（投资计划）昆明市大板桥镇花箐旅游休闲度假区项目前期项目建设方案（新增项目）

作为过渡性可行性研究，本研究调查预测误差控制在。

本可行性分析所采用技术路线是市场调查和收集资料数据处理定性定量分析区域市场比较分析专家组综合分析结论。

从年月底开始，项目组会同开发公司负责人就上述项目可行性问题到大板桥镇进行了实地考察。

之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济滇中地区经济发展趋势昆明地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况等文献及数据资料，同时对开发项目进行定量定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际结论。

现将我们调查情况和意见报告如下。

第二章总论项目概况根据开发公司提供项目建议书，昆明大板桥镇花箐旅游休闲度假区开发项目，位于昆明市官渡区大板桥镇总体规划中花箐旅游休闲度假区用地内。

项目规划用地为亩，计划分两期开发第期开发以休闲旅游生态观光农业居住项目为主，用地约亩。

建筑容积率，建筑密度，绿化率，建筑限高以低层为主，局部公建不超过，属低密度住宅建筑群，建筑风格注意与花箐自然风貌相协调，预计投资亿元。

第二期开发以旅游度假物业为主，用地约亩。

整个开发项目定位于昆明地区规模较大环境优美管理先进档次较高配套齐全以面向外商为主，以及国内高收入阶层人士服务高级休闲度假区。

拟建设由别墅区和公寓区组成高级住宅区，以及生活配套服务区高级会所等完善公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合，利用花箐优美自然景观丰富历史人文资源建设健康度假医院四星级酒店等建设项目。

整个项目总投资概算为亿元左右，预计在年动工，年竣工。

对开发项目总评价通过对开发项目实地考察和基于市场调查基础上定量定性分析，我们认为我国宏观经济形势在今后年内，仍将继续以速度持续稳定增长，我国旅游业和房地产业也将同步稳定增长国家对房地产市场宏观调控，有利于我国房地产市场健康发展。

虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制政策，但随着外商投资企业及民私营经济快速发展，房地产市场对低密度高档住宅需求仍将继续稳定增长，而在国家限制低密度高档住宅建设条件下，在今后年中，本项目将成为昆明地区唯具有较大规模低密度高档住宅片区，从而将具有较大市场竞争优势昆明市是西南地区经济最发达开放度最高人民生活最富裕城市之，年人均国内生产总值已接近美元，低密度高档住宅行情看涨，销售形势很好。

另外，在昆明市公里半径之内现有适宜于建别墅各地块中，能以亩巨幅面积，并建在山水森林之中首推花箐度假区，而且项目又位于昆明航空新城附近，实不可多得。

只要规划合理定位正确价位适当，随着现代新昆明城市建设快速推进，周边地区大板桥航空新城呈贡新区横山工业区建设完善，民营经济和外商投资企业加速发展，该开发项目必将具有明显市场潜力和竞争优势，并取得较高投资回报。

另外，我们还认为，该开发项目成功，对于推进昆明市现代城市建设改善投资环境，特别是对于加快官渡区大板桥镇农村城市化以及对于昆明航空新城旅游休闲项目开发也具有重要意义。

根据以上总体评价，我们认为花箐旅游休闲度假区开发项目具有切实可行性，开发公司提出开发规划构想基本切合实际。

为此，可以作进步详细经济技术论证。

但是必须指出，该项目仍然存在中等程度投资风险，主要体现在宏观和地方政策随机突发性多变以及市场供求不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。

在以后进步论证中建议注意由于该项目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展过程，本案低密度高档住宅市场销售也将会有个从启动到热销过程，在制定开发规划时必须考虑适当分期，并注意现金流测算。

研究表明当前低密度高档住宅需求是多层次，东西方文化也具有相当大差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理特点，否则将会影响市场销售。

花箐地块具有许多优势，但以坡地为主。

在项目建设过程应注意保护环境，因地制宜，减少开挖，防止水土流失。

这是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意问题。

第三章宏观经济与政策面分析我国宏观经济将持续快速稳定发展旅游业和房地产业与国民经济有着密切关系。

方面，国民经济发展趋势决定着旅游业和房地产业发展速度，另方面，旅游业发展和房地产建设也是国民经济发展重要增长点。

九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机冲击，排除世界经济增长放慢消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好发展势头。

年，全国达到值亿元，比上年增长。

国民经济快速发展也带动了房地产业发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，比上年增长，快于全社会固定资产投资增长比例年入境旅游人数万人次，国际旅游外汇收入亿美元国内旅游人数亿人次，国内旅游收入亿元。

对于我国国民经济发展趋势，根据不久前召开中央经济工作会议精神权威政府部门及许多著名学者专家预测，今后年我国国民经济必将继续将保持较高增长速度，理由是这是党十六大提出全面建设小康社会重要目标之。

十六大报告指出本世纪头二十年经济建设和改革任务是，完善社会主义市场经济体制，推动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平。

制度与政策环境将更加有利于经济增长，特别是民私营经济将进步加速发展积极和稳健宏观政策包括积极财政政策稳定货币政策等将保持连续性，这是经济适度快速增长保证入世积极效应将会进步释放。

外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。

跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已占全国出口总额以上些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车旅游住房等新兴消费热点在政策刺激和消费结构升级推动下，有望进入快速稳定增长轨道。

这些消费热点逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费升级带动产业结构升级，加快我国制造业和相关服务业快速增长。

我国将继续实行稳健货步密切。

组织实施科技计划项目项，批先进实用技术得到推广应用。

市级应用型科研机构转制工作稳步推进。

以实施素质教育为核心，两基中马山亩，蠡湖周边亩，而苏州市在金鸡湖太湖东岸以及狮子山天平山周边已经批准低密度项目总占地面积也超过了亩，而常熟虞山阳澄湖周边也有别墅项目已批未建，供给方面竞争压力较大。

需求方面从发展趋势来看，随着国企改革和乡镇企业改制基本完成以及个私民营企业快速发展，本地区对居住类和度假休闲类别墅需求将呈持续上升态势，而对其他类型低层高档物业需求，受外向型经济发展状况变化，可能会产生波动，特别是出租型物业受其影响最明显。

以上分析表明本项目推出后，由于近期内供求上不确定性，将在产品销售资金回笼方面产生较大风险。

价格波动风险在个规则明确且信息畅通市场中，商品价格不会背离其价值，自然也就没有泡沫，只有当信息不对称现象存在，增加了交易成本时候，市场行为才会扭曲，价格无法体现真正价值，泡沫才会出现。

总体而言，目前本地区房地产市场价格水平与地区经济发展水平是相适应，随着地区经济发展，房价将呈持续上升态势。

对于具体区域，则要看项目具体情况。

相对其他项目而言，鹅湖旅游度假区价格竞争优势最为明显马山地区毛地价万元亩左右，蠡湖地区毛地价万元亩以上。

但由于本项目所处鹅湖边，受防洪因素影响，开发时可能需要对地块作加高处理，开发成本不确定性因素较多，对物业售价将产生影响。

如果本项目成本控制在平方米以下，售价能维持在元平方米以上，相信能够取得较高投资回报。

反之，将具有定价格风险。

政策变动风险政策风险包括政策不稳定政策不配套以及政策执行不规范所造成经济风险。

近年来，中央宏观经济调控主要是实施积极财政政策和稳健货币政策，以拉动投资，促进消费，保持国民经济持续较快发展。

但这系列宏观政策扩展空间有限，政策力度和效应也有递减趋势。

特别是公共部门债务急剧上升，近年间每年国债发行额高达亿元，去年年末国债余额超过亿元。

从年到年，国债余额相当于全国财政收入比重从提高到，大大超过国际公认政府正常负债限度，蕴含着定债务风险。

加上国有企业改革成本支付养老金债务积累外债和隐性外债增加等，将迫使扩张性财政政策不得不有所收缩。

而积极财政政策旦发生转折性变化，将使投资增长受到抑制，从多个方面影响经济快速增长。

九五以来，国家住房制度改革实施，各地鼓励住房消费政策贯彻，带动了居民消费结构升级和消费水平提高，也促进了城市房地产开发快速发展。

但是，这系列政策能量已经得到释放，国家对房地产业政策主导面，正从积极引导放开搞活，转向适度控制防止泡沫风险。

在理论界舆论界议论蜂起情况下，国家和各级政府可能对房地产业采取些控制措施，对盲目投资和投机炒作加以限制。

今后个时期，与优化开发结构整顿和规范市场经济秩序相结合，各级政府可能在控制土地供应同时，还通过税收金融加强市场监管等措施，对房地产市场进行干预和调控。

历史经验表明，高档住宅房度假别墅等，往往是调控监管首选目标。

从这点看，本项目也可能遇到意外政策风险，为项目带来重大损失。

融资项目，较好地回避了禁令红线，禁令对项目影响程度将大为降低。

由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地，本项目已批用地含金量将有所升值，更为重要是，这将为本项目排除掉相当批别墅开发竞争对手。

第四章项目环境分析昆明国民经济概况云南省省会昆明是个有着得天独厚优势城市，地处低纬度高原，气候宜人区位优越素以春城闻名于世。

集云南省政治经济文化中心为体，在整个云南经济地位独无二。

现已发展成为主城面积平方公里，人口万人大型城市。

是全国首批其个重点旅游城之。

年，昆明市国民经济快速增长，实现近五年来首次两位数增长，综合实力继续增强。

全年实现生产总值亿元，比上年增长。

人均生产总值达元，比上年增长。

三次产业共同推动经济发展。

第产业完成增加值亿元，增长第二产业完成增加值亿元，增长第三产业完成增加值亿元，