分布在文明大道以及和平路带，而且许多临时来赣州居住外来人口低收入家庭和些小餐饮业开张等都会瞄上旧货市场。

民生旧货行是属于老牌旧货行，规模相对较大，管理较为规范，许多市民对其有较好反响，受访者认为这是个便民利民为民通道。

认为拓展经营，向规范化规模化专业化方向发展，完全能够给赣州旧货市场带来片新天地，因为旧货经营是件利国利民大好事，国家对旧货经营有优惠政策。

经营人员希望由政府有关部门牵头，在合适地点兴建个规模较大适合赣州市发展需要旧货市场，将现有旧货行和个体工商户纳入其中，按品种按门类分片经营，集评估鉴定储存修理翻新包装运输结算等配套服务于体，提升档次，形成规模。

本项目地段被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。

对赣州唯大型旧货交易市场这个较为新鲜行业，受访者表示看好该行业经营投资前景，旧货经营户认同开发区粮油市场对面诞生赣州旧货大市场发展前景，市民对开发区粮油市场对面地块未来年内升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对粮油市场地块及旧货市场前景表现出投资信心，是本项目发展不可或缺基础条件。

通过对本次调研结果分析研究总论项目背景项目名称因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，但本项目性质为赣州市旧货大市场旧货交易中心，暂以赣州市旧货大市场代表该项目，以下简称本项目。

项目开发公司简介江西旧货大市场置业有限公司，是由江西旧货大市场运营公司组建而成。

目前正在开发江西省唯个旧货大市场项目，项目位于解放东路，香江家居城斜对面，现总用地面积为于行业市场意义针对目前赣州市旧货交易现状存在四大问题是规模太小。

在赣州市还没有个真正旧货市场，在市内十来家旧货行中，充其量只能称为旧货个体工商户，年营业额般都在万至万元，超百万还没有二是品种单。

现旧货行经营品种仅限于家用电器家具和日用品。

机电设备，旧机动车，通讯器材，旧书籍，旧玩具等尚未涉足三是加工翻新滞后。

收购进来物品，只是稍加清理就原样销售，对加工改装翻新工作做得不够四是上门收购不规范。

旧货行工作人员上门收购时，未佩带上岗证，使出售旧货居民心存疑虑。

特别是些骑三轮车散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍区大声喊叫，使得居民对收购旧货人员产生厌恶感等等。

本项目拟定站式旧货交易市场，将凭借准确定位先进规划高效营销统科学管理把赣州旧货大市场整合优化，拓展经营，向规范化规模化专业化方向发展，吸引众多经营者消费者，从而使赣州市旧货行业顺应发展趋势实现良性发展。

关于州和南昌赣州唯大型旧货交易市场，本项目发展势必成为赣州之大势所趋。

因此，旧货交易发展趋势市民投资消费需求经济开发区专业市场集群发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态产品定位市场规范化，将获得长远可观效益回报，亦能成功借势开发区市场集群发展势头，大大提升本项目地块所在区域商业环境，带动该区