某购物中心项目建设方案

专业分析资源评估财务测算商业定位营销模式设定管理模式设定商业规划区域位置规划规模体量规划交通组织规划功能布局规划目标商户规划商业设计商业空间结构设计能源配套设计物流客流车流设计外观形象和环境设计运营管理模式设计项目商业辐射半径拓展研究特色商业吸引周边城市客源奥特莱斯概念全业态组合吸引市区客源销品茂概念第六章项目分析项目分析优势劣势机会威胁项目价值判断项目投资开发建议第七章建筑风格与设计规划打造区域地标建筑建筑风格建议内部装修建议建筑设计规划建议动线规划块型设计照明设计顶栅设计地坪设计共享空间氛围设计广告标牌品牌设计第八章项目业态规划业态规划原则项目业态定位主力店定位大型连锁超市大型超市选址要求必备性商业定位必备性业态选择性业态特色性商业定位品牌直销购物中心全方位业态特色项目高端客群定位高消费人群分析项目业态布局原则第九章品牌规划和布局品牌布局原则品牌组合规划娱乐品牌定位业态楼层分布第十章招商策略招商控制租金控制经营策略财务税务策略招商策略政策优惠重点突破全力以赴全员参与主力店招商第步准确定位第二步广泛接触第三步招商恳谈会第四步深入沟通广告宣传项目十大优势广告策略主流媒体调查第十章投资成本与费用估算开发成本估算土地使用权出让金前期工程费建安工程费基础设施改造费开发期间税费不可预见费开发成本开发费用估算管理费用招商费用财务费用开发费用总成本费用汇总第十二章财务效益分析数据分析依据测算依据缴费依据分析条件假定分析范围分析周期经营收入资金投入总成本折旧费自营成本营业税房产税项目税金第十三章研究结论静态评价指标经济效益结论社会效益结论报告说明第章总论项目名称与选址项目名称项目名称新区商业中心暂定名项目选址项目选址在煤矿集团新区规划核心商业区域，位于南北向中轴主干道路与东西向主干道路至矿区交叉路口西北侧，项目占地约亩。

地理位置优越，交通便利，是社区商业核心商圈选址理想地块。

宗地及配套状况项目地块位置项目四至坐落于新区南北干道与东西干道交叉路口西北侧，新区区规划商业地块见附图项目地块周边配套项目地块为标准熟地，已完成七通平配套。

新区规划建设约万户住宅规划已基本建成交付使用，目前入住率约，入住人口约万人主要建设指标占地面积占地约亩平方米容积率总建筑面积约万平方米地下层平方米，地上层平方米商业中心建筑占地面积平方米建筑密度绿化景观及道路覆盖率含交通停车场广场等公建面积停车场地上停车场约个停车位主要研究结论商业市场定位根据对消费者深层次需求了解，目前他们对购物环境购物氛围购物功能要求越来越高，且普遍期望大型和规模化商业场所出现。

本项目旗舰级商业规模正好可以填补这方面空白，为繁荣与振兴新区商业，形成新商圈将有较大作用。

本商业项目将是新区中心坐标，是规划中新崛起板块中心，新区最具规模大型商业中心，其中有大卖场业态引入这对周边社区型商业而言相对超前商业形态进驻，对本项目成功尤为重要。

此外，由于目前新区缺乏综合型大型购物场所，因此本项目定位必然在定高度以上，它将为旗舰级商业中心，未来以此为核心形成商圈。

项目将引入乃至山西稀缺奥特莱斯品牌折扣概念商业模式。

这种业态不依赖城市主要商圈高客流，主要消费群体是追求时尚有车族。

本项目不但是新区商业中心，同时可以做到立足辐射及周边城市。

商业主题定位根据新区商业中心项目旗舰级中心社区商圈项目定位，再结合新区实际情况，将本项目主题定位为站式消费商业中心，是个集购物餐饮娱乐休闲为体综合性规模化商业场所，即社区销品茂。

第二章概况及宏观经济环境市概况区位及行政区位于山西省北部，介于内外长城之间，是盆地中心。

为山西省第二大城市，晋冀蒙三省区和各县交通枢纽，地区政治经济文化中心。

全市辖区面积平方千米，城区平方千米，辖左云阳高天镇浑源广灵灵丘七县，城区和近郊划为城区矿区南郊区和新荣区，计镇乡个街道办事处。

人文概况市是国务院首批公布全国个历史文化名城之，有多年历史，曾为北魏京师辽金陪都明清重镇。

境内古建筑古遗址多处，其中列入世界文化遗产名录处列入国家级和省级文物保护单位处，古建文化佛教文化非常发达。

现存古建筑古墓葬古遗址两万余处，各级文物保护单位处，其中全国重点文物保护单位处，省级文保单位处，市县级文保单位更是多达处。

北魏年间开凿云冈石窟，现存唯辽代木构建筑华严寺，古朴浑厚善化寺，号称中国龙壁之冠九龙壁，黏着在峭壁之上悬空寺，景色旖旎山势峭如刀劈北岳恒山市旅游资源颇为丰富，历史古迹和自然风光均有独到之处。

古迹中以始凿于北魏年间云冈石窟最富盛名，它与敦煌莫高窟洛阳龙门石窟甘肃麦积山石窟并称为中国四大石窟，具有很高艺术价值应县木塔则是中国现存最高大最古老木结构塔，是世界建筑中件珍品位于西南部华严寺，是我国最大古代佛殿之此外还有九龙壁善化寺等历史悠久古建筑市东南方，有中国五岳之北岳恒山，风光极佳恒山山脚下悬空寺，建筑精巧，让人称奇，偌大座寺院竟如凌空而立，让人不得不惊叹千年前工匠们奇思妙想。

交通概况北邻内蒙，东望河北距北京公里，南离太原市公里，实为首都之屏障全晋北方之门户，且扼晋冀内蒙之咽喉要道，是历代兵家必争之地。

在历史上曾为三代京华两朝重镇，在清代以前无不派名将镇守，既防外来侵略又保京师安危，被誉为北方锁钥。

今日，是京包同蒲两大铁路交汇点，大秦铁路起点，居神府准格尔新兴能源区与京津唐发达工业区中点。

公路通车里程达到公里。

其中，高速公路达到公里。

全市通油路乡镇个，通公路行政村个通油路行政村个，本年新增个。

全市公路密度公里百平方公里。

资源概况市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜铁界春毅电器城中城家具家园等大型专业市场个现代装饰大世界通用汽配城通用物资商贸市场九洲钢材市场九洲商贸城经营汽配九洲建材市场翔龙建材市全方位业态定位地区标志性建筑豪华外观形象国际化品牌专卖浓厚商业氛围专业化商业管理高效服务保障优越区位优势巨大升值潜力。

广告策略总体广告运作，要有统广告和媒体策划。

项目招商全过程都要非常注重广告包装和项目造势，品牌招商关键和重要时期巧妙地通过系列制造悬念营销手段，达到出人意料轰动效应，以达到事半功倍宣传目。

必要时可选择名人担任本项目形象代言人，通过名人效应，达到项目宣传目。

通过赞助公益事业慈善事业，以及配合协助政府举办各种纪念活动主题活动等方式为项目造势。

设计形象生动项目标识，标识立意要简约易记醒目，体现出项目商业主题。

在强势媒体播出系列广告专访。

设计广告语和广告歌，重点是突出本项目商业特色和商业主题。

制作系列电视广告短片，力求广告在形象上简约优美动人，内容上突出项目优势，反映项目主题。

建立项目网站，设计精美网页，链接知名网站，在建立数字信息渠道介绍项目招商信息同时，通过各种网络营销和广告发布技巧运用，如设立品牌论坛业界风云人物排行榜评比活动建立品牌信息发布平台等手段，提高网页点击率，取得良好宣传效果。

制作精美招商书，招商书平面设计要独具匠心完美，印刷精致，达到良好宣传效果。

在招商恳谈会期间，安排促销人员在项目周边派发项目招商广告宣传单。

选择具有影响力和高覆盖率杂志报纸等平面媒体，在段时间内，连续不断地发布品牌招商宣传广告。

广告文案要形象生动，使人阅后难忘。

制作漂亮醒目户外广告，如车厢广告灯箱广告以及路牌广告等。

广告牌均以醒目标语美丽图案向公众展示项目商业主题。

主流媒体调查市媒介主要为电视盒报纸。

电视台三个频道内容各有侧重频道主要内容新闻经济娱乐收视率较高为和报纸主要为日报和晚报。

日报为党政报纸，大众报纸为晚报，主要内同涵括新闻经济娱乐等。

报纸发行量日报万晚报万其他媒体有三晋都市报山西晚报山西日报等，发行量不大，市场反应般。

第十章投资成本与费用估算项目投资评估和财务分析将站在投资人角度进行，以达到评估和分析客观性和准确性。

项目占地亩，土地出让金，万元每亩，投资万元项目地上商场部分平米地下商场部分平米总建筑面积平方米，项目预计总投资约人民币万元亿元。

开发成本估算土地使用权出让金土地使用权出让金，土地征用拆迁及前期七通平费。

本项目所需征用土地基本已经完成了拆迁平整及七通平。

土地使用权出让金亩万元万元前期工程费前期工程费万元详见本项目前期工程费估算表。

前期工程费估算表建安工程费建安工程费总开发面积每平米造价万元建安工程费平米造价项目造价元平米项目造价元平米桩基础土建工程，电梯消防项目计算依据计价万元规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费水文地质勘查费建安工程费筹建开办费建安工程费合计水电安装燃气通讯系统监控系统智能化设施闭路电视合计，基础设施改造费基础设施改造费万元供电供水汽车类增长。

城乡居民收入稳步增长人民生活年全市城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。

城镇居民人均消费性支出元，比上年增长。

全年农民人均纯收入元，比上年增长农民人均生活消费支出元，比上年增长。

指标金额元比上年增长城镇居民人均可支配收入农村居民人均纯收入城镇居民人均消费支出农村居民人均生活消费支出从上述数据可以看出，目前市整体经济运行稳定，经济环境良好，人民生活逐年提高，社会消费品零售总额增长迅速，市社会消费品零售总额近年保持平均以上增长率，商业地产发展潜力巨大，在西部地区处于较高水平，适合进行商业地产投资。

市居民收入水平在山西城市较高，物价偏高，但有着较高人均消费支出。

在市第三产业稳步发展带动之下，必将促进商业地产和消费需求增长。

产业结构分析电力资源优势是华北地区重要电力生产基地，三角区神头二电厂二电厂，丰镇电厂共同组成我国最大输变电网，既满足了电气化铁路晋煤外运用电，又保证了向京津唐地区供电。

具有良好电力生产发展潜